СТРОИТЕЛЬСТВО – дело тонкое и рискованное

14, Мар 2015 by Admin in административное право,деньги,договор,права потребителей     , ,   No Comments

stroitelystvo bizness

“Квартира в кредит”, “долевое участие в строительстве”, “поэтапная оплата жилья”, другими подобными предложениями все так же пестрят рекламные издания. И по-прежнему находятся люди, которые верят обещаниям “долевиков”, а законодатели и чиновники разных уровней не замечают огромного рынка, на котором так часты обманы и трагедии. Нельзя сказать, что никто не получил жилья, есть счастливчики, но много несчастных. Этот материал основан на печальном опыте, накопленном за год.

Бывает ли дым без огня
Есть имена, которые уже известны: “Экипаж”, “Федеральный чековый инвестиционный фонд социальной защиты” (программа “Жилье”), МП “Северное товарищество” – к этим фирмам у потребителей много претензий, и они денег больше не собирают. Но список обидчиков продолжает, увы, пополняться. Так, например, не отличаются добросовестностью в выполнении ряда своих обязательств “Научно-производственное предприятие “ТЕМА”, АООТ “Компания “Новый мир”, акционерные общества “Астиком” и “Мосжилстрой”, производственно-инвестиционная компания “Демос”. Основные проблемы: срываются сроки предоставления квартир, не выполняются условия по месту нахождения дома, требуют доплату, не предусмотренную заключенным договором. При этом часто бывает, что, не выполнив обещания перед одними клиентами, фирма спокойно продолжает собирать деньги с других, ничего не знающих о реальной ситуации. Обидно.

Что надо знать, становясь “долевиком”
Человеку, решившему принять участие в долевом строительстве, нужно обязательно познакомиться с текстомЗакона РФ “О защите прав потребителей” (это позволит уяснить свои права и обязанности) и Закона РФ “О товариществах собственников жилья” – в соответствии с ним жильцы эксплуатируют и управляют построенным домом (при условии создания такого товарищества).

Общаясь с любой компанией, любым способом принимающей деньги граждан под обязательства предоставления жилья, ни в коем случае не подписывайте договор с фирмой (и тем более не платите деньги) до тех пор, пока не проконсультируетесь с независимым от компании юристом относительно содержания договора, ваших прав и обязанностей по нему. Если коммерсанты не дают “на вынос” образец договора или сопутствующие ему документы, либо вообще не заключают договора, а предоставляют какой-нибудь квиточек об оплате – не лучше ли обратиться в другую фирму? Лучше – скажут многие. И тут же спросят: как ее выбрать?!

Выбор компании
Критериев выбора много, но, надо оговориться сразу, стопроцентной страховки от неприятностей вы не получите никогда.

  • Реклама компании.Конечно, она должна быть, но не следует на нее ориентироваться как на указку. Расценивайте рекламу как визитку фирмы, как заявку о ее присутствии на рынке интересующих вас услуг и не более того. Ну и, конечно же, чересчур навязчивая или тем более вводящая в заблуждение реклама должна насторожить, если не отпугнуть потенциального клиента.
  • Расположение строительства. Было бы неплохо, если бы вы могли время от времени проезжать мимо будущего дома и воочию наблюдать, как ведутся работы, как выдерживается график строительства, и, если все нормально, успокаивать свои нервы, а если нет, то вовремя получить сигнал о надвигающейся опасности.
  • Деловая репутация и опыт компании. Для получения объективной оценки постарайтесь найти людей, уже воспользовавшихся услугами интересующей вас компании (в этом вам помогут старые рекламные материалы фирмы с указанием адресов законченных строек). Насколько малой кровью досталась им квартира? Как живется в полученных апартаментах? Если есть возможность, то попытайтесь выяснить, были ли на компанию поданы иски в суды и как она вела себя в ходе судебного разбирательства. А на суде, как известно, возможны варианты – от добровольного удовлетворения законных требований клиента и заключения мирового соглашения до затягивания судебных процессов и запугивания клиента-истца.
  • Масштабы строительства. О солидности фирмы может говорить и масштабность ее деятельности. Как много объектов уже построено компанией? Но именно построено, а не планируется к застройке, стоит на очереди и т.п. Сколько людей действительно сумели решить с помощью компании свои жилищные проблемы? Но если эту информацию вы получите от сотрудников фирмы, ее надо перепроверить.

