Жилищные потребительские кооперативы (ЖК) и строительно-сберегательные кассы (ССК).

23, Окт 2016 by Admin in жилищное право,кредит,права потребителей,проблемы общества     , ,   No Comments

zhilizhhnyi kooperativ

Накопительные схемы приобретения жилья

Когда говорят о накопительных формах, вспоминаются почему-то выдающиеся “формы” свиньи-копилки. Конечно, всякие кризисы, либерализации и девальвации подорвали доверие к хрюшкам, но и люди виноваты – не тем кормили своих любимец: вместо свежей “зелени” потчевали их “деревяшками”. Да что там свиньи, сам народ раньше питался крайне неправильно – по большей части обещаниями.

А самые “вкусные” диеты предлагали сомнительные организации типа МММ. Теперь же, немного разобравшись в “вечных ценностях”, люди рассчитывают набрать сумму, достаточную для покупки квартиры, откладывая доллары и евро. Процесс обретения вожделенной недвижимости для не слишком богатого человека – долгий. Ускорить его обещают авторы по-своему новых, а по сути старых накопительных схем.

Накопительные формы приобретения жилья можно было бы считать модой, если бы квартирная проблема не была бы в России столь острой. Именно исключительная серьезность вопроса и неспособность большинства граждан ее самостоятельно решить в обозримом будущем вызвали к жизни почти забытые формы приобретения жилья – в кредит или с рассрочкой платежа. Наиболее активно пропагандируются две из них: жилищные потребительские кооперативы граждан (ЖК) и строительно-сберегательные кассы (ССК).

Теории ЖК и ССК

В той или иной форме подобные общества и кооперативы существовали и в дореволюционной России, и в эпоху “развивающегося социализма”, а сейчас их пытаются реанимировать. В чем суть этих схем и как они работают? Жилищные кооперативы, говоря простым языком, – это добровольные объединения граждан, заинтересованных в покупке жилья, но не имеющих 100% собственных средств. Вступая в кооператив, они объединяют свои деньги и по мере их накопления приобретают жилье для пайщиков.

Право на получение жилья

Право на получение квартиры возникает с момента накопления 50% стоимости жилья, после чего приобретаемая кооперативом недвижимость предоставляется пайщику, но остается в собственности ЖК – до момента погашения долга. Понятно, что сразу всем пайщикам получить квартиру не удастся, однако чем больше будет членов в ЖК, чем быстрее они будут достигать заветного порога в 50% и впоследствии – аккуратнее выплачивать долг, – тем активнее пойдет очередь. Строительно-сберегательные кассы действуют примерно по такому же принципу. Отличие от ЖК в том, что для финансирования кредитов и покупки (строительства) жилья здесь могут привлекаться юридические лица – например, специализированные банки или даже муниципальные бюджеты. И вторая существенная разница – жилье поступает в собственность граждан, но передается в залог до выплаты долга.
Это упрощенное изложение теории ЖК и ССК, которая на практике часто изменяется и подстраивается под конкретные экономические условия и правовые рамки. Мировой опыт свидетельствует, что обе эти формы успешно уживаются, дополняя друг друга. Новая Россия пока не может похвастать большим опытом работы накопительных схем, и проблем с их внедрением еще гораздо больше, чем успехов.

Безопасность накопительных схем приобретения жилья

Проблема первая и главная – безопасность. Раз граждане, рассчитывая накопить на квартиру, доверяют свои сбережения ЖК и ССК, порядок их деятельности, управления и процесс расходования и накопления денег вкладчиками должен быть прозрачным и предсказуемым. Кассы и кооперативы выполняют не только кредитные операции: часто они инвестируют строительство жилья, а риски здесь, к сожалению, пока еще очень высокие.
Последствия плохого управления и финансовой непрозрачности всем хорошо известны: сотни людей оставили без средств столичные горе-строители “Юнисстрой” и “Находка”.
Чтобы избежать опасных повторений, необходимо создавать законодательную базу для деятельности накопительных и ипотечных схем в России, но пока эта работа продвигается крайне медленно.

