Многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»).
Собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Кроме права собственности на принадлежащее ему жилое помещение в таком доме собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома (ст. 289 ГК РФ). Объекты, относящиеся к общим помещениям в доме, перечислены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).
Правовой режим, порядок определения доли в праве общей собственности собственника помещений в многоквартирном доме на общее имущество такого дома определяются правилами ст. 37 ЖК РФ. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Порядок приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен ст. 38 ЖК РФ.
При приобретении в собственность жилого помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на принадлежащее ему помещение. Эта доля не может быть самостоятельным предметом договоров об отчуждении. При прекращении права собственности на жилое помещение у собственника этого помещения прекращается и право на долю в общем имуществе дома.
При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник жилого помещения становится и собственником доли в праве общей собственности на общее имущество дома. При этом его доля равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника такого жилого помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме,
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме предоставлено право изменения границ помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в таком доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном этим кодексом. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Собственнику комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома кроме права собственности на принадлежащее ему жилое помещение принадлежат доля в праве общей собственности на общие помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, и доля в праве общей собственности на общие помещения многоквартирного дома. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.
Порядок и правила определения долей собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры и общее имущество дома:
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ).
- Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ).
- При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты (ч. 4 ст. 42 ЖК РФ).
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире,
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Таким образом, в настоящее время на случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространены правила ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников общей долевой собственности продаваемой доли в праве общей собственности одним из участников общей собственности. Согласно этим правилам собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право на приобретение продаваемой комнаты перед третьими лицами. Собственник продаваемой комнаты обязан письменно сообщить им о цене и других условиях продажи. Продажа комнаты другим лицам возможна лишь в случае, если собственники других комнат отказались от покупки или не выразили желания приобрести ее в течение одного месяца. Это положение ЖК РФ направлено на сокращение числа коммунальных квартир. Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме несет бремя содержания принадлежащего ему помещения и общего имущества собственников помещений в этом доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома, кроме того, несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений в многоквартирном доме, согласно ч. 2 ст. 39 ЖК РФ определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Доля обязательных расходов собственника комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в данной коммунальной квартире, бремя которых он несет, определяется его долей в праве собственности на общее имущество в данной квартире (ч. 2 ст. 43 ЖК РФ) и долей расходов по содержанию общих помещений многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан поддерживать принадлежащее ему жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и дополнительно обязан соблюдать правила содержания общего имущества собственников дома. Эти правила установлены как для собственника квартиры, так и собственника комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома.
Основания лишения права собственности на жилое помещение, предусмотренные ст.293 ГК РФ, распространяются и на собственника комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».