Совет. Не следует пренебрегать советами хороших знакомых. В конце концов, почему бы не воспользоваться уже имеющимся опытом? Совсем не обязательно идти по минному полю, если есть иная, приводящая к той же цели и хотя бы более-менее проверенная дорога.

  • Фирма-застройщик. Попросите у ведущей строительство фирмы-застройщика документы, подтверждающие правомерность ее деятельности. Для осуществления строительных работ у нее должны быть как минимум: технико-экономическое обоснование строительства, проект строительства, правоустанавливающий документ на землю (землеотвод) и, конечно же, лицензия на осуществление строительной деятельности.
  • Партнеры. При выборе фирмы не стоит обращать излишнее внимание на указываемых ею в рекламе партнеров по строительству, его финансированию или учредителей компании. Какими бы могущественными они ни казались, помните, что обязательства перед потребителем несет только та компания, с которой непосредственно заключен договор, и никто другой.

Вообще текст подписываемого клиентом договора заслуживает отдельного рассмотрения.
Договор
Основная рекомендация, как уже было сказано, насколько очевидна, настолько и категорична: нельзя подписывать договор, не показав его юристу и не получив одобрения. Пренебрежение этим советом может свести на нет все ваши усилия в попытке обезопасить от потери свои сбережения. Однако есть немаловажные моменты, обнаружить которые в договоре может и неспециалист. Запомните их:

  • 1. Грамотность, аккуратность оформления договорных документов – это не пустая формальность, а свидетельство профессионализма и серьезности подхода к делу компании.
  • 2. Возможность расторжения договора по инициативе клиента – необходимое условие дружелюбности компании и ее уверенности в собственных силах. Причем следует обращать внимание не только на сумму, которую вы получите в случае разрыва договора (тем более что этот вопрос регулируется Законом РФ “О защите прав потребителей”), но и на то, сколько времени пройдет от вашего заявления о расторжении договора до получения денег.
  • 3. Договором должны быть предусмотрены штрафные санкции за просрочку выполнения обязательств компанией перед клиентом по предоставлению квартиры или за неисполнение других обязательств.
  • 4. В договоре должна быть указана конкретная дата (четкие сроки) предоставления квартиры клиенту. Недопустимы формулировки типа “после завершения строительства” без указания четких сроков окончания работ.
  • 5. “Окончательная цена квартиры (доли инвестора в строительстве, себестоимости и т.п.) устанавливается после сдачи объекта и его приемки госкомиссией” – подобные формулировки нередки в договорах строительных компаний с потребителями. Это дает возможность компании потребовать от клиента внесения дополнительных средств в непрогнозируемом количестве. На практике порой требуют произвести доплату, составляющую сто и более процентов от уже внесенных средств.
  • Конечно, лучше, когда подобных положений в договоре нет и затраты клиента определены четко и однозначно. Как вариант – предложите компании внести в договор дополнение о разумном (по вашему мнению) ограничении возможного повышения взносов, например 5% от первоначально планируемой по договору стоимости жилья.
  • 6. Помните, что текст предлагаемого к подписанию договора – не догма. Получив консультацию юриста о том, что его необходимо дополнить, вы можете (естественно, до его подписания) предложить компании внести эти изменения. В этом случае право фирмы – отказаться от корректировок, а право клиента – отказаться от контакта с ней и воспользоваться услугами другой компании.
  • 7. Обязательно обратите внимание на то, является ли клиент компании потребителем по подписанному договору и, соответственно, распространяется ли на него действие Закона РФ “О защите прав потребителей”.
  • 8. В договоре должно быть четко сказано, что компания обязуется сделать клиента собственником квартиры, а не предоставить право выкупа, вселения, купить акции и т.п.
  • 9. Недопустима возможность одностороннего расторжения договора по инициативе компании при условии выполнения клиентом своих обязательств по нему. Как вариант – в этом случае фирма должна выплачивать штрафные санкции за отказ от выполнения своих обязательств.

Перспективы перспективного строительства
Не вызывает сомнения, что долевое строительство будет развиваться и дальше. Вопрос лишь в том, какими темпами и в каком направлении (элитные дома или строительство для более широкого круга населения). Плюсы этой деятельности очевидны: решение жилищной проблемы без привлечения бюджетных средств, рассрочка в оплате, индивидуальные проекты. Но, как уже стало ясно, и минусы значительны.

  • Во-первых, это относительно новый вид услуг для России; и, как все новое и неизведанное, здесь не обошлось без мошенников и недобросовестных коммерсантов. Некоторые компании исчезли со средствами клиентов, другие не выполняют своих обязательств и устраивают длительные судебные разбирательства.
  • Во-вторых, “хроническим заболеванием” даже реально работающих и сдающих объекты компаний является срыв сроков строительства. Просрочка в 1-3 месяца считается рядовым, не вызывающим удивления событием.
  • В-третьих, стали чуть ли не правилом привычка требовать с клиентов доплаты по уже заключенным договорам и нарушение обязательств по обещанному местонахождению квартиры.

Будут ли устранены эти недостатки? Время покажет. А пока, по мнению многих экспертов, инвестиции в долевое строительство рядовым потребителем высокорискованны. И подходить к этому вопросу надо с большой осторожностью, хорошо вооружившись знаниями.

Долгая “ТЕМА”
Более полутора лет длится судебное разбирательство между инвестором и НПП “ТЕМА”. Чем-то это напоминает дележ шкуры неубитого медведя. Дом, который должен был быть сдан не позднее августа 1995 года, не построен до сих пор! Сценарий конфликта стандартен.

В один прекрасный день клиент получает уведомление за подписью Генерального директора НПП “ТЕМА”, в котором ему предлагают переоформить договор на предоставление квартиры в другом доме и в течение 30 дней доплатить (сущие пустяки)… 50 тысяч долларов США. Только не надо думать, что клиенту дают право выбора. Не заплатишь – вылетишь из числа инвесторов.

Почему клиент компании должен переоформить свой договор? Почему он должен доплачивать десятки тысяч долларов? Почему компания не желает выполнять своих обязательств? Получается, что у человека взяли деньги под строительство жилья, обещали предоставить ему квартиру, использовали его средства, а теперь пытаются ему ее продать еще раз? Клиент этого понять не смог и обратился в суд.

В суде НПП “ТЕМА” не представила ни одного доказательства того, что ею предпринимались какие-либо попытки начать строительство в соответствии с договорными сроками. Более того, выяснилось, что компания начала оформлять разрешение на строительство и землеотвод участка только тогда, когда дом должен был уже стоять!

Жадная “ТЕМА”
Однако порой даже доведенное до конца строительство еще не гарантирует беспроблемное вселение. Другой клиент все того же НПП “Тема” получил так называемое “Дополнительное соглашение”, в котором ему предлагается доплатить по уже заключенному договору значительную сумму денег – практически столько же, сколько уже было внесено. Причина – цена строительства возросла. При этом, как бы между прочим, в Дополнительном соглашении сообщается, что и эта цена не является окончательной и может возрасти.

Само название этого документа – Дополнительное соглашение – предполагает, что оно должно быть подписано по соглашении двух сторон: инвестора и компании. В данном же случае инвестору в ультимативной форме предлагается платить деньги. Мы считаем, что подобные манипуляции фирмы незаконны, так как нарушают несколько положений гражданского права. Одно из них – свобода договора. Сделки, совершенные по принуждению одной стороны (“кабальные сделки”), являются недействительными согласно ст.ст.166, 167, 179 ГК РФ. Поэтому в данном случае можно защищать свои права в судебном порядке.

ЗАО “МОСЖИЛСТРОЙ”: дом есть, жилья нет, денег нет
Это уже новое поколение “долевиков”. Мосжилстрой заключал с гражданами договоры на предоставление квартир в нескольких московских микрорайонах. Собирали с людей порядка 700 долларов за метр общей площади. Срок подошел, жилья нет. Между прочим, такой расклад был предусмотрен договором. В этом случае компания должна вернуть внесенные клиентом деньги и выплатить неустойку в размере 10% от всей суммы. Но и этого не сделано.

Любопытно, что дома-таки были построены, а сам Мосжилстрой обвинял во всем недобросовестных партнеров. Что же произошло на самом деле, выяснить вряд ли удастся – ведь последние новости таковы. Руководители фирм были арестованы, потом выпущены под залог и скрылись. Пострадавшие клиенты захватили квартиры, которые построены на их деньги, и собираются сражаться до конца.

