Договор дарения с обременением – это безвозмездная передача прав на имущество, в отношении которого установлено ограничение на распоряжение. Обременения могут быть официально зарегистрированы, указаны в договорах, либо иных документах. В зависимости от вида обременения, дарение может полностью запрещено, либо совершено под условием.
В чем суть договора дарения с обременением?
Целью дарения является передача вещей, предметов и объектов лицу, которого выберет сам собственник. Сделка носит безвозмездный характер, т.е. за передачу прав нельзя требовать передачу денег или получения иных материальных выгод. При дарственной на движимое имущество достаточно заключить письменный договор, тогда как переход прав на недвижимость будет регистрироваться через Росреестр.
Обременение может возникать на любые виды имущества. Это означает следующее:
- в силу закона, договора или иных обстоятельств, право распоряжения вещами и предметами будет полностью или частично ограничено, либо вовсе запрещено,
- если обременение не мешает подарить вещь или объект, оно сохранит свою силу даже для нового собственника,
- о наличии обременения нужно уведомить дарителя, так как он дает согласие на принятие подарка и должен знать обо всех нюансах владения, пользования и распоряжения.
В силу закона или договора обременение может возникать при отложенных расчетах при приобретении объекта, при покупке недвижимости по ипотеке или иному виду кредитов, при установлении залога для обеспечения обязательств, либо в иных ситуациях.
Должны учитываться и скрытые обременения, которые не лишают права подарить недвижимость, однако повлияют на права пользования и распоряжения для одаряемого. Например, если у отдельных жильцов есть право постоянного пользования квартирой, одаряемый не всегда сможет выселить их в принудительном порядке. Такие ситуации нередко возникают, если один из нанимателей отказался от участия в приватизации – его будет невозможно выселить без согласия, даже при последующих продажах или дарении квартиры.
Виды обременения квартиры
Хотя дарение относится к гражданским сделкам, возможные виды обременений могут возникать не только по ГК РФ, но и ГПК РФ, Закона № 229-ФЗ Об исполнительном производстве, иным нормативным актам. Обременение на квартиру может устанавливаться в следующих формах:
- залог и ипотека, т.е. зарегистрированное обязательство, при котором собственник не сможет подарить объект без согласия залогодержателя (например, дарение квартиры с обременением ипотекой допускается только с согласия банка),
- аренда, т.е. ограничение права пользования на период действия арендного договора (если аренда превышает 1 год, сведения об обременении будут зарегистрированы в ЕГРН),
- арест по судебному акту или постановлению приставов (при таком обременении, продажа или дарение квартиры будут запрещены под страхом административного или уголовного наказания),
- рента с пожизненным содержанием (обременение будет действовать на весь период жизни рентодателя, а подарить квартиру будет нельзя),
- режим опеки, при котором распоряжение жильем допускается только с согласия опекуна или уполномоченного органа,
- иные виды, указанные в законодательных актах.
Естественно, от вида обременения зависит возможность подарить вещь или предмет. При аренде никаких проблем с оформлением и регистрацией договора не возникнет, так как обременение носит временный характер. Для ипотеки или залога, напротив, нужно получить согласие залогодержателя, в том числе банка. Сделать это практически нереально, поэтому для дарения квартиры придется погашать обязательство, полностью выплачивать ипотечный кредит, предоставлять другое имущество взамен заложенного.
Как составить договор дарения с обременением?
Если режим обременения позволяет подарить недвижимость, договор будет составляться по общим правилам. Однако о наличии обременения нужно уведомить одаряемого, поэтому в договоре указываются дополнительные пункты:
- вид и суть ограничения права (например, аренда с правом проживания определенных лиц),
- ссылка на основания и документы, подтверждающие возникновение обременения (например, ссылка на выписку ЕГРН, договор и т.д.),
- безусловное согласие одаряемого на получение объекта недвижимости, который поставлен в известность о существующем обременении прав.
Если одаряемый был уведомлен об ограничении права, он не сможет предъявить какие-либо претензии к предыдущему собственнику. Если банк дал согласие на дарение ипотечной квартиры, в договоре должно быть соответствующая ссылка на документ. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.
ГК РФ предусматривает возможность установить обременение непосредственно в договоре дарения. Например, бывший собственник вправе указать в договоре пункт о сохранении права пользования квартирой. Такое условие не носит возмездный характер, поэтому сделка будет зарегистрирована в Росреестре по общим правилам.