Формы “самофинансирования” жилищного строительства

Вторая проблема – борьба за место под солнцем. Складывается ощущение, что поборники накопительных и кредитных схем покупки квартиры никак не могут объединить усилия, хотя цель-то общая – развить в России удобные, выгодные и для граждан, и для государства формы “самофинансирования” жилищного строительства. Банки по отдельности предлагают свои коммерческие программы ипотеки, кооперативы как могут агитируют за “взаимопомощь”, в ССК заманивают 3-летней рассрочкой, – и при этом каждый претендует на особую важность, исключительность и точное соответствие правовым рамкам государства. Можно ли назвать такие отношения сотрудничеством? Вряд ли, скорее конкуренцией. Как бы там ни было, будущее российского рынка недвижимости не за долевым строительством и не за единовременной покупкой жилья, а за кредитно-накопительными схемами. А самые лучшие места на этом рынке надо занимать заранее, – вот и идет негласный конкурс на лучшего. Доверие покупателей жилья, а значит, и их деньги – призовой фонд этих “соревнований”.

Кредитные схемы строительства жилья

Еще одним стимулом для появления кредитных схем послужило особое внимание руководителей самого высокого звена к проблеме ипотеки и долгосрочного кредитования. Так, например, эксперимент столичного ОАО ССК – инициатива властных структур города – имеет 100%-ную гарантию правительства Москвы. Эксперимент поддержали и собираются распространить на всю территорию столицы. Другой пример: при разработке муниципальной программы предоставления жилья молодым семьям изначально был заложен принцип создания целой сети ЖК в районах города. Стало ясно, что подобные инициативы будут всячески поощряться и поддерживаться. Даже компании, уверенно чувствующие себя на рынке, пытаются сейчас создать привлекательные для граждан схемы рассрочки платежа. И год за годом их появляется все больше.

Жилищеые кооперативы – по-новому

В последние два-три года в России возникло несколько десятков жилищных кооперативов, вступление в которые, по обещаниям организаторов, вскоре привело бы пайщиков к долгожданному новоселью. Для некоторых обещанное сбылось.

Из истории жилищных кооперативов

Жилищные кооперативы, появившиеся в самом начале нового века, считают своими прародителями простейшие формы кооперации, зародившиеся еще в Древнем Риме. Однако есть у них и более близкие “родственники”: жилищные кооперативы, действовавшие в 70-90-е годы, и кассы взаимопомощи, которые в советские времена создавались при профессиональных союзах на предприятиях. Кооперативы объединяли (тоже, как правило, по профессиональному признаку) граждан, готовых оплатить 50% стоимости новой квартиры. После окончания строительства дома новоселы получали жилье и рассрочку по выплате оставшейся части на 10-15 лет.

В рамках этого движения активно действовали специализированные МЖК (молодежные жилищные кооперативы). Что же касается касс взаимопомощи, при всей популярности и размахе, они помогали при малобюджетных операциях: ремонт, покупка мебели, часть стоимости машины, – ссуда на квартиру оказывалась им не под силу. Но доверительная форма отношений граждан, присущая ЖК и кассам, – богатейшее наследие советской эпохи, которое современные кооператоры и хотели бы использовать.
Однако возродить былую форму оказалось не так просто: бурные 90-е годы изрядно пошатнули доверие граждан к организациям, привлекающим большие деньги под большие обещания.
А доверие здесь – первое дело. Ведь для покупки одной квартиры нужно привлечь 10 пайщиков и собрать хотя бы по 10% стоимости жилья с каждого. Для второй квартиры, условно, нужны девять новичков (место десятого занимает тот самый первый новосел, который начинает гасить ссуду). Для третьей – восемь и т. д. Схема упрощенная, но по сути верная. А по форме – не хотелось бы называть ее набившим оскомину словом “пирамида”, – но очень похоже.

“Пирамидная” форма жилищных кооперативов

Нередко за создание кооперативов ратуют не только физические лица, но и администрации городов в регионах, предприятия и ведомства. Тогда ЖК опирается на дополнительные средства, выделенные организациями и бюджетом для решения жилищных проблем граждан.
Идеологи кооперативного движения в России утверждают, что залог устойчивости схемы – баланс новых пайщиков и выбывших (получивших жилье), а также полная прозрачность финансовых потоков для всех членов ЖК. Как это будет обеспечиваться на деле – вопрос к инициаторам создания ЖК.

