Как отмечается в литературе, в ГК РФ закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила регулирования сделок с любым недвижимым имуществом, наиболее общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. ст. 260-287) и т. п.
Конкретные же правоотношения с участием сельскохозяйственной коммерческой организации или крестьянского хозяйства формируются с учетом не только норм гражданского права, но и земельного, аграрного и других отраслей законодательства.
Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами, общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в ГК РФ (ст. ст. 128-131, 153-181, 209, 260, 334-356, 454-491, 549-670, 1012-1026, 1179, 1181-1182), в ЗК РФ (ст. ст. 25-39).
В п. 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует.
Однако из содержания дальнейших статей главы У Кодекса, а также положений Части второй ГК РФ, нормативно-правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками:
купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.
Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в т.ч. ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются согласно п. 2 ст. 38 ЗК РФ недействительными.
Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как она не отвечает требованиям действующего законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Сделки с земельными участками по признаку правомерности необходимо отличать от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено.
Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. ст. 1064-1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.
Для договорных отношений участников земельного оборота в ГК РФ и ЗК РФ содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи земельного участка.
Оно возникает лишь при одном условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции ( ст.ст. 131 и 164 ГК РФ, п. 7 ст. 16 ФЗ от 17 июня 1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма.
В целях укрепления рынка недвижимости, защиты прав субъектов гражданского оборота, упорядочения механизма налогообложения недвижимого имущества, стимулирования дополнительных инвестиций в российскую экономику введена обязательная государственная регистрация письменных сделок с земельными участками учреждениями юстиции.
По смыслу п.1 ст. 26, ст.ст. 15-19,22,24, 28-38 ЗК РФ и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования.
Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.
Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
К такого рода сделкам относятся следующие договоры: договор об ипотеке (п.п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ), договор продажи недвижимости (п. ст. 551 ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года ( п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, ЗК РФ (п. 2 ст. 26) устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками.
Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежащие государственной регистрации.
Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделках, например, для договоров доверительного управления, оформление которых вместо договоров аренды земельных долей прекращено после введения в действие закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.).
Несоблюдение установленной законом нотариальной формы и требования о ее государственной регистрации влечет за собой недействительность сделки только в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Так, в ст. 399 ГК РФ о залоге имущества и в ст. 1178 ГК РФ о договоре доверительного управления имуществом прямо указано, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность договора, поэтому в судебном порядке восполнить эти недостатки невозможно.
Во всех остальных случаях сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 443 ГК РФ считаются заключенными после их регистрации, т.е. несоблюдение требования об элементе формы сделки- ее регистрации по таким договорам не поставлено под угрозу их недействительности.
Например, в ст. 547 ГК РФ о договоре дарения недвижимого имущества, ст. 550 ГК РФ о купле- продаже недвижимого имущества не содержится указаний о недействительности договоров по причине отсутствия их регистрации или прав по ним.
Поэтому судебная практика пошла по пути «исцеления» таких сделок, распространив положения п. 3 ст. 165 ГК РФ на все случаи заключения договоров, не прошедших государственную регистрацию.
При совершении сделок главой крестьянского (фермерского) хозяйства закон исходит из презумпции о том, что сделка совершена в интересах фермерского хозяйства.
Если же из обстоятельств совершения сделки вытекает, что она совершена в личных интересах главы крестьянского (фермерского) хозяйства без согласия всех сособственников, суды вполне обоснованно относят такие акты отчуждения земельных участков, нарушающие принцип взаимного согласия всех сособственников при осуществлении права общей собственности, закрепленный соглашением о создании фермерского хозяйства, к недействительным сделкам.
Завершив рассмотрение общих проблем, относящихся к понятию, видам, форме, условиям недействительности сделок с земельными участками, перейдем к изучению вопроса о договорах купли-продажи, обмена, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, залога земельных участков.