Регистрация прав на недвижимость

03, Ноя 2015 by Admin in административное право,договор,жилищное право,права потребителей     ,   1 Comment

registrazija nedvizhimosti

Регистрация как право на недвижимость

Государственная регистрация сейчас является единственным признаваемым законом доказательством права на любое недвижимое имущество. Любые действия, связанные с переходом прав на владение или управление зданиями или площадями, как то купля-продажа, обмен, дарение аренда (более года), залог, наследование и рента должны сейчас проходить государственную регистрацию, истинность которой можно оспорить только в судебном порядке.

Регистрация сама по себе не является обязательной – никто не в праве принуждать владельцев недвижимости (будь то квартира в “хрущевке” или шикарный особняк) немедленно бежать оформлять необходимые бумаги. Однако ни купить, ни обменять квартиру без нее теперь не удастся.

Сама по себе идея госрегистрации выглядит здраво и вполне безобидно. Она дает большие юридические гарантии прав собственности (по крайней мере, теоретически), упрощает процедуру оформления перехода прав и вообще большую открытость сведений об этом рынке. Кроме всего прочего, стоимость самой регистрации не зависит от стоимости самой регистрируемой недвижимости. В отличие от нотариальных контор, которые берут плату в виде определенного процента от суммы сделки (что нередко приводит к занижению декларируемых сумм), государственная регистрация будет стоить всего 1,5 минимальных объемов оплаты труда.

Практика госрегистрации недвижимости

Однако на практике картина оказывается не столь радужной. Во-первых, само по себе Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество как реально действующий орган начало работу в Новосибирске только 5 января. По признанию его руководителя, главного государственного регистратора по Новосибирскому округу Виктора Тимонова, у возглавляемого им учреждения не хватает ни людей, ни компьютеров. Не во всех офисах до конца проведен даже элементарный ремонт. Но не это главное.

Нет до сих пор ясности с тем, как (и как долго) будет проходить сама регистрация. По закону, на экспертизу одного пакета документов отводится не более месяца. Однако в случае, если перед тем, как купить квартиру, например, ее старый владелец не позаботился о регистрации заранее, то сначала вам придется, судя по всему, потратить месяц на это, а затем вместе ждать, пока будет зарегистрирован переход прав непосредственно к вам.

Когда-то, когда большая часть недвижимости пройдет хотя бы первичную регистрацию, процесс должен существенно ускориться, однако пока оформление любых сделок будет тянуться мучительно долго. Потому что на прием к регистратору нужно еще попасть. По словам некоторых риэлтеров, даже для них, занимающихся этими проблемами целенаправленно, это составляет сейчас существенную проблему.

Кому выгодна регистрация прав на недвижимость

Не нужно обладать даром предвидения, чтобы понять – в нынешней ситуации агентства недвижимости будут готовы пойти на все для того, чтобы удержать клиентуру (в частности, как можно более короткими сроками оформления сделок). А это создает благодатнейшую почву для коррупции. Конечно, очень хочется верить, что именно в управлении юстиции Новосибирской области работают сотрудники исключительно порядочные и неподкупные, однако ни имеющийся опыт работы российского госаппарата, ни текущая ситуация к этому не располагают. Ведь и сделать-то регистраторам будет нужно немного – просто взять и оформить одну сделку (вполне, может быть, законную по сути) раньше другой.

Так или иначе, но как обмолвился сам Виктор Тимонов, риэлтеры уже сейчас атакуют его с предложениями бесплатно оснастить регистраторов “компьютерами и оргтехникой”.

Право на недвижимость: долгий путь к мировым стандартам

Интервью с главным государственным регистратором НСО Виктором Тимоновым

Если попытаться определить предприятие или организацию, вызвавшие наибольшее внимание прессы в течение последних месяцев, пальма первенства, безусловно, будет за учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Недавно созданную организацию с длинным и непонятным для неискушенного человека названием во всех газетах критиковали за огромные очереди и превышение законных сроков регистрации недвижимости. Сейчас, через полгода после вступления в действие на территории области Федерального закона “0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, учреждение юстиции, наконец, заработало так, как это требовалось изначально. Стало быть, есть возможность спокойно проанализировать ситуацию и упредить вновь возникающие проблемы. Что мы и попросили сделать главного государственного регистратора Новосибирской области Виктора Тимонова.

