В законодательстве и литературе выделяются три различных вида публично-правовых ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Это проявляется в регламентации максимальных и минимальных размеров земельных участков в руках отдельных субъектов, в государственной корректировке цен на находящиеся в рыночном обороте земельные участки, в жестком ограничении круга субъектов земельных отношений.
Сохранив установленное ранее действовавшим законодательством нормирование предельных размеров предоставления земельных участков, Федеральный закон об обороте (ст. 4) подтвердил, что минимальные размеры образуемых вновь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В законодательстве об обороте земель сельскохозяйственного назначения, с одной стороны, предусматриваются меры, направленные на предупреждение необоснованного раздробления, т. е. наличия у одного лица нескольких земельных участков, разобщенных в результате чересполосицы, с другой стороны, законодательство предохраняет собственника от парцеллизации, т. е. разделения земли на мелкие земельные участки, недостаточные для эффективного жизнеспособного товарного сельскохозяйственного производства.
Особый порядок установлен для образования земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
Образование земельного участка производится с таким расчетом, чтобы обеспечить хозяйственные нужды эффективного жизнеспособного сельскохозяйственного товаропроизводителя.
В тех же случаях, когда размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше установленного законодательством предельного минимального размера участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых угодий, образование земельного участка не допускается.
Ст. 22 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. не допускает совершения сделок, приводящих к фрагментации земель, вклиниванию, чересполосице, дальноземелью, изломанности границ. При определении минимального размера земельного участка учитываются и другие требования, направленные на обеспечение соблюдения технологического процесса в сельском хозяйстве.
Данным законом установлен минимальный размер земельных участков, формируемых из земель сельскохозяйственного назначения, для получения сельскохозяйственной продукции в открытых грунтах — 300 га, для получения сельскохозяйственной продукции в закрытых грунтах в теплицах и оранжереях — 1 га.
В соответствии с естественными особенностями региона, с учетом специализации, количества, качества земель и национальных традиций субъекты РФ по-разному определили минимальные размеры земельных участков, формируемых из земель сельскохозяйственного назначения.
В Архангельской, Брянской, Вологодской, Курской, Орловской, Рязанской, Тверской областях минимальный размер земельного участка, выделяемого при разделе участка земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, устанавливается равным размеру земельной доли, определенному органом местного самоуправления в соответствии с нормами бесплатной передачи земли на данной территории.
Минимальный размер образуемого нового земельного участка, формируемого из земель сельскохозяйственного назначения, не может быть менее 0,5 га в Костромской области, 1 га — в Республике Алтай и Ленинградской области, 2 га — в Московской и Псковской областях, 3 га — в Брянской области, 150 га — в Липецкой области, 2 га — в Воронежской области для овощеводства и 50 га — для всех остальных видов деятельности, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации, 200 га — в Новосибирской области.
Минимальный предельный размер новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Московской области установлен на уровне 2 га.
Указанные нормы в соответствии с законом Московской области от 26 мая 2004 г. не применяются: к земельным участкам, предоставленным для ведения сельского хозяйства либо сформированным в счет долей в праве общей собственности до введения в действие данного закона, в случае выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если земельный участок меньшей площади находится в пределах естественных границ на местности. Но этим дело не ограничивается.
Основные изменения условий оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в числе прочего в следующем.
Во-первых,действующее законодательство предусматривает предоставление каждому собственнику земельной площади, равной не менее 10% сельскохозяйственных угодий одного муниципального района в момент предоставления и (или) приобретения земельного участка.
Во-вторых, изменилась позиция законодателя по вопросу о круге граждан и их близких родственников, для которых определяется максимально допустимый размер земель, находящихся в их собственности.
Поскольку не существует органа, который может выявить и доказать степень родства граждан, имеющих разные фамилии и разные место жительства (родители, братья, сестры, дети, дедушки, бабушки, внуки), действующее законодательство при определении размеров сельскохозяйственной земельной собственности делает ставку на граждан и юридических лиц, обладающих вещными правами на получение земельного участка на праве собственности.
В-третьих, вместо субъекта Российской Федерации преимущественное право на покупку отчуждаемой земельной доли предоставляется сособственникам и сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в общей долевой собственности.
В-четвертых, закон упрощает порядок оформления сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок осуществления владения, пользования и распоряжения такими земельными участками.
В-пятых, существенно изменен порядок осуществления работ по межеванию объектов землеустройства. Разрешается осуществлять описание границ земельного участка для его кадастрового учета без определения их координат, если границы совпадают с границами полей севооборотов, дорог, лесополос, лесов, ручьев, рек и других подобных объектов.
Это позволяет в 10—15 раз уменьшить стоимость землеустроительных работ для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.
В законодательстве субъектов РФ по-разному решается вопрос о максимальных пределах земельной собственности граждан и юридических лиц. В Архангельской, Воронежской, Ленинградской, Псковской, Новосибирской, Тверской областях, Республике Алтай они установлены на уровне 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одной административно-территориальной единицы.
Достаточно отчетливо тенденция чрезмерной концентрации землевладения выражена в законах Брянской, Вологодской, Костромской областях, где установлен максимальный размер земельных участков на уровне 20% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного муниципального образования.
Охраняя и защищая интересы крупных земельных собственников, обеспечивая укрупнение и концентрацию землевладения, законы Белгородской и Томской областей устанавливают предельные размеры земельной собственности на уровне 30% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования области.
В практике насаждения крупной предпринимательской земельной собственности граждан и юридических лиц Россия составляет исключение не только среди рыночно ориентированных стран Восточной Европы, вставших на путь земельной и аграрной реформ, но и среди стран с развитой рыночной экономикой, в которых по свидетельству некоторых ученых наблюдается тенденция против чрезмерной концентрации землевладения, борьбы против латифундизма.
Публично-правовые ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначенияустановлены ст. 3 Федерального законадля иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридическихлиц, в уставном складочном капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50% на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Конституция РФ признала равный правовой статус иностранных граждан и лиц без гражданства, с одной стороны, и граждан Российской Федерации — с другой. Вместе с тем Конституция РФ исходит из того, сто такое равноправие допускается кроме случаев, предусмотренных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
Несмотря на формальное признание законодательством 90-х гг. XХ в. прав иностранных и российских граждан на землю, в действительности земельная правосубъектность иностранных граждан и лиц без гражданства остается недостаточно определенной.
Действующий ЗК РФ (п. 2 ст. 5 и п. 3 ст. 15) несколько расширил права иностранных лиц. ЗК РФ предусматривает возможность приобретения земельного участка иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами не только на праве аренды, но и на праве собственности.
При этом ограничивает приобретение ими права собственности на земельные участки в приграничных территориях (п. 2 ст. 5 и п. 3 ст. 15).
Ограничения для иностранцев относится для случаев приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей по закону 1990 г. предоставлялось только гражданам РСФСР, достигшим 18-летнего возраста. Аналогичные ограничения прав иностранных граждан на земли сельскохозяйственного назначения содержатся в Законе о сельскохозяйственной кооперации.
Согласно ст. 13 Закона членами сельскохозяйственного производственного кооператива могут быть граждане Российской Федерации, достигшие 16-летнего возраста, признающие устав кооператива и принимающие личное трудовое участие в его деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона об обороте земель иностранные граждане, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками только на праве аренды.
Таким образом, ограничения прав иностранных лиц в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения коснулись таких титулов, как право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право сервитута (ограниченного пользования чужим земельным участком).
На практике это означает, что правоустанавливающие документы на право собственности на земельные участки данной категории земель (договоры, свидетельства о праве собственности, акты органов государственной власти и местного самоуправления, акты государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним) утрачивают юридическую силу, а земельные участки в течение года после введения в действие ст. 3 Закона должны быть отчуждены.
Земельные участки, которые указанные лица по-прежнему владеют на условиях постоянного (бессрочного) пользования, должны быть переведены на аренду. Таким образом, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица должны заключить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который не может принадлежать лицу на праве собственности.
Согласно ст. 5 Федерального закона об обороте земель лицо обязано произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут принадлежать ему на праве собственности.
Такое отчуждение должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу Федерального закона об обороте земель, т. е. до 27 января 2004 г. Установлен также годичный срок для отчуждения земельного участка (доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения), который оказался в собственности у лиц, не имеющих на это право, после вступления в силу закона об обороте.
Годичный срок для отчуждения такого земельного участка исчисляется со дня возникновения права собственности на него либо со дня, когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах, связанных с нарушением требований законодательства о правах иностранных лиц на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и законодательства о предельных размерах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В случае, если при нарушении требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель собственник не произведет в течение установленного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.
Госорган в течение месяца с того дня, когда ему стало известно о нарушении требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 закона об обороте земель, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).
Если продажа земельного участка или доли в праве общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения не состоялась ввиду отсутствия покупателей, участок или долю должен приобрести субъект РФ или в установленных законом субъекта РФ случаях муниципальное образование.