ЖК с позиции закона

С точки зрения закона деятельность ЖК регулируют только нормы 4-й главы Гражданского кодекса РФ и Федерального закона “О кредитных потребительских кооперативах граждан”, принятого совсем недавно – в августе 2001 года. Давать обещания о “сбалансированности” и “прозрачности” – дело чести и совести идеологов кооперативного движения. Но пока они не могут определиться даже со своей законодательной базой, – факт настораживающий. Так, недавно созданный кредитный потребительский кооператив граждан “Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса” (организаторы ДСК-1 и Европейский трастовый банк) руководствуется упомянутым федеральным законом. В то же время “Гильдия жилищных кооперативов” (некоммерческое партнерство, объединяющее около 20 ЖК в России) в одном из программных документов отрицает применение этого закона к деятельности ЖК, ограничивая свою ответственность и права только главами ГК РФ.
Под силу ли юридически не просвещенному пайщику разобраться в этих тонкостях? Вряд ли. Как правило, он вынужден доверять словам организаторов ЖК. Но этого, к счастью, уже оказывается недостаточно. Будущим пайщикам хотелось бы получить нечто более существенное. Например, гарантии правительства и представителей власти – на тот случай, если финансовая устойчивость кооператива окажется под угрозой.

Гильдия жилищных кооперативов

Желание привлечь в свои ряды как можно больше пайщиков вынуждает идеологов ЖК заручиться поддержкой власти. Для этого им было необходимо объединиться и обобщить практику работы. Именно так в 2001 году была создана Гильдия жилищных кооперативов “Жилье в рассрочку”, в которую входит сейчас более 20 ЖК в России, в том числе 3 – в Москве. В мае гильдия провела при поддержке партии “Единство и Отечество” конференцию, на которой заявила о разработке социальной региональной программы “Жилье в рассрочку”. Несомненно, жилищные кооперативы очень рассчитывают на содействие депутатов Госдумы, предлагая им активный пиар в обмен на гласную поддержку ЖК в регионах.

Условия жилищного кооператива “Совместная инициатива” (СОВИН)

При вступлении в кооператив необходимо внести невозвратный вступительный взнос в размере 5% стоимости будущего жилья и первоначальный паевой взнос в размере не менее 10%. После чего можно начинать копить деньги, пока накопления не вырастут до 55% стоимости будущей квартиры. После накопления необходимой суммы член ЖК имеет право на выбор квартиры (в порядке общей очереди), – она приобретается в собственность кооператива, а затем, после выплаты остатка стоимости, переоформляется на пайщика. В течение этого времени пайщик живет в квартире по договору безвозмездного пользования жилым помещением. Остаток стоимости (45%) может быть выплачен членом кооператива равновеликими ежемесячными паевыми взносами в течение 10 лет либо ранее. Кроме того, с момента приобретения жилья у пайщика возникает обязанность рассчитаться за услуги ЖК – выплатить в рассрочку максимально до 10 лет сумму административного платежа. Размер его тем меньше, чем больше член кооператива накапливал свой паевой взнос, предоставляя тем самым другим членам кооператива возможность пользоваться его денежными средствами. Сумма этого платежа составляет от $60 до 6 в месяц и зависит от периода рассрочки.

Стройсберкассы и закон

Система строительно-сберегательных касс, дополняя и в то же время конкурируя с жилищными кооперативами, может стать альтернативным путем развития ипотеки в России.

Строительно-сберегательные кассы в Москве

По сравнению с жилищными кооперативами, которые еще только борются за поддержку власти и населения во всей России, строительно-сберегательные кассы уже обрели ее в Москве. Эксперимент по внедрению системы стройсберкасс как формы накопительно-кредитной формы получения жилья, который проводит правительство столицы в Западном округе, уже возымел свое действие: более 1000 москвичей приобрели квартиры в новостройках ОАО ССК в микрорайоне на ул. Лобачевского (объем строительства – 76 тыс. кв. м), в жилом комплексе на ул. Коштоянца (21 тыс. кв. м), в Тропареве-Никулине (30 тыс. кв. м). Ближайшие планы ССК – строительство домов на ул. Удальцова на месте переселенных и сносимых пятиэтажных домов.
Правительство Москвы, которому принадлежит 100% акций ССК, сейчас разрабатывает схему увеличения срока погашения “товарного” кредита с 3 до 10 лет, а также рассматривает возможность снижения себестоимости строительства квартир и величины процентной ставки. В перспективе ожидается, что опыт ССК в Западном округе, на территории которого действует пилотный проект ССК, будет распространен и на другие округа столицы.
За 3 года существования столичной строительно-сберегательной кассы было инвестировано в жилищное строительство более $80 млн. Такой размах жилищным кооперативам и не снился.

