Как отстоять объект недвижимости в суде

Получив претензию от местных органов власти о сносе самовольной постройки, не спешите сразу выполнять требование. Для начала – изучите документы на здание. Если у вас оформлено право собственности, такое требование будет вовсе незаконным. Если в отношении здания запись в ЕГРН отсутствует, поднимите документы БТИ, договор купли-продажи, технический, ситуационный план. В них может оказаться информация, которая защитит от риска потерять недвижимое имущество. Кроме того, снос самостроя –расходы для владельца земельного участка, так как выполняется им самим или за его счет.

Департамент горимущества и правительство Москвы обратились в арбитражный суд столицы с иском к ООО «Фирма Икс». Ответчику на основании договора-купли продажи принадлежало здание, к которому он возвел пристрой. По мнению истцов, данный пристрой незаконный, нарушает технико-экономические параметры здания, и выдвинули следующие требования:

Признать пристрой в 500 кв.м. самовольным,
Обязать ответчика снести пристрой и благоустроить территорию,
Разрешить Департаменту горимущества снести пристрой самостоятельно в случае отказа ответчика.

Кроме того, заявители потребовали признать право собственности компании «Фирма Икс» на спорное здание незаконным.

История спора

В январе 2019 г. московская Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости обследовала земельные участки. По ш. Энтузиастов было обнаружено нежилое здание, к которому незаконно был возведен пристрой. Объект принадлежит на праве собственности ООО «Фирма Икс» и имеет площадь 1 тыс. кв.м. В учетно-технических документах от 16.07.1995 по спорному адресу находилось здание площадью 500 кв.м. По словам заявителей, произошли следующие изменения:

Проведена незаконная реконструкция без разрешительной документации,
Площадь объекта увеличилась с 500 до 1 тыс. кв.м.,
Поменялись технико-экономические параметры объекта.

Кроме того, по словам истцов, земля была предоставлена в 2003 г. ООО «Фирма Икс» по договору аренды для размещения складов. Департамент горимущества в 2017 г. направил ответчику в целях досудебного урегулирования спора письмо с требованием снести незаконный пристрой. Требование выполнено не было, что послужило основанием для обращения в суд.

О порядке досудебного разрешения спора

Досудебный порядок разрешения спорного вопроса является обязательным. Он предусмотрен ст. 4 АПК, ст. 132 ГПК, ст. 4 КАС РФ. Если его не соблюсти, суд не примет заявление истца к рассмотрению. Досудебное урегулирование не требуется в следующих случаях:

Если устанавливаются юридически значимые факты,
Возмещается нарушение права на судебное рассмотрение дела либо права на исполнение решения суда,
Рассматривается дело о банкротстве, корпоративный спор,
Защищаются интересы группы лиц,
Рассматриваются заявления госорганов, органов местного самоуправления в защиту общественных интересов.

Если заявитель представляет в суд материалы без доказательства применения мер досудебного урегулирования, такое заявление суд возвращает или оставляет без рассмотрения.

Что такое самовольная постройка

По закону, самовольной постройкой считается объект недвижимости, который построен на земле, не предназначенной для целей строительства. Здание, возведенное без разрешения, также относится к этой категории. Однако, если собственник ЗУ не мог знать о таких ограничениях, то постройка не будет считаться самовольной.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, гражданин или организация не могут оформить право собственности, совершать сделки с объектом самовольного строительства. При обращении в Росреестр или МФЦ зарегистрировать сделку можно получить только отказ. Более того, такое недвижимое имущество подлежит сносу. Другой вариант – его можно привести в соответствие с требованиями правил землепользования, градостроительного законодательства. Расходы в этом случае понесет собственник земли или лицо, во владении которого находится ЗУ. Одно условие – объект не должен представлять собой опасность.

Оформить право владения на самовольный объект строительства можно через суд. Этим правом может воспользоваться собственник участка, на котором стоит здание. Зарегистрировать право также может лицо, у которого земля находится в наследуемом владении или постоянном пользовании. При этом должны соблюдаться следующие условия:

В отношении ЗУ получено разрешение на возведение здания,
Построенный объект соответствует строительным нормам,
Постройка не создает опасные условия.

Для регистрации права собственности гражданин или юрлицо обязаны возместить расходы на строительство. Но регистрация возможна только в том случае, если объект приведен в соответствие со строительными, градостроительными нормами.

Когда местные органы власти могут потребовать снос

Администрации поселений, районов могут потребовать снести самовольную постройку в следующих случаях:

Объект стоит на земле, в отношении которой не получено право собственности,
Вид разрешенного использования земли не позволяет строить на нем здания,
Объект находится на территории с особыми условиями пользования,
На строительство здания не получено разрешение.

Срок сноса, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, не может быть меньше 3 месяцев и не больше года. Для приведения здания в соответствие отводится не меньше полугода, но не больше 3 лет. Органы местного самоуправления не могут принимать решения о сносе зданий, которые не находятся в государственном либо муниципальном владении. Исключение составляют объекты, несущие угрозу безопасности граждан. Более того, администрации поселений, районов не могут вынуждать сносить самовольные постройки, если они внесены в ЕГРН и на них оформлено право собственности.

Разрешение на строительство: когда нужно

Чтобы выполнить реконструкцию здания, построить жилой или нежилой объект, необходимо получить разрешение. Документ выдает местный орган власти по месту нахождения ЗУ. Разрешение не нужно для строительства и реконструкции:

Гаража, если земля под ним не выделена для ведения предпринимательской деятельности,
Жилого либо садового дома, хозпостроек на дачном участке,
Объектов ИЖС,
Построек, которые не являются объектами капстроительства.

Также не требуется разрешение на реконструкцию зданий, если она не затрагивает несущих, ответственных элементов.

Суд на стороне ответчика

Обращение органа власти в суд не означает, что дело будет выиграно непременно им только потому что, это госорган. Нередко представленные материалы требуют углубленного изучения, привлечения сторонних специалистов и проведения экспертиз. В данном случае суд назначил экспертизу, чтобы узнать, угрожает или нет пристрой жизни и здоровью людей. В результате было установлено, что объект никому не мешает. Более того, на спорном участке не обнаружены следы реконструкции.

Истцы в заявлении настаивают, что пристрой нужно снести, так как участок не выделялся под строительство. Однако здание было выкуплено ответчиком в 1996 г. у АО «МЭЗ» по договору купли-продажи. К нему имеется приложение – ситуационный план. Из него видно, что объект имеет навес, который поставлен на фундамент. Его площадь не была учтена при инвентаризации и не включена в общую площадь объекта. ООО «Фирма Икс» со временем возвела стены на имевшемся фундаменте, соорудило кровлю. В 2014 г. при очередной инвентаризации БТИ площадь данного помещения включило в общую площадь объекта. Так как документы сторон содержат противоречивую информацию, суд назначил строительную экспертизу. В ходе нее специалистами были изучены строительно-технические документы по спорному зданию. Эксперты выезжали по адресу объекта для сверки документов с фактическими параметрами постройки. Было установлено следующее:

Несущие элементы пристроя существовали до возведения ограждающих конструкций. Навес закреплен к колоннам, которые установлены на фундамент. В последующем колонны соединены между собой наружными стенами и внутренними перегородками,
Фундамент, перекрытия были построены вместе с основным зданием. По документам, на момент строительства не было только наружных и внутренних стен. Их появление в ходе реконструкции не повлияло на характеристики несущих конструкций,
Площадь основания здания, его периметр не изменились. При строительстве фундамент здания занимал 1 тыс. кв.м.,
Имеющееся здание площадью 1 тыс. кв.м. не является новым, и его фактическая площадь не менялась. До инвентаризации БТИ в общую площадь объекта были включены только те помещения, которые имели несущие стены и внутренние перегородки,
Новые несущие элементы не возводились. Стены, появившиеся входе реконструкции, прикреплены к имевшимся колоннам навеса.

Суд пришел к выводу, что по факту никакой реконструкции здания ООО «Фирма Икс» не выполняла. Технико-экономические параметры объекта не изменились. Он не представляет собой опасности для людей, окружающей среды. Таким образом, истцам было отказано в удовлетворении их заявления.

От признания постройки или пристроя самовольными защитят правоустанавливающие, строительно-технические документы. Для законного возведения нового объекта необходимо получить разрешительную документацию на строительство и ввод. Если здание старое и не поставлено на учет в Росреестре, помогут получить право собственности документы от органов БТИ, кадастрового инженера, получение техпаспорта и регистрация в ЕГРН.