При установлении режима такой разновидности права частной собственности на землю, как собственность граждан на земельную долю, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не вносит каких-либо существенных изменений в предшествующее законодательство о приватизации сельскохозяйственных угодий.
Не ограничиваясь употреблением понятия «земельная доля», он разъясняет, что земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права на которые возникли как результат реализации законодательства о приватизации земель колхозов и совхозов (ст. 15). Это разъяснение имеет ряд теоретических и практических достоинств.
Во-первых, в нем четко закреплено положение о том, что объектами земельных отношений являются не только земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка, но и земельная доля как объект права в общей долевой собственности на земельный участок, выраженный количественно, но не определенный на местности в натуре.
Закон не воспринял нормы ст. 6 ЗК РФ, которая исключает из числа объектов земельных отношений земельную долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, преимущества ст. 15 закона об обороте земель перед ст. 6 ЗК состоят в том, что она не только сохраняет основные направления земельной и аграрной реформы (стабилизация отношений частной собственности на землю лиц, имеющих право на получение земельной доли), но и легализует общую собственность на земельные участки, переданные в процессе приватизации и реорганизации колхозов и совхозов соответствующим хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам.
В-третьих, легальное определение земельной доли в праве общей собственности позволяет в полной мере выявить нормативную базу законодательства о приватизации земель сельскохозяйственного назначения как совокупности специальных и иных нормативных правовых актов, устанавливающих правовой режим собственности граждан на земельную долю.
К их числу относится закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), который подтверждает, что определение размеров земельных долей в виде простой дроби, в гектарах или в баллах является юридически действительным.
Закон предоставляет участникам общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения право совершать различные гражданско-правовые сделки с земельными долями, направленные на установление, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей.
Оборот земельных долей в сельском хозяйстве включает в себя такие гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, дарение, завещание, передача земельной доли в уставный (складочный) капитал юридического лица, в доверительное управление, отказ от права собственности на земельную долю.
Закон не требует выдела земельного участка в натуре при совершении данных гражданско-правовых сделок, по которым земельная доля в праве общей собственности передается другим сособственникам, сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который является собственником земельного участка, находящегося в долевой собственности (ч.2 п. 1 с т. 12 Закона об обороте).
Регулируя процедуру прекращения права собственности на земельную долю, п. 1.1 ст. 12 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) устанавливает, что отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
Право собственности на земельную долю прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права.
Письменное заявление правообладателя об отказе от права собственности на земельную долю, государственная регистрация прекращения указанного права являются юридическими фактами, порождающими право собственности на данную земельную долю городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка.
Право собственности на данную земельную долю может возникнуть также у муниципального района в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории.
Закон об обороте земель (п. 1 ст. 12) предоставляет право участнику общей долевой собственности совершать по своему усмотрению и иные сделки с земельными долями в праве общей собственности, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Под его действие подпадают, в частности, такие сделки с земельными долями, как обмен, залог (ипотека), договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Совершение таких сделок возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Все они были известны и ранее действовавшему законодательству, которое предоставляло право собственнику земельной доли без согласия других участников долевой собственности передавать земельную долю в собственность любому юридическому лицу, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или гражданину Российской Федерации на условиях договоров мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.
При решении вопроса о распоряжении земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, необходимо учитывать общие положения ст. 250 ГК, согласно которым при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Наряду с этим действуют специальные правила, регулирующие передачу земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли.
Доказательством существования прав на земельную долю, возникших ранее до 31 января 1998 г., т. е. до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и прошедших регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, являются Свидетельства, полученные гражданами в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, без предварительной государственной перерегистрации этих свидетельств в регистрационных палатах.
Из содержащейся в ст. 18 Закона об обороте земель нормы следует, что при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли документами, удостоверяющими права на земельные доли, могут быть также выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, которыми утверждались списки сособственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей.
Можно выделить три особенности продажи земельной доли сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому хозяйству), использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Во-первых, орган местного самоуправления продает эту земельную долю в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю (ч.1 п. 4 ст. 12 Закона).
Во-вторых, сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство приобретает земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, которая определяется как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади соответствующей размеру этой земельной доли.
В-третьих, на орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, возлагаются определенные обязанности по опубликованию в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о возможности продажи земельной доли на условиях, предусмотренных п. 4 ст. 12 закона об обороте земель 2010 г.
Информация по этому вопросу должна быть опубликована не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю. Должна быть размещена также информация по данному вопросу на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии). Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
Нормы п. 4 ст. 12 закона об обороте земель 2010 г. распространяются на сельскохозяйственные организации или крестьянское (фермерское) хозяйство, использовавшие земельный участок, находившийся в долевой собственности.
Если указанные лица не заключил договор купли-продажи земельной доли, на орган местного самоуправления возлагается обязанность в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей.
Данное правило применяется лишь тогда, когда не нарушаются при этом требования к образованию земельных участков, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель.