Страхование имущества от риска утраты права собственности

11, Апр 2015 by Admin in административное право,деньги,договор,страхование     ,   No Comments

strachovanie nedvizimosti

Страхование от ПРОШЛОГО

С появлением на российском рынке страховых услуг нового продукта – страхования имущества от риска утраты права собственности (титульного страхования) – владельцы недвижимости, приобретая квартиру на вторичном рынке, могут обезопасить свою собственность от юридических ошибок и внезапных претензий бывших хозяев.
Речь идет не о страховании объекта недвижимости (саму квартиру нельзя украсть), предметом титульного страхования является право собственности. В отличие от прочих видов страхования, которые нацелены на защиту от возможных событий будущего (пожар, залив), страхование права собственности защищает владельца недвижимости от последствий прошлых юридических ошибок – фактов, которые имели место до того, как клиент приобрел объект недвижимости.

Вы рискуете, господа
Угрожать правам собственника может многое. При покупке квартиры на вторичном рынке ее “история” (сведения об операциях с ней, о прописанных людях и тех гражданах, которые имеют на нее право) может быть полностью не известна ни будущему владельцу, ни посреднической фирме. Некоторые квартиры “пережили” более десятка сделок, и кто поручится, что не были допущены юридические ошибки? Одна из сделок впоследствии может быть признана недействительной (а соответственно, и все последующие), и ее собственник останется и без квартиры, и без денег. В Гражданском кодексе перечислен ряд оснований для признания сделки недействительной (см. справку на сером фоне). По статистике, в 1999 году было расторгнуто 1,5% всего объема сделок на московском вторичном рынке и возбуждено 250 уголовных дел. Отдельная история с рентой: порядка 30% договоров заканчиваются судебными разбирательствами.

Хотя в процессе покупки квартиры документы проверяются неоднократно – и риэлтором, и нотариусом, и регистрирующими органами, ни одна из этих инстанций не может дать стопроцентную гарантию надежности сделки.
Риэлторы за предыдущие сделки отвечать не могут, и, если впоследствии одна из них была расторгнута, привлечь к ответственности фирму невозможно.
Нотариус (сегодня нотариальное удостоверение договора купли-продажи необязательно, но для горожан обращение к нотариусу еще остается нормой) должен проверить соответствие сделки нормам закона, проверить документы, выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, но способ такого выяснения в законодательстве не установлен, и проверка эта может быть проведена не с должной тщательностью. Недобросовестный нотариус может и не запрашивать у судебных органов информацию о том, не лишены ли участники сделки полностью или частично дееспособности и правоспособности. И если через некоторое время после регистрации сделки выяснится, что один из участников не имел права подписывать договор, сделка будет признана недействительной.

Ответственность нотариуса в этом случае минимальна. Страховое покрытие в полисе по страхованию профессиональной ответственности для нотариуса весьма ограниченное, а собственного имущества у него может и не быть.
Несмотря на заявления о своей полной ответственности, в пунктах регистрации сделок работают только с предоставленными документами и в тонкости истории квартиры могут не вдаваться. В случае появления проблем вину работников регистрирующих органов нужно будет еще доказать, а сделать это, как правило, невозможно.

Ваши права защитит полис

Обращаться в страховую компанию можно как до заключения договора о приобретении квартиры (в этом случае страховщик получает возможность заранее изучить информацию об объекте собственности), так и после. Собрав необходимые документы, покупатель недвижимости приходит в страховую организацию.

Специалисты анализируют ситуацию, оценивают вероятность предъявления в будущем претензий на квартиру на основе справок, документов, а также – профессиональной интуиции.
“Как правило, эта услуга предоставляется страховыми компаниями не бесплатно, так как является по сути проверкой юридической чистоты сделки, которая и в риэлторских компаниях проводится на деньги покупателя квартиры”, – сообщил Виктор Маевский, руководитель отдела имущественного страхования компании “Ренессанс-Страхование”. Хотя компания “Вотек” работает по другому принципу – при оформлении договора страхования дополнительной платы за процедуру проверки с клиента денег не берут. Если же он захочет расторгнуть договор, тогда стоимость расходов на экспертизу вычитается из суммы уплаченной страховщику премии.

В страховой же компании “Частный дом” возвращают деньги, уплаченные по договору страхования полностью, если клиент расторгает договор страхования до наступления ответственности по договору.
Степень риска в каждом конкретном случае разная. При обнаружении фактов, дающих основание для серьезных сомнений в целесообразности сделки, страховщик проинформирует о них клиента и может посоветовать не покупать данную квартиру из-за слишком высокого риска (неправильная приватизация, наследование, возможность возникновения претензий третьих лиц) или с согласия клиента примет квартиру на страхование, исключив из страхового покрытия выявленный риск. Но даже если явных рисков не выявлено, это еще не значит, что нет скрытых рисков, для защиты от которых и предназначен договор страхования.

В качестве единственно надежной защиты прав собственности страхование является сейчас обязательным во многих кредитных организациях, банках, которые предоставляют ипотечные займы. Поскольку квартира, приобретенная в кредит, находится в залоге у кредитора и право собственности на нее владелец получает сразу, банк вправе потребовать от заемщика это право застраховать. Тем более, если квартира куплена на вторичном рынке жилья. При наличии полиса, даже в случае потери прав на квартиру, заемщик сможет рассчитаться с кредитором.

Договор страхования

“К договору страхования следует относиться с большим вниманием, так как у разных компаний условия страхования могут значительно отличаться, – говорит Александр Коробов, Президент СК “Вотек”. – Например, наша компания “Вотек” предусматривает выплату возмещения при любом из предусмотренных Гражданским кодексом условий лишения права собственности. Другие страховые компании включают в страховое покрытие не все риски, и возмещение, таким образом, будут выплачивать далеко не всегда”.
Для заключения договора необходимо определить страховую стоимость, которую выплатят собственнику при наступлении страхового события. Как правило, она приравнивается к рыночной стоимости квартиры, которую устанавливает лицензированный оценщик, либо она устанавливается совместно клиентом и компанией. По согласованию сторон страховая стоимость может составлять и меньшую сумму (например, 1/2 стоимости квартиры).

Тариф страхования (проценты от стоимости квартиры) назначается, исходя из величины риска. Он зависит также от срока страхования и стоимости объекта недвижимости. Уплата страхового взноса может производиться единовременно или по частям (по договоренности со страховой компанией). Договор заключается на срок от 1 года (с правом пролонгации) до 10 лет. Опыт страховщиков показывает, что, если в течение первых трех лет претензий на квартиру не было, в дальнейшем риск их возникновения уменьшается.
Договор страхования вступает в силу, когда право собственности на квартиру зарегистрировано и собственник уплатил страховой взнос (или его часть).

Алена ШЕВЧЕНКО

Читайте также