В чем же причина успеха столичных ССК?

Первое и главное – ОАО ССК на 100% принадлежит городу. При создании планировалось продать часть акций Банку Москвы и другим инвесторам, но в итоге ССК осталось столичной собственностью. Кассам предоставлены гарантии правительства, и сформированный уставный капитал впечатляет размером – $15 млн. Значит, доверяясь ССК, вкладчики рискуют минимально.
Но столичное ССК пока мало похоже на немецкие Bausparkasse или французские Livret Epargne Logement – организации, специализирующиеся на аккумулировании средств на жилье и кредитовании граждан. В московской практике есть существенное ограничение: пайщики могут приобрести только те квартиры, которые строит ССК. А пока дома ССК можно пересчитать по пальцам, а цены на квартиры, предлагаемые здесь, далеки от инвестиционных. Как сказано в программном документе ССК: “Частный инвестор финансирует строительство жилья по себестоимости, а покупает по коммерческой цене”. И цена эта сейчас составляет в среднем $900-1200 за 1 кв. м.

“Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса”

Составить конкуренцию ССК вполне может новообразованный кооператив – “Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса”, объединившая принципы работы ЖК и строй-сберкасс. Этот кредитный потребительский кооператив граждан создан ДСК-1 совместно с Европейским трастовым банком. Вступив в него, пайщик начинает копить на своем счету (для этого и используется банк) 50% стоимости квартиры. Накопления можно вести произвольно, без графика и обязательств. Как только сбережения на 1/2 квартиры собраны, пайщик получает кредит от кооператива в размере недостающих средств и может покупать жилье. Оно станет его собственностью, но поступит в залог кооператива до погашения ссуды. Новизна схемы в том, что для хранения денег пайщиков используется банк-партнер, а на отложенные на счетах деньги начисляются проценты – около 10% в валюте в год. Но и ссуда, предоставляемая на 5 лет, не бесплатная – под 14% в валюте в год. Домостроительный комбинат здесь используется как один из источников квартир, а банк – как хранитель денег и кредитор в момент нехватки средств у кассы. Схема работы новой кассы-кооператива уже вызвала интерес у граждан: по словам Валерия Калинина, советника председателя правления Европейского трастового банка, за 3 месяца в кассу обратились за информацией более 1500 человек, из них 200 пришли на предварительное собеседование и 32 уже вступили в кассы.

Каково будущее у ЖК и ССК

Заметное повышение интереса к накопительным программам приобретения жилья может стать залогом будущего развития рынка недвижимости и жилищного строительства. Без долгосрочных кредитов все необходимое Москве жилье не построить и не продать. В то время как создание ссудо-сберегательных касс позволит увеличить число участников ипотечных программ в 5-6 раз, – так считает председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев. В качестве примера Грачев приводит опыт Чехии, где за пять лет треть населения стала вкладчиками стройсберкасс.
Достичь подобного успеха можно при условии введения четких законодательных рамок деятельности касс, чтобы ни правительство России, ни региональные власти не были вынуждены подтверждать серьезность и чистоту намерений создателей накопительных фондов своими гарантиями.
Для введения общих принципов безопасности и норм работы необходим специальный закон. Его проект по инициативе Грачева уже разработан рабочей группой Государственной думы.
В законопроекте устанавливаются нормы накопления и порядок расходования средств в кассах, принципы контроля и управления их деятельностью. Однако в разработанном законопроекте есть пункт, вызывающий яростное противостояние сил. Поскольку кассы привлекают средства граждан, значит, их необходимо лицензировать, как и всякую другую кредитную организацию, – такова позиция Центрального банка РФ. Однако если это произойдет, повысятся ставки, увеличатся операционные расходы и т. д. Оставить же кассы вовсе без присмотра ЦБ не получится – в России нет другого ведомства, полномочного контролировать подобные финансовые схемы. Компромиссным решением можно будет назвать некоторое изменение структуры кредитных организаций, заложенное в ЦБ, с соответствующим созданием отдельного органа в Банке России, который бы специализировался именно на контроле касс. Готов ли Центробанк пойти на такое решение? Сейчас между руководителями строительно-сберегательных касс и руководителями ЦБ ведутся переговоры, результаты которых покажут, как скоро в России стройсберкассы перестанут быть единичными исключениями, а станут массовой практикой.

Читайте также

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *