Недобросовестность контрагентов по сделке, совершение ими заведомо незаконных действий влечет для одной из сторон причинение серьезных убытков.
Их можно взыскать, доказав наличие связи между действиями Ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями. Иногда важным доказательством по делу становится бизнес-план, разработанный одной из сторон сделки.
В качестве примера можно рассмотреть дело № А32-23678/2016, окончательно решение по которому вынесено 15-ым ААС 13 ноября 2018 г.
Предыстория судебного дела
В конце мая 2013 года между Администрацией и МУП «Горзеленстрой» подписан договор аренды земельного участка сельхозназначения общей площадью 5 га.
В начале сентября 2013 г. судебный пристав вынес постановление о передаче арестованного имущества на реализацию с торгов. Торги уполномочено проводить Территориальное Управление Росимущества. В отношении арестованного имущество оно действует через своих представителей. К таким относилось ООО «Кубань-Юг-2002», которое приняло 17 сентября 2013 г. от приставов по акту спорный участок земли.
Через три дня в местном издании была опубликована информация о продаже 15 октября 2013 г. с торгов спорной земли. По результатам проведенного аукциона победило ООО «Меридиан».
Через 10 дней после окончания торгов имущество по договору купли-продажи перешло к победителю аукциона и передано ему по акту 5 ноября 2013 г. Им была полностью оплачена выкупная цена в размере 849,6 тыс. руб.
Спустя год, 27 ноября 2014 г., Общество подало документы на регистрацию в уполномоченный орган, но получило отказ. Из уведомления следовало, что невозможно внести данные о купле-продаже права аренды, так как основной договор расторгнут его сторонами 5 августа 2014 г.
Это значит, что Администрация и его подведомственное учреждение подписали соглашение о расторжении договора аренды, несмотря на то, что им было известно о продаже с торгов права аренды на данный объект недвижимости. Администрация грубо нарушила условия договора, не уведомив о его расторжении Истца.
В дальнейшем Администрация реализовала 17 марта 2015 года с торгов спорный участок земли физическому лицу за 40,4 млн. руб. Участок был разделен на три части, каждая из которых стала самостоятельным объектом права.
В результате недобросовестных действий Администрации Истец не смог реализовать бизнес-проект и получить ожидаемую прибыль.
Истец неоднократно просил у Администрации содействия в регистрации перехода прав на спорный участок земли, но не получил от нее поддержки в решении данного вопроса. Поэтому Общество было вынуждено обратиться за защитой своего права в арбитражный суд.
В иске ООО «Интер-финанс» просило АС Красноярского края о следующем:
- признать соглашение между Администрацией города и МУП «Горзеленстрой» о расторжении договора аренды незаконным,
- взыскать с Ответчиков в солидарном порядке причиненный реальный ущерб в сумме 849,6 тыс. руб.,
- обязать Ответчиков в солидарном порядке компенсировать Истцу упущенную выгоду в размере 77 млн. руб., возникшую ввиду их неправомерных действий, а также проценты за неправомерное пользование денежными средствами Истца.
Администрация города направила в суд встречный иск, в котором требовала признать договор купли-продажи права аренды на спорный участок земли от 5 ноября 2013 г. недействительным.
Суд 1-ой инстанции принял сторону Истца и признал соглашение о расторжении договора недействительным, обязал Администрацию возместить Обществу реальный ущерб в сумме 849,6 тыс. руб., а также упущенную выгоду в сумме 55,6 млн. руб.
В связи с тем, что на момент вынесения решения МУП «Горзеленстрой» было ликвидировано (дата внесения записи — 13.10.2017 г.), требования Истца к нему не рассматривались. Встречный иск не был удовлетворен судом.
Администрация недобросовестно осуществляла полномочия собственника
В ст. 10 ГК РФ указаны границы осуществления прав между участниками гражданских правоотношений. Так, закон не допускает злоупотреблять имеющимися правами. Если собственник действует в рамках предоставленных полномочий и одновременно своими действиями причиняет вред иным лицам, то это и есть злоупотребление правом.
Правила о внесении сведений об аресте имущества установлены в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная информация в обязательном порядке подлежит регистрации. После внесения такой записи в ЕГРП собственник не может свободно распоряжаться своим имуществом.
После наложения ареста краевая регистрационная служба в силу ст.12 указанного закона обязана была уведомить Администрацию об этом. Следовательно, Ответчики знали об аресте земельного участка, но подписали между собой соглашение о расторжении договора.
ГК РФ допускает расторжение договора по соглашению ее сторон. Такие соглашения влекут за собой прекращение гражданских прав, что характеризует документ как сделку. Поэтому к подобным соглашениям применимы нормы глав 9 ГК РФ, устанавливающие параметры действительности и недействительности сделок.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной судом либо быть такой независимо от решения суда. Ничтожная сделка — это сделка, совершенная в нарушение законных требований и причиняющая вред иным лицам. Подобные сделки не порождают никаких юридических последствий с момента их заключения.
Исходя из того, что Ответчики знали о незаконности своих действий, а в результате их совершения был причине вред Истцу, суд признал соглашение недействительным.
Бизнес-план по организации питомника подтвердил позицию Истца
Истец приобрел через торги названый участок земли для использования в сельскохозяйственных целях.
Для развития своего проекта Общество обратилось в ООО «РостЭко» за подготовкой бизнес-плана по организации питомника растений. Исполнитель определил главные параметры хозяйства и рассчитал прибыль от предпринимательской деятельности из расчета 5 млн. руб. в год.
Истец также обосновал документально наличие у него необходимых финансовых возможностей для организации бизнеса (переписка с контрагентами, подписанные договоры с иными юридическими лицами о совместной деятельности питомника и т.п.).
Исходя из имеющегося бизнес-плана, суду удалось опередить рыночную стоимость права аренды в отношении спорного участка земли.
Так, судья назначил экспертизу по указанному вопросу, в ходе которой эксперты указали на невозможность определиться с рыночной стоимостью права аренды, так как в данной местности отсутствуют аналогичные участки под организацию питомников. Однако, исходя из параметров, указанных в бизнес-плане, эксперт смог определить, за сколько такое право может быть реализовано на рынке. Стоимость продажи права составила 55,6 млн. руб.
В ходе экспертизы применялись Методические рекомендации, разработанные Минимуществом России в 2003 году № 1102-р, касательно порядка определения на рынке стоимости права аренды. Из их содержания следовало, что величина права ставится в зависимость от размера, сроков и возможности получения прибыли за конкретный промежуток времени при самых благоприятных для арендатора условиях эксплуатации участка. Данный подход был учтен судом 1-ой инстанции, указанный выбор поддержан апелляционной коллегией.
В апелляционной жалобе Администрация указала, что определенная экспертом стоимость продажи прав аренды на рынке не имеет значения для данного дела, и Истец не просил о взыскании данной стоимости. Судебная коллегия отклонила указанный довод и указала, что Ответчик не до конца понимает причины возникновения возможных убытков, связанных с вынужденным прекращением арендных отношений.
Как следует из ст. 15 ГК РФ, неполученный доход — это тот доход, на который сторона сделки рассчитывала, но не получила его, так как не смогла воспользоваться своими правами.
По сути, размер неполученного дохода всегда носит предположительный характер. Но данное обстоятельство не может служить причиной для отказа в исковых требованиях.
Сделка между Ответчиками была признана судом недействительной, поэтому в результате ее совершения ни у одной из сторон не возникли права и обязанности по ней. Недействительность сделки означает, что стороны обязаны вернуть все то, что было ими получено, а если такой возможности нет — вернуть стоимость полученного в рублях.
Из документов следовало, что вернуть земельный участок невозможно, так как он был продан физическому лицу и разделен на три самостоятельных объекта. Поэтому суд посчитал возможным взыскать с Администрации сумму в размере 55 млн., рассчитанную как стоимость продажи права аренды.
Продажа права аренды земельного участка через приставов возможна без уведомления собственника
Администрация, обосновывая свой встречный иск, настаивала на необходимости получения ее согласия на сделку. Апелляция разъяснила, что данный вывод сделан Ответчиком неверно.
Согласно ст. 89 Закона № 229-ФЗ, регулирующего порядок осуществления исполнительного производства в РФ, для продажи права на долгосрочную аренду к постановлению судебного пристава в обязательном порядке прикладывается копия договора об аренде и копия разрешения собственника недвижимости либо документа, дающего возможность реализовать имущество без его согласия.
В ст. 22 ЗК РФ также закреплено право арендатора передавать свои права по договору в рамках долгосрочной аренды иным лицам без получения согласия арендодателя, но с одновременным его уведомлением о состоявшейся передаче прав.
Судебная коллегия указала, что в рассматриваемом случае норма Земельного кодекса носит преимущественный характер в отличие от правила, закрепленного в Законе об исполнительном производстве.
ГК РФ допускает, что некоторые особенности арендных отношений могут регулироваться иными правовыми актами. В данном случае специальные нормы содержатся в ЗК РФ, разрешающем передавать права по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателя.
Кроме того, в тексте имеющегося в деле договора аренды прямо указано, что для перехода прав аренды иным лицам нет необходимости получать согласие собственника участка.
Следовательно, реализация права аренды с торгов была законной.
Таким образом, недопустимо злоупотреблять своими правами, так как в итоге это чревато судебными исками и восстановлением положения, существовавшего до заключения незаконной сделки.