После кризиса конца 90-х комната – тоже недвижимость

15, Июн 2016 by Admin in жилищное право,права потребителей,проблемы общества     ,   No Comments

komnata nedvizhimost

Из песни слова не выкинешь. Достаточно напомнить: речь идет о свыше 200 тыс. коммунальных квартир, в которых живут реальные люди. Комнаты (как и их обитатели) – “маленькие, но гордые птички” на небосклоне рынка недвижимости. Именно комнатам (в творческом союзе с 1к.кв.) суждено было стать на добрых полгода чуть ли не основными участниками затихшего было посткризисного рынка жилья. И для потенциальных покупателей, и для риэлтеров комнаты выