В ситуации, когда планируется безвозмездно передать жилье, многих собственников интересует, можно ли отозвать дарственную на квартиру. Особенно это важно тогда, когда по условиям договора недвижимость переходит во владение получателя в будущем. Ведь обстоятельства могут кардинально измениться.
Допустим, ухудшаются взаимоотношения между дарителем и одаряемым. Бывает так, что в силу жизненных перипетий недвижимость требуется сохранить за собой. Некоторые случаи отмены дарения предусмотрел ГК РФ.
Часто приходится обращаться в суд. Отдельные примеры прецедентов размещены в этом материале. Кроме того, даритель найдет ответы на часто задаваемые вопросы и полезные рекомендации.
Может ли даритель отменить договор дарения на квартиру, и каким образом
Чтобы приступать к действиям, требуется понимать, в каких случаях можно отказаться от договора дарения. Законодательные разъяснения на этот счет дает ст. 577 ГК РФ.
В ней прописаны ситуации, в силу которых даритель вправе выступить с отказом от дарственной. При этом существует важное условие – подарок еще не передан документально второй стороне.
Так, после подписания договора финансовое положение, состояние здоровья собственника квартиры могут ухудшиться настолько, что передача жилья крайне негативно отразится на дальнейшем уровне жизни автора подарка.
Отказ от дарения допустим и по причинам, установленным для его отмены. Они перечислены в ст. 578 ГК.
Юридически отмену следует отличать от отказа. Отменить дарственную допускается тогда, когда недвижимость уже предоставлена в распоряжение одаряемого, и регистрация сделки является свершившимся фактом. Причем, начать процедуру могут как сам даритель, так и его близкие родственники при наличии некоторых обстоятельств.
Условия для отмены сделки:
- Совершение новым владельцем посягательства на жизнь, намеренное нанесение повреждений здоровья дарителю, его ближайшему окружению. При наступлении смертельного исхода на разрыве соглашения могут настаивать и наследники лица, сделавшего подарок.
- Халатное отношение к состоянию жилого помещения, вследствие чего появляется риск его утраты. При этом существует еще одно условие – недвижимость должна представлять для дарителя значительную неимущественную ценность.
- Нарушения, выявленные в рамках процедуры банкротства фирмы, индивидуального предпринимателя, о которых речь пойдет ниже.
Помимо этого, соглашением может быть предусмотрено, что существовавшие взаимоотношения прекращаются тогда, когда владелец подарка умирает раньше дарителя. Правда, по ГК такое основание не носит обязательного характера и является предметом договоренности сторон.
Как отозвать договор дарения при жизни дарителя: способы
В предыдущем разделе говорилось об основаниях для отмены дарственной или отказа от нее. Два упомянутых действия собственника следует отличать от признания заключенной сделки недействительной. На это существуют отдельные причины и законодательные предписания.
Обычно дарение аннулируется через суд. В иске делается ссылка на нормы ГК РФ, письменные доказательства, собранные из различных источников. Некоторые ситуации предусматривают привлечение свидетелей из числа соседей, родственников.
Юридическое прекращение взаимоотношений – основной, но не единственный шаг. Так, дальше требуется вновь узаконить свои прежние права на отчуждаемую квартиру. И тут без Росреестра не обойтись. Пакет документов подать туда допускается не напрямую, а через ближайший МФЦ.
Как можно отозвать дарственную на квартиру после регистрации права собственности
Такая процедура возможна только через суд по основаниям, предусмотренным все той же ст. 578 ГК РФ. Однако вместе с отменой сделки дарения должно присутствовать дополнительное требование. Оно заключается в возврате спорной квартиры истцу.
Об этом можно сделать вывод из п. 52 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 г. № 10/22. В нем указано о том, решение суда относительно дальнейшей судьбы прав на недвижимость является основанием для корректировки записи в ЕГРН.
Ингода дарители заявляют в исках требование об аннулировании реестровой записи о регистрации собственности. Такая просьба удовлетворению не подлежит, поскольку основные действия осуществляются по заявительному принципу.
