Простой вопрос аренды рабочего помещения может отнять массу нервов, особенно у начинающего предпринимателя. И дело не в том, что неопытный предприниматель ещё не знает чётких и простых правил заключения арендного договора. Дело в том, что таких правил просто нет.
И неважно, о чём идёт речь — об участке земли, офисе или производственном цехе. В нормативной базе по аренде коммерческой недвижимости нет положений, регламентирующих единый порядок оформления документов. Все такие акты — подзаконные, чаще — ведомственные, они лишь уточняют и детализируют «на местности» нормы тех или иных законов.
Арендуя земельный участок, следует руководствоваться Земельным Кодексом РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ с учётом последних поправок. В частности, статьёй 30, определяющей порядок аренды земли из гос. собственности для строительства. Но когда речь заходит об аренде помещения, то в федеральном законодательстве нет такой фундаментальной нормы. Предприниматель вынужден действовать методом проб и ошибок, теряя время, нервы, иногда деньги.
Между государственными арендодателями и потенциальными арендаторами «плохая связь»: информация плохо распространяется и в основном имеет закрытый характер. В частности, нигде конкретно не определено число инстанций, которые необходимо пройти предпринимателю, чтобы оформить все документы и согласования. При таком положении вещей каждая согласующая подпись отнимает неоправданно много времени и средств. Почему так происходит?
Любопытно, что на этот счёт сходятся во мнении и предприниматели, и сами чиновники. Вот основные причины:
- большое количество согласующих организаций,
- их работа не скоординирована, одна не всегда «знает» о другой,
- отсутствие документов-инструкций, описывающих процессы согласования.
Итак, процедура аренды коммерческой недвижимости неоправданно сложна и затратна. В основе этой неэффективности лежат разноплановые факторы — от объективно-законодательных до субъективно-психологических: подавляющее большинство предпринимателей не хочет изучать соответствующие нормативные акты. Уже давно назрела необходимость усовершенствовать все эти вопросы. Нужна структура, которая возьмёт на себя все заботы, касающиеся оформления, согласования, заполнения и подписания. Которая станет тем заветным аналогом «одного окна». Как она могла бы выглядеть?
Несколько лет назад российские учёные-экономисты, строители и технологи предложили несколько актуальных схем для такой структуры.
Схема № 1. Фирма-посредник
Актуальна, если предприниматель не располагает временем для решения предварительных организационных вопросов, но располагает деньгами для этого. Практически все существующие фирмы-посредники работают полулегально, и в случае провала их сложно привлечь к ответственности. Некоторые из них придают себе вес уверениями, что за ними стоят государственные структуры, но проверить такую информацию обычно нельзя.
Альтернативой подобным компаниям был бы официальный хозрасчётный информационно-консультативный центр, предлагающий исчерпывающий спектр услуг посредничества при оформлении аренды. Главная проблема этой схемы — понять, какова в ней роль государства. Если участие будет слишком активным, чиновников из регионов будут обвинять в монополии и лоббировании тех или иных интересов. С другой стороны, пассивное участие местных властей лишает эту схему смысла.
Схема № 2. Структура поддержки предпринимательства
Привлечение этого органа решит многие обозначенные вопросы. В его инфраструктуре имеются профильные специалисты, и не потребуется много времени и средств на их дополнительную подготовку. Государство должно поощрять эту структуру и содействовать в её развитии. Для самих предпринимателей это будет наиболее удобно: они и так обращаются в подобные организации время от времени, а теперь организации просто расширят свой функционал для них.
Как будет функционировать новая система в рамках существующей структуры? Есть два пути.
Схема 2.1. Консультативный информационный центр в структуре поддержки предпринимательства
Основная схема отношений аналогична фирме-посреднику. Добавляется аналитическая работа по изучению помещений и земли, типов бизнеса на этих местах, разработка рекомендаций для муниципальных и государственных органов по сдаче недвижимости в аренду. Специалисты таких центров могут входить в состав комиссий по конкурсному отбору компаний-арендаторов. Так принимаемые решения будут прозрачны, и можно будет легко установить целевое назначение объекта уже на начальной стадии.
У структуры поддержки может появиться ещё одна функция — подготовка местных нормативных актов по аренде и предложений о внесении поправок в уже действующие акты. Так структуры смогут защищать интересы малого и среднего бизнеса.
Тем не менее, при всём удобстве, эта схема просто облегчает для предпринимателей взаимоотношения чиновниками, но не сокращает их численность. То есть число согласований, количество документов, подписей и инстанций не сокращается. Основной проблемой чиновников остаются недобросовестные арендаторы, задерживающие платежи, и с ними бывает сложно разорвать договор. При такой схеме те, кто дают рекомендации, не отвечают за результат. Эти погрешности решает схема 2.2.
Схема 2.2. Управляющая компания нежилой недвижимости для малого и среднего бизнеса
В этом варианте сохранены все достоинства предыдущего. При этом, он исключает прямой контакт предпринимателя и чиновника. Арендатором выступает структура поддержки. Формируется фонд коммерческой недвижимости, и он весь передаётся в аренду структуре поддержки предпринимательства. Далее уже сама структура, в свою очередь, сдаёт в аренду предпринимателям объекты своего фонда. Процесс проходит на конкурсной основе: прежде, чем выделить землю или помещение арендатору, организация изучает ситуацию, смотрит на предпринимателя и его бизнес, ищет подходящий объект. Консультанты организации имеют соответствующие компетенции и полностью берут на себя взаимодействие с государством.
В целом, эта схема уже функционирует: она нашла отражение в так называемых бизнес-инкубаторах и технопарках. Но чтобы она функционировала на сто процентов, нужна единая территория бизнеса. Эта схема также решает вопрос ответственности: она возлагается на консультанта. Чтобы сгладить острые углы в арендных взаимоотношениях, можно использовать и третью схему, в которой роль управляющей компании играет Государственное унитарное предприятие. Оно должно выполнять все функции структуры поддержки предпринимательства.
Предложенные схемы, безусловно, нуждаются в дополнительном анализе и проработке, прежде чем будут применены в конкретном регионе с конкретной ситуацией.
Итак, помещение найдено, договор подготовлен. Но у нас всё ещё есть проблема.
Государственная регистрация договоров аренды
Договор аренды недвижимости подлежит госрегистрации. При аренде зданий регистрации подлежат договоры, заключенные на срок от одного года. Если срок меньше года, то договор не регистрируется (2-й пункт 651-й статьи 651 ГК). Срок действия, установленный с первого числа любого месяца текущего года до 30-го или 31-го числа прошлого месяца следующего года, официально считается равным одному году. Поэтому договор, заключённый на этот срок, нуждается в госрегистрации.
Договор аренды предприятия, в отличие от зданий и помещений, регистрируется вне зависимости от срока согласно 2-му пункту стать 658 ГК. Заключённым этот договор признаётся только с момента регистрации. Несоблюдение требований государственной регистрации может обернуться серьёзными последствиями для арендодателя.
Издержки нынешней системы аренды: примеры из жизни
За примерами далеко ходить не придётся.
Пример №1:
В начале августа 2019 года комитет по контролю за имуществом выгнал из помещения арендаторов помещений под Кушелевским путепроводом. Площадь примерно 2 200 м2 самовольно использовалась под офисы, склады и станции тех. обслуживания. При этом, было самовольно пристроено дополнительное помещение площадью около 20 м2.
Арендный договор истёк ещё весной 2017 года. Всё это время строением распоряжались разные юрлица без соответствующих разрешений и согласований. Общий долг предприятий перед бюджетом Санкт-Петербурга превысил три миллиона рублей. Арендаторы получили уведомления о необходимости добровольно освободить площадь. В дальнейшем помещение будет передано СПБ ГБУ «Мостотрест» на праве оперативного управления.
Пример №2:
ИП Шайхутдинов и ИП Бурковский заключили договор аренды. Согласно ему, Шайхутдинов предоставлял Бурковскому нежилое помещение во временное пользование в качестве склада. В процессе работы арендатор счёл необходимым передать часть помещения в субаренду ООО «Коммерс-Инвест».
При этом, в нарушение подписанного договора, он не сообщил об этом Шайхутдинову. В результате арендодатель разорвал договор. Бурковский, тем не менее, отказывался покидать склад: с его точки зрения, по факту он ничего не нарушал, действовал в рамках договорённостей и не преследовал корыстных целей. Тогда Шайхутдинов обратился в суд с требованием выселить арендатора принудительно. И суд встал на сторону истца, признав, что ответчик был не вправе сдавать склад в субаренду без ведома собственника.
Отсутствие чётких фундаментальных правил даёт возможность свободно и субъективно трактовать те или иные положения договора. Это приводит к разночтениям, разногласиям и конфликтам. Предложенные схемы могут это исправить.