Апартаменты – это помещение, оборудованное для временного проживания, имеющее статус нежилого помещения. Сдача апартаментов относится к разряду услуг гостинично-туристического профиля
Основным плюсов апартаментов в сравнении с квартирами является их более низкая стоимость (разница составляет порядка 20%). Еще одно преимущество – высокий уровень сервиса — клининг, прачечная, круглосуточная доставка продуктов и др. услуги.
В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку, но можно оформить временную пятилетнюю регистрацию. На этот тип жилья не распространяются требования к застройщикам по оборудованию детской площадки, парковки у дома и зоны благоустройства.
Основные потребители данного типа жилья – работающие люди, использующие апартаменты как место жительства рядом с офисом и молодежь, выбирающая первое жилье из наиболее дешевых вариантов. Также в апартаментах может быть зарегистрирован офис компании. Основная цель покупки апартаментов – сдача в аренду. Для семей этот формат не востребован.
В феврале 2018 года был принят Федеральный закон 16-ФЗ об обязательной классификации гостиниц, вступающий в силу с января 2019 г. Согласно данному закону всем гостиницам необходимо обеспечить классификацию с присвоением определенной категории («звезд»):
- До 01.07.2019 г. – отелям с номерным фондом более 50 номеров,
- До 01.01.2020 г. – с фондом более 15 номеров,
- До 01.01.2021 г. – всем гостиницам.
Согласно действующему законодательству апарт-отели (гостиницы согласно разрешительной документации) признаются нежилыми помещениями, но относятся к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения. Предоставление апартаментов квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность. Исключить апартаменты из сферы действия новых требований, возможно в том случае, если они будут выделены в специальную категорию, не подлежащую обязательной классификации.
В октябре 2017 г. Минстрой РФ опубликовал законопроект о регулировании рынка апартаментов, основная цель которого – ввести понятие «апартамент», распространить действие жилищного кодекса на нежилые помещения, а также установить правовой механизм перевода нежилых помещений в апартаменты, определить возможности постоянной регистрации в апартаментах. Сглаживание разницы между одним и другим форматами может привести к росту цен на апартаменты и снижению величины ставок дисконтирования на этот формат.
В данном отчете проанализированы рынки апартаментов российских городов-миллионников. В настоящее время в России насчитывается 15 таких городов. Их список с указанием численности населения по данным на 2017 г. представлен в следующей таблице.
Табл. 1. Города-миллионники РФ, 2017 г.
| № | Город | Субъект РФ | Численность населения, 2017, чел. |
| 1 | г. Москва | г. Москва | 12 380 664 |
| 2 | г. Санкт-Петербург | г. Санкт-Петербург | 5 281 579 |
| 3 | г. Новосибирск | Новосибирская обл. | 1 602 915 |
| 4 | г. Екатеринбург | Свердловская область | 1 455 514 |
| 5 | г. Нижний Новгород | Нижегородская обл. | 1 261 666 |
| 6 | г. Казань | Республика Татарстан | 1 231 878 |
| 7 | г. Челябинск | Челябинская область | 1 198 858 |
| 8 | г. Омск | Омская область | 1 178 391 |
| 9 | г. Самара | Самарская область | 1 169 719 |
| 10 | г. Ростов-на-Дону | Ростовская область | 1 125 299 |
| 11 | г. Уфа | Респ. Башкортостан | 1 115 560 |
| 12 | г. Красноярск | Красноярский край | 1 082 933 |
| 13 | г. Пермь | Пермский край | 1 048 005 |
| 14 | г. Воронеж | Воронежская область | 1 039 801 |
| 15 | г. Волгоград | Волгоградская область | 1 015 586 |
По данным Booking.com в настоящее время по России формируют предложение по аренде порядка 54 тыс. апартаментов. Структура по городам представлена на следующем рисунке.
Рис. 1. Структура предложения апартаментов по городам России, июнь 2018 г., ед., %
Наибольшие доли в структуре рынка аренды апартаментов по городам-миллионникам в натуральном выражении (по количеству объявлений о сдаче в аренду занимают Санкт-Петербург и Москва. Также значительные доли занимают Екатеринбург, Казань, Н.Новгород, Красноярск и Новосибирск. Структура рынка апартаментов по российским городам-миллионникам выглядит следующим образом. Региональные миллионники занимают около 40% в структуре рынка без учета городов России с численностью населения менее 1 млн чел.
Рис. 2. Структура рынка аренды апартаментов по городам-миллионникам, 2018 г., ед., %
На следующем рисунке представлены средние площади апартаментов, сдаваемых в аренду по городам-миллионникам. В зависимости от города она колеблется от 42 до 53 кв.м.
Рис. 3. Структура средней площади апартаментов по городам-миллионникам, 2018 г. кв.м.
Наиболее высокие средние цены на покупку апартаментов (расчеты без учета элитного сегмента) на кв.м. в Москве и Санкт-Петербургу. Региональный лидер по стоимости апартаментов за кв.м. – Казан. Наиболее низкая средняя цена зафиксирована в Перми и Воронеже. На следующем рисунке представлено сравнение средних цен на покупку апартаментов в городах-миллионниках в расчете на кв.м.
Рис. 5. Структура стоимости апартаментов по городам-миллионникам, 2018 г., руб./кв.м.
Наиболее высокая средняя стоимость аренды апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге. Наиболее низкая – в Перми. Сравнение средних цен на суточную аренду по городам представлено на следующем рисунке
Рис. 6. Структура цен на аренду апартаментов по городам-миллионникам, 2018 г., руб./сут. за номер
Доходность при сдаче апартаментов в аренду составляет до 14%. В следующей таблице представлены нормы выручки при посуточной сдаче в аренду апартаментов средней стоимости в городах-миллионниках при 65% среднегодовой заполняемости помещений на основании средних цен за посуточную аренду апартаментов в городах-миллионниках.
Табл. 2. Годовая выручка от сдачи в посуточную аренду апартаментов по средним ценам в городах-миллионниках, 2018 г., руб./год
| Название города | Стоимость объектов, руб./кв.м. | Аренда, руб./сут. | Норма доходности |
| Казань | 71 762 | 2 708 | 14% |
| Новосибирск | 63 100 | 2 583 | 14% |
| Воронеж (*) | 45 055 | 1 820 | 14% |
| Самара (*) | 68 994 | 2 653 | 13% |
| Волгоград (*) | 56 211 | 2 300 | 13% |
| Нижний Новгород | 60 249 | 2 200 | 13% |
| Уфа (*) | 62 704 | 2 206 | 12% |
| Ростов-на-Дону (*) | 59 567 | 2 000 | 11% |
| Санкт-Петербург | 124 300 | 3 700 | 11% |
| Красноярск | 59 062 | 2 006 | 10% |
| Челябинск (*) | 55 640 | 1 900 | 10% |
| Пермь (*) | 44 494 | 1 500 | 9% |
| Екатеринбург | 62 189 | 1 700 | 9% |
| Омск (*) | 60 852 | 1 700 | 8% |
| Москва | 233 900 | 4 800 | 8% |
Источник: анализ по данным Travel.ru
(*) – города, в которых отсутствуют «классные» апарт-отели.
Таким образом, рынок апарт-отелей развит преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных городах такой формат только начинает появляться. В наибольшей степени среди региональных городов-миллионников апартаменты представлены на рынках Екатеринбурга, Казани, Н.Новгорода и Красноярска.
Норма доходности по объектам посчитана в период проведения Чемпионата Мира по футболку. И если в Петербурге и Москве наблюдается избыточное предложение, то в других городах собственники могут позволить себе поднять арендные ставки, что приводит к уменьшение сроков окупаемости в расчетах.