Договор пожизненного содержания является аналогом завещания, так как собственник еще при жизни определит получателя недвижимости или иного имущества. Однако если завещание носит безвозмездный характер, то по договору пожизненного содержания (ренты) на получателя возлагаются финансовые или иные материальные обязательства. При надлежащем соблюдении условий договора и требований ГК РФ, оспорить такую сделку будет невозможно.
Для чего нужен договор пожизненного содержания в наследстве?
Рента не относится к способам наследования, так как переход права собственности происходит еще при жизни правообладателя. Пожизненное содержание, которое предусматривается договором, будет являться обременением. Аннулировать его можно только по факту ухода из жизни получателя ренты.
Пожизненное содержание сходно по своим последствиям с наследованием, однако обладает рядом ключевых отличий:
- договор ренты не обязательно удостоверять через нотариуса, а переход прав регистрируется через Росреестр,
- обязательства, возложенные на плательщика ренты, являются обременением, а их нарушение или ненадлежащее исполнение может привести к оспариванию договора со стороны получатели или его наследников,
- если условия договора соблюдались надлежащим образом, недвижимость или иное имущество не включается в наследственную массу, так как уже фактически принадлежит плательщику ренты.
Плательщиком ренты может быть любое лицо, согласившееся взять на себя финансовые и материальные обязательства в обмен на получение имущества. Например, собственник может выбрать одного из потенциальных наследников, либо совершенно постороннее лицо. Если такое решение реально, и не связано с обманом, понуждением или угрозами со стороны получателя имущества, никаких проблем с регистрацией сделки не возникнет.
Какие права будут у заключившего договор, после смерти наследодателя?
Как правило, предметом договора ренты является недвижимость (дом, квартира, комната). Специальные правила по сделкам с пожизненным иждивением в обмен на получение недвижимости указаны в параграфе 4 главы 33 ГК РФ. Согласно ГК РФ, условиями такой сделки могут являться:
- ежемесячное выделение средств в денежной форме на содержание бывшего собственника в размере, не менее 2 прожиточных минимумов по региону, в котором находится объект,
- дополнительным условием может являться сохранение у бывшего правообладателя права пользования и проживания, обеспечения питанием и одеждой, уходом по состоянию здоровья,
- получатель ренты может предусмотреть обязанность о несении ритуальных расходов (размер затрат желательно сразу указать в договоре).
Пока действует договор, продажа, дарение, сдача в аренду или совершение иных сделок с квартирой допускается только с согласия бывшего собственника. Чтобы исключить случаи неправомерного распоряжения недвижимостью, в реестре ЕГРН будет отражен факт обременения жилого помещения.
Как получить квартиру при наследстве по договору пожизненного содержания?
Плательщику ренты не нужно предпринимать каких-либо специальных действия для оформления прав на недвижимость, так как он уже является собственником. Обязательства по содержанию бывшего владельца жилья прекращаются с момента его смерти. Соответственно, при открытии наследственного дела, на объект не смогут предъявить претензии наследники по закону или завещанию, так как он не принадлежат покойному. Если плательщик ренты является родственником покойного, он сможет принять участие в разделе иного имущества, включенного в наследственную массу.
Спор может возникнуть, если будет выявлен факт ненадлежащего несения обязательств. Например, если плательщик не сможет доказать, что ежемесячно передавал бывшему собственнику рентные платежи на сумму от 2 прожиточных минимумов, наследники смогут подать иск об оспаривании сделки. Нужно учитывать, что в размер ежемесячного содержания может включаться оплата коммунальных расходов, затрат на приобретение продуктов и лекарственных препаратов, иные отчисления.