Основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация в органах государственной власти с внесением записи в ЕГРН.
Согласно п. 2 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Единый государственный реестр недвижимости – это свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведениях. Таким образом, в современном виде реестр – это не просто перечень учтенных объектов недвижимости, но и «история» распоряжения данным имуществом. Сама по себе регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт, способствующий признанию права на недвижимость определенного субъекта. Именно по причине того, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются априори достоверными, в случае, если истец обращается с требованием о виндикации недвижимого имущества и право его в ЕГРН не отображено, суд откажет в удовлетворении требования. Соответственно, такие требования необходимо сопрягать с заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество, либо о признании имеющихся сведений в ЕГРН несоответствующим действительности и внесении изменений в них.
Исключением из общего правила о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации являются случаи, при которых недвижимое имущество приобретается с момента полной выплаты пая членом потребительского кооператива, а также в случае, если недвижимое имущество перешло в порядке наследования или при реорганизации юридического лица.
Право собственности на недвижимое имущество будет считаться приобретенным с момента полной выплаты пая членом кооператива. Такое снование приобретения права собственности установлено п. 4 ст. 218 ГК РФ, а последующая государственная регистрация недвижимости и права собственности на него в реестре будет являться дополнительной мерой, осуществляемой исключительно для защиты права собственности от притязаний третьих лиц. Поскольку моментом возникновения права собственности будет являться именно момент полной выплаты пая, то и бремя содержания недвижимого имущества возникнет именно с такого момента. По аналогии можно предположить, что полностью выплативший пай член кооператива получает и право на предъявления требований, связанных с защитой права собственности (к примеру, в порядке виндикации или в случае предъявления негаторного иска), даже при отсутствии в ЕГРН сведений о его праве на недвижимость.
Схожая ситуация предусмотрена и в отношениях наследования и реорганизации, поскольку данные юридические факты являются основанием для перехода права собственности в порядке универсального правопреемства. Право собственности возникает у появившегося в порядке реорганизации юридического лица с момента завершения процедуры реорганизации. Правопреемники, к которым по рассматриваемым основаниям перешло право собственности на недвижимое имущество, получают весь комплекс мер защиты права собственности от действий (бездействий) третьих лиц уже с момента приобретения права собственности вне зависимости от государственной регистрации данного права.
Правопреемник вправе обратиться в компетентный орган для государственной регистрации своего права собственности после принятия наследства (завершения реорганизации). При этом в качестве правоустанавливающих документов надлежащими будут являться не только документы, подтверждающие наличие права собственности у правопредшественника, но и документы, которые свидетельствуют о приобретении права собственности наследником (созданным в порядке реорганизации юридическим лицом). В данном случае государственная регистрация является мерой защиты права собственности. К примеру, если у правопреемника возникнет необходимость предъявления требования посредством подачи вещно-правового иска, то для вынесения решения судом об удовлетворении заявленных требований необходимо представить выписку из реестра, подтверждающую зарегистрированное право. Таким образом, хоть в данном случае государственная регистрация права и не будет являться правоустанавливающим юридическим фактом, но она послужит дополнительной гарантией обеспечения надлежащей защиты права собственности.
Государственная регистрация как способ защиты вещного права применяется и для защиты права добросовестного приобретателя. Поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если в выписки из реестра в качестве собственника указан добросовестный приобретатель, то истец, обращающийся к такому приобретателю с требованием о виндикации у него недвижимого имущества, сможет истребовать его только в случае, если из его обладания имущество выбыло помимо его воли или добросовестному приобретателю оно перешло по безвозмездной сделке. Поскольку потерять или похитить недвижимое имущество представляется крайне затруднительным, имеющаяся судебная практика представлена только в виде исков об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего такое имущество по безвозмездной сделке.
Важным является правило, что если за добросовестным приобретателем право закреплено посредством внесения записи в реестр и данное лицо осуществило отчуждение недвижимого имущества, то с момента государственной регистрации права последующего приобретателя (которому произвел отчуждение имущества добросовестный приобретатель) первоначальный собственник уже не сможет истребовать имущество. Это объясняется тем, что истребование вещи возможно только в случае, когда отчуждатель не имел на данное действие законного права, а посредством государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за ним такое право закреплено.
Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством зарегистрированного права. Поскольку, помимо права собственности, государственной регистрации подлежат и иные титульные права (например, право арендатора на владение и пользование недвижимым имуществом, если срок аренды составляет более года, право залогодержателя на обращение взыскание на недвижимое имущество (ипотека), право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут) и иные титульные правомочия), то по аналогии наличие государственной регистрации указанных титулов также является единственным доказательством их наличия.
Сведения, содержащиеся в реестре являются априори верными и участники гражданского оборота могут полагаться на их достоверность. Вместе с тем, законодательно предусмотрен порядок исправления ошибок, содержащихся в реестре. Указанное правило существует для обеспечения прав как самого лица, сведения о правах которого содержатся в ЕГРН, так и для защиты общественных интересов посредством недопущения содержания в реестре данных, не соответствующих действительности. При этом допускается как досудебный порядок исправления ошибок (применяется в заявительном порядке при выявлении опечаток, описок, грамматических и иных подобных ошибок), так и судебный порядок, который обязателен, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи. Истцом в таком случае выступает сам орган государственной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Таким образом, государственная регистрация как способ защиты права собственности и иных вещных права не только гарантирует принадлежность недвижимости указанному в реестре собственнику, но и призвана обеспечить соблюдение законных интересов титульных владельцев, сведения о которых подлежат государственной регистрации (например, залогодержателей или нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения), а также в целом неограниченного круга лиц, которые при осуществлении гражданских прав могут полагаться на верность сведений, содержащихся в реестре.