Существующий порядок аннулирования сделки в суде
Процесс состоит из нескольких этапов. Вначале подбираются основания для иска со всеми подготовленными доказательствами. Когда поводом для обращения в суд являются преступные действия второй стороны, понадобятся копии постановления о возбуждении уголовного дела, приговор суда.
В роли третьего лица истцы нередко привлекают территориальное подразделение Росреестра. Именно оно будет принимать участие в исполнении итогового судебного решения.
Необходимо не забывать об исковой давности. Она представляет собой общие 3 года с момента появления причин для прекращения дарения. Срок суд вправе восстановить, но для этого должны найтись убедительные аргументы.
При существовании нескольких предпосылок для прекращения дарственной, каждая из них описывается в иске отдельно со ссылкой на имеющийся набор доказательств. Так суд вынесет быстрее обоснованное решение.
Негативное для дарителя решения суда первой инстанции можно пересмотреть. На апелляцию законодательство отводит месячный срок.
Когда все же дарственная отменена по суду, необходимо заняться регистрационными действиями по оформлению квартиру вновь на дарителя. Завершает процесс выписка из ЕГРН в актуальном состоянии.
Несколько слов следует сказать о вносимой госпошлине. Ее величина составляет 300 рублей как для заявления с не имущественными требованиями.
Отмена дарения при нарушении закона о банкротстве владельцем недвижимости
При наличии у человека невыполненных обязательств перед банками, иными кредиторами на сумму свыше полумиллиона рублей, появляются основания для объявления гражданина банкротом. В ходе рассмотрения дела дается и оценка сделкам, совершенным незадолго до поступления заявления о неплатежеспособности в арбитражный суд.
Признанию недействительными подписанных соглашений посвящена ст. 61.2 закона № 127-ФЗ о банкротстве. Применительно именно к дарению применению подлежит п. 2 упомянутой нормы.
Основания для аннулирования договора:
- подписание его в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве должника или открытия производства по делу судом,
- совершение сделки с целью ущемить права кредиторов,
- осведомленность одаряемого о действительных мотивах собственника имущества.
Имеется один существенный момент. Предполагается автоматически, что вторая сторона знала о намерениях дарителя, если она входила в круг заинтересованных лиц. В свою очередь в их число входят и члены семьи должника. Соответственно, дарственная между близкими родственниками попадает в группу риска.
Кстати, гражданин может быть признан банкротом как ИП. Тогда условия для упразднения договора прописаны в п. 3 ст. 578 ГК РФ. И они имеют приоритет перед законом № 127-ФЗ.
Сама процедура осуществляется в такой последовательности. Финансовый управляющий, кредитор в рамках дела о банкротстве предоставляет в арбитражный суд заявление о признании имеющегося договора дарения недействительным и о применении последствий, предусмотренных ГК.
Когда заявление удовлетворено, квартира возвращается в конкурсную массу должника и участвует в погашении существующих кредиторских требований. В случае если одаряемый успел осуществить отчуждение доставшейся недвижимости, с него взыскивается ее стоимость на день подписания дарственной.
Что влечет за собой расторжение дарственной
Когда отказ имел место до передачи квартиры, последствий особых нет. Более того, в соответствии с п. 3 ст. 577 ГК РФ лицо, которому предназначался подарок, не вправе требовать компенсации нанесенных убытков.
Допустим, одаряемый после подписания договора по жилью начал приобретать стройматериалы для запланированных ремонтных работ. Затраты на их покупку при упразднении дарственной возмещению не подлежат.
При отмене дарения получатель недвижимости должен ее возвратить дарителю или его наследникам. Данная обязанность закреплена в п. 5 ст. 578 ГК РФ. Аннулируется и сделанная регистрация прав в ЕГРН.
Может случиться так, что на дату прекращения действия дарственной квартира уже не находится в распоряжении одаряемого. Он мог ее подарить дальше или продать.
Тогда сторона, сделавшая подарок, имеет право на возмещение его денежного эквивалента. Данный вывод можно сделать из содержания ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ.
Вкратце суть состоит в следующем. Когда объект собственности находится во владении без достаточных на то оснований, с правовой точки зрения это считается неосновательным обогащением. Соответственно, имущество подлежит возврату первоначальному собственнику.
В ситуации, когда недвижимость не сохранилась, взысканию подлежит ее стоимость. Поэтому зачастую в составляемых дарственных обозначается реальная цена жилого помещения.
Отмена дарения в вопросах и ответах
Любая квартира имеет ценность на рынке. Поэтому решение о ее предоставлении в дар другому лицу должно быть взвешено. После подписания договора повернуть весь процесс назад допускается только в нескольких случаях.
Между тем, эпизоды из жизни бывают разными. В связи с этим дарители обращаются за советами к юристам с регулярной периодичностью.
Вот ответы только на некоторые из многочисленных вопросов. Возможно, кто-то узнает и свою ситуацию. Тогда легче принимается решение по выходу из положения.
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками
Татьяна, г. Балашиха.
Письменно оформила дарственную по квартире на имя младшей сестры. В договоре было указано, что недвижимость перейдет к ней после окончания института.
Обучение еще продолжается, но сейчас оказалась сама без жилья. Подскажите, как лучше всего решить проблему с подарком? Большое спасибо за консультацию.
Поскольку имущество еще не передавалось, есть несколько вариантов решения проблемы. Проще всего решить вопрос мирно и просто уничтожить оба экземпляра договора. Нелишним будет и письменно уведомить сестру о своем желании.
В какие сроки можно оспорить
Светлана, г. Москва.
Подарила квартиру сыну и в силу обстоятельств уехала жить в другой город. Знакомые сообщили, что в подаренном жилье год назад произошел пожар по причине неосторожного обращения с огнем.
Сейчас планирую отменить дарение. Подскажите, пожалуйста, не прошел ли еще срок исковой давности? Искренне благодарна за ответ.
Для обращения в суд действует стандартный трехлетний срок. Он исчисляется как с момента появления оснований для отмены, так и с того дня, когда истец узнал о них. В любом случае на данный момент время еще не истекло.
Как расторгнуть дарственную на квартиру
Тамара Степановна, г. Внуково.
Подарила квартиру внуку, который в скорости начал злоупотреблять спиртным. Несколько месяцев назад во время очередной ссоры внук толкнул меня, что привело к перелому ноги.
Последовало обращение в полицию и сейчас внука ждет суд. Интересует, можно ли сейчас отменить дарение. Большое спасибо за консультацию.
Вернуть квартиру можно, и для этого есть все основания. Для этого предъявляется иск в суд, в котором должна быть ссылка на ч. 1 ст. 578 ГК РФ. Необходимо также указать реквизиты постановления о возбуждении уголовного дела.
Кроме того, отдельным пунктом стоит попросить возвратить спорное жилье. После окончания судебных тяжб собственность регистрируется в Росреестре.
Как отменить дарение дома и земельного участка
Федор, г. Москва.
Подарил сыну дом с земельным участком. Однако он погиб при исполнении служебных обязанностей. В дарственной было прописано, что она утрачивает силу в случае смерти получателя подарка
Какие шаги сейчас требуется предпринять? Признателен за ответ.
В описанном случае нужно вначале письменно уведомить наследников сына об отмене заключенного ранее договора дарения земельного участка. Одновременно требуется попросить вернуть назад имущество.
Когда же на просьбу получен отказ или она оставлена без ответа, подается исковое заявление. Шансы выиграть дело крайне высоки.
Расторжение договора дарения: судебная практика
Суды рассматривают достаточно исков, предметом которых является отмена дарственной. Нередко авторы заявлений выдвигают дополнительные требования, напрямую затрагивающие вопросы собственности.
В ходе судебного процесса проверяется наличие оснований, прописанных в ст. ст. 577, 578 ГК РФ. Когда обозначенных законодательством поводов нет, следует отказ в иске. Аналогичные решения выносятся при окончании исковой давности.
Вот несколько наглядных примеров из жизни, по которым суды дали свою оценку. Все упомянутые в них фамилии являются вымышленными.
Исковая давность
Советский районный суд Липецка рассмотрел иск Никифоровой к ответчику Николаеву, об отмене дарения и возврате доли в квартире. Требования мотивированы тем, что Николаев угрожал ей убийством. За преступление он был приговорен мировым судьей к обязательным работам.
Кроме того в иске указано, что ответчик ухудшает состояние квартиры. Это выражается в незаконной перепланировке и разрушении несущих стен.
Решением от 22.09.2019 г. по делу № 2-559/19 в иске отказано. Суд указал, что на момент обращения в суд истекли сроки давности в 3 года. Причем это касается сразу двух оснований для обращения: угрозе жизни и перепланировки жилого помещения.
Ценность квартиры
В суд обратилась гражданка Никонова. Она просила отменить договор дарения и признать недействительной сделку по обмену подаренной квартиры.
В заявлении указывалось, что истица оформила дарственную на своего внука. Через некоторое время он совершил сделку мены жилья со своей женой. Никонова добавила, что квартира с мебелью представляет для нее ценность в пределах 12 миллионов рублей.
Волжский районный суд решением от 09.01.2019 г. по делу № 2-91/2019 в иске отказал полностью. Он сослался на то, что истица настаивала на имущественной ценности жилого помещения для себя, что противоречит п. 2 ст. 578 ГК РФ. Кроме того, Никонова освободила квартиру добровольно и у нее есть место постоянного проживания.
Если даритель и одаряемый живут под одной крышей
Бывает так, что после заключения договора дарения, его стороны остаются проживать на одной жилплощади. И между ними возникают конфликтные ситуации, передаваемые на рассмотрение судов.
В качестве примера можно привести решение Сургутского городского суда от 20.11.2018 г. по делу № 2-7676/2018. Истица обратилась к ответчице с иском о расторжении договора дарения квартиры. В качестве основания озвучивалось создание невыносимых условий для проживания.
Рассматривая дело, суд установил, что передача подарка фактически осуществлена, что подтверждено предоставлением ответчице правоустанавливающих документов и регистрацией недвижимости. Судья также указал, что не представлено доказательств наличия оснований для отмены дарственной по ст. 578 ГК РФ. В итоге в иске отказано.
Дарение и банкротство гражданина
В арбитражный суд обратился финансовый управляющий с заявлением о признании недействительными договоров по дарению квартиры и последующей ее продажи. В части дарственной дело рассматривалось несколько раз. В результате суд пришел к выводу о правомерности позиции управляющего.
Отмечено, что мать, выступающая должником по делу о банкротстве, подарила квартиру родному сыну. Операция произошла в рамках трехлетнего срока до принятия дела к производству арбитражным судом.
На момент оформления соглашения даритель уже имел непогашенные обязательства перед кредиторами. Кроме того установлено, что должница не имела источников дохода для исполнения обязательств.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии желания нанести имущественный ущерб кредиторам. Поэтому определением Арбитражного суда Вологодской области от 19.10.2018 г. по делу № А13-14016/2015 спорное соглашение о дарении объявлено недействительным. Одновременно с сына должницы взыскана стоимость недвижимости.
Рекомендации собственнику-дарителю
Каждый гражданин вправе распорядиться принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению. Дарение является одним из возможных вариантов. Но не все отдают себе отчет в том, что подарок может стать со временем источником проблем.
Чтобы их предотвратить, при составлении дарственной нужно воспользоваться некоторыми полезными советами.
Вот список основных из них:
- В договоре целесообразно установить разумный срок предоставления квартиры новому собственнику.
- Если речь идет о квартире, то желательно указать ее текущую рыночную стоимость. На момент отмены дарения недвижимости уже может и не быть. Тогда взыскивается ее денежный эквивалент.
- К договору рекомендуется составить акт приема-передачи недвижимости. Так не будет споров в отношении ее фактического предоставления.
- Если недвижимое имущество передается сразу, соглашение может предусматривать условие о том, что в течение оговоренного периода времени прежний хозяин вправе проверять состояние жилья.
- В сделке нелишним будет прописать процедуру отказа от дарения. К примеру, предусматривается направление предварительного письменного уведомления.
При условии, что дарственная аннулируется в связи с ухудшением жизненного положения автора подарка, собираются подтверждающие документы по соответствующим обстоятельствам. Они пригодятся для суда.
Квартиру можно подарить и постороннему для владельца гражданину. И здесь отменить дарение будет сложнее. Поэтому сделку требуется тщательно спланировать. Помощь в этом окажет данная статья.