АО “АСТИКОМ”
Очередной “новичок” долевого строительства отдал деньги АО “Астиком”. Результат тот же – денег нет, жилья нет.

АО “Астиком” заключало с потребителями договор не об оказании услуг по предоставлению квартиры (или какой-либо иной жилплощади), по которому клиент остается потребителем, а договор “о долевом участии в жилищном строительстве”. Клиент по нему именуется “соинвестором” и при обращении в суд ему будет сложно доказать, что на него распространяется действие Закона РФ “О защите прав потребителей”. Это, в свою очередь, значительно осложняет процедуру судебного разбирательства для клиента компании, лишает его таких льгот, как обращение в суд по месту своего жительства, освобождение от уплаты госпошлины и т.д.

Однако не надо думать, что судебное разбирательство бесперспективно для клиента АО “Астиком”. Компания нарушила свои обязательства по договору, и это главное. Все расходы истца по ведению судебного дела (уплата госпошлины, услуги адвоката и т.д.) в случае его победы будут компенсированы ответчиком в полном объеме.

Немного истории – МП “СЕВЕРНОЕ ТОВАРИЩЕСТВО”
Некоторые компании, и, кстати, не только строительные, вместо того чтобы заключать с клиентом договор, предлагают к подписанию документы иного рода (соглашение о намерениях, заявление о вступлении в пайщики компании, благотворительные взносы и т.п.) или просто ограничивают контакт с клиентом выдачей квитанции об уплате требуемой суммы. Само по себе это не является компроматом, и каждый такой случай заслуживает отдельного рассмотрения. И все же у нас большее доверие вызывает именно договор, составленный с соблюдением норм действующего законодательства, где четко прописаны права и обязанности сторон. Подтверждением тому может служить история деятельности МП “Северное товарищество”.

Четыре-пять лет тому назад эта компания обещала обеспечить всех желающих квартирами по смехотворным, даже по тем временам, ценам (например, двухкомнатная квартира в Москве с отсрочкой получения в два года оценивалась в 500 тыс. рублей). Отношения с некоторыми клиентами оформлялись “Заявлением” о принятии в число пайщиков, в котором не указывалось ни штрафных санкций за невыполнение компанией своих обязательств, ни даже реквизитов организации. Клиент же по нему, во-первых, вносил “добровольный безвозвратный взнос” в качестве вступительного, во-вторых, “пай” в размере ста процентов от “ориентировочной стоимости жилья”, а в-третьих, помимо денег обязывался в свободное от работы время лично участвовать в строительстве. Вот такие условия.

Итог достаточно печален. На сегодня МП “Северное товарищество” уже на протяжении длительного времени не дает “пайщикам” квартир и нет оснований предполагать, что его работа будет восстановлена. В судах прошли и идут судебные слушания по искам к фирме, ее имущество уже арестовано для выплат по исполнительным листам.

Во взаимоотношениях потребителя со строительной компанией есть два очень важных, но зачастую остающихся без должного внимания, момента. Первый – передача квартиры в собственность клиента, второй – управление и обслуживание построенного дома.

Выяснить механизм передачи квартиры, его эффективность, правомерность и безопасность надо, конечно, еще до подписания договора. Подтверждением собственности на жилую площадь является сертификат (свидетельство) о праве собственности. Его оформление потребует определенных, как денежных, так и временных, затрат, поэтому нужно изначально узнать у компании, каким образом она предполагает сделать вас обладателем этого документа.

Заменить сертификат может договор купли-продажи квартиры на имя клиента, но обязательно с печатью соответствующего государственного органа. Например, в Москве – Комитета муниципального жилья. Если вы столкнулись с таким вариантом, то, как и договор долевого участия, перед подписанием отнесите копию договора купли-продажи на консультацию юристу.

Точно так же, еще до уплаты денег и подписания договора, надо выяснить, каким образом будет осуществляться управление и эксплуатация дома.

Теоретически строительная фирма может заключить соглашение, которым дом ставится на баланс (и, соответственно, обслуживание) районного ремонтно-эксплуатационного управления. Но, скорее всего, этого не произойдет, и по завершении строительства и оформлении прав собственности жильцов они создадут “Товарищество собственников жилья”. А оно выработает свой Устав и будет решать все вопросы, связанные с эксплуатацией жилого комплекса; как вариант – заключит договоры с эксплуатационными конторами по непрогнозируемым расценкам.

Читайте также