– Причина всех проблем и вполне справедливых претензий к нам в том, что с подготовкой к реализации Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость” мы в Новосибирске сильно опоздали. За восемь месяцев от принятия закона до начала его реализации – законодатели специально дали возможность субъектам Федерации подготовиться — сделано было крайне недостаточно. Не было в должной степени подготовленных и приспособленных к работе с многотысячной клиентурой помещений, ни подготовленных кадров — в течение всего первого квартала только один человек имел право подписи документов. Так что огромные очереди и длинные сроки регистрации, если так можно выразиться, были неизбежны. Все шишки же, естественно, легли на нас.

Сегодня ситуация изменилась кардинально. В районах области работают 17 филиалов учреждения. Три пункта по приему документов действуют в Новосибирске. В Советском районе открыт комплексный приемный пункт с полным циклом оформления документов. Будут открыты еще два таких же — в Ленинском районе и в Центральном, на Трудовой, 1, где сейчас заканчиваются ремонтные работы. Как того и требует закон, сроки регистрации прав на недвижимость сегодня доведены до месяца, есть ускоренное десятидневное оформление документов. Более того, в экстренных случаях права на недвижимость могут быть зарегистрированы в течение буквально одного-двух дней. При этом плата остается в рамках l.5—3 минимальных размеров оплаты труда. Сравнить — нотариат примерно за те же действия берет до 2.5, а в Москве, например, до 4 процентов стоимости сделки. У человека появляется выбор — можно пойти к нотариусу удостоверить договор, а потом уже обратиться за его регистрацией в учреждение юстиции. А можно сразу, составив договор в простой письменной форме, зарегистрировать его в учреждении юстиции.

— Такой поворот дел, очевидно, не очень устраивал нотариальные конторы?

— Естественно. Особенно в первое время у нас полностью отсутствовало взаимодействие с нотариатом. Людей, обратившихся к нотариусам, там просто отправляли: вот, мол, создано учреждение юстиции, идите, там вам все расскажут. Люди шли к нам, а здесь ажиотаж, огромные очереди, что-либо выяснить очень сложно. Нашей самой крупной ошибкой тогда было отсутствие консультационного пункта. Существовала установка – раз мы не можем брать деньги за оказание юридических услуг, то и консультационный пункт не нужен. Притом, что уровень услуг, оказываемых риэлтерскими фирмами и юридическими консультациями, часто оставляет желать лучшего, наша информация тоже была недостаточной. Сейчас в учреждении создан специальный юридический отдел, где можно получить справки по наиболее часто возникающим вопросам, а порой и помощь в написании заявления и подготовке документов. Однако за прошедшие месяцы учреждение юстиции настолько привыкли критиковать, что сейчас нам достается уже за бланки, разработанные специально для упрощения процедуры написания заявления.

Что касается нотариата, то за ним сохраняется много функций, в том числе удостоверение прав наследования, договоров по ипотеке. Это цивилизованный институт, давно и успешно работающий на рынке недвижимости, и, надеюсь, наши сложности во взаимоотношениях были временными.

— Риэлтерские фирмы вы к таким цивилизованным институтам не относите?

— Напротив, с ними очень интересно работать, но только тогда, когда их работа прозрачна. Всех риэлтеров нельзя мерить по одной мерке. Здесь есть и крупные фирмы, содержащие в своем штате высококлассных юристов, и весьма сомнительные маклерские конторы. Ко мне приходили люди, отдавшие в риэлтерские фирмы за якобы срочное оформление крупные суммы, но не получившие желанных результатов. Я им пытался объяснить – кому отдавали деньги, с того и спрашивайте. “Нет, — отвечают, — в фирме мы уже были. Денег ваших, говорят, уже нет. Это все учреждение юстиции виновато. Если б не оно, мы бы вам давно уже все оформили”.

В первые месяцы неразберихи и ажиотажа очень многое люди сделали подобным образом большие деньги. Нашего человека уже столько раз дурили, что государственной организации он не верит, зато верит каким-нибудь симпатичным мальчикам и девочкам в агентстве недвижимости, готов отдать деньги прохиндеям, которые выискивают растерянных людей уже на подходе к учреждению юстиции. Это не просто слова — достоверная информация нашей службы безопасности. За пять месяцев существования учреждения двенадцать человек были уволены, в том числе за “оказание внеочередных услуг” частным лицам и риэлтерским фирмам. Повторю еще раз: правила оформления документов для всех одни, и под риэлтером учреждение юстиции работать никогда не будет.

Тем не менее, мы понимаем: риэлтерские фирмы для нас, что называется, “клиент оптовый”. В работе с ним необходима особая гибкость и оперативность. Оптимальным было бы создание особого пункта для работы с риэлтерскими компаниями, как, собственно, и есть во многих городах. Но у нас для этого не хватает инициативы самих риэлтеров. Точнее сказать, она ограничивается попытками эксклюзивных договоренностей типа: мы вам компьютеры, оргтехнику, а вы оформляете документы клиентов нашей фирмы вне очереди. На эти предложения мы, естественно, пойти не можем, поскольку подобная деятельность противоречит антимонопольному законодательству. Учреждение юстиции готово арендовать помещение, посадить там своего специалиста, определить график работы с риэлтерскими фирмами. Это нужно, прежде всего, им самим. Но пока должного взаимопонимания просто нет. Видимо, потому, что нет взаимопонимания между самими риэлтерскими компаниями. Надеюсь, и эти проблемы скоро будут преодолены. В настоящее время в учреждении юстиции работает комиссия обпадминистрации, в которую включены и представители депутатского корпуса. Целью ее является выяснение причин многочисленных нареканий в адрес учреждения юстиции и выработка рекомендаций по совершенствованию взаимодействия всех субъектов, функционирующих на рынке недвижимости. Одно из предложений — дифференциация потока клиентов, выделение в отдельные направления риэлтеров и юридических лиц — как раз один из способов оптимизации регистрационной деятельности.

— Вслед за ажиотажем регистрации прав на недвижимость физических лиц нас, видимо, ждет новый бум. В Москве к пунктам учреждения юстиции выстраиваются толпы предпринимателей, стремящихся побыстрей зарегистрировать свои права на недвижимость.

— У нас может случиться то же самое. При сегодняшнем куцем финансировании, сложностях с помещениями, недостатке специалистов мы еще не готовы в полном объеме охватить все сегменты рынка недвижимости. Ситуация усугубляется тем, что отсутствие государственной регистрации прав на объекты недвижимости уже сегодня становится камнем преткновения для юридических лиц. Взять, к примеру, кредит под залог недвижимости. Если права на нее не оформлены соответствующим образом, получить кредит уже становится проблематичным. Особенно в государственных банках или в банках с московским капиталом. В ближайшее время предпринимателей, не зарегистрировавших права на недвижимость в установленном порядке, могут ждать серьезные неприятности с налоговой инспекцией. Арендодателям придется объяснять, за что они получают деньги, а коммерсантам, снимающим площади под свои фирмы и офисы, бесполезно доказывать, что арендная плата включена у них в затраты. По идее могут быть признаны ничтожными даже сделки юридических лиц по продаже недвижимости в случае, если таковые не прошли регистрацию в учреждении юстиции.

— Выходит, мы опять опоздали…

— Не хочу нагнетать ситуацию. Если все предприниматели сейчас ринутся в учреждение юстиции регистрировать свои права на недвижимость, нас ожидает аншлаг не хуже январского. Прежде чем это делать, следует изучить закон и комментарии к нему. Здесь есть немало тонкостей, парадоксальных на первый взгляд. Например, когда речь идет об аренде здания целиком на срок до одного года, договор аренды не подлежит регистрации. Когда арендуются помещения внутри здания, пусть даже на два дня, договор должен быть зарегистрирован в обязательном порядке.

— Сейчас много говорят о сложностях подготовки необходимого для регистрации пакета документов и недостатке специалистов, способных оказывать подобные услуги…

— Если в юридических консультациях не хватает компетентных специалистов, что ж, пусть учатся. Как пришлось это делать нам. Такая ситуация характерна для любого нового дела. Мировая практика в этой области насчитывает столетия, мы же только начинаем. Как всегда, учась на собственных ошибках. Если бы регистрация прав на недвижимость началась одновременно с процессом приватизации, удалось бы избегнуть многих нарушении и сложностей.

В 2000 году Закон “О регистрации прав на недвижимость” должен вступить в полную силу. Вслед за технической инвентаризацией и земельным кадастром государственный правовой реестр, осуществляемый учреждениями юстиции, должен стать конечной точкой в упорядочении прав на недвижимость. Единый государственный реестр прав позволит, с одной стороны, защитить законные права граждан и юридических лиц в отношении недвижимого имущества, с другой — облегчит работу налоговых и судебных органов. Нам надо привыкать к мысли, что недвижимость — это не только право и благо, но и бремя определенной ответственности. Сделав ситуацию с недвижимостью абсолютно прозрачной, государственный реестр прав перекроет лазейки для привыкших обходить закон, ловя рыбку в мутной воде. А значит, в этом должны быть заинтересованы все мы.

Читайте также

One thought on “Регистрация прав на недвижимость”

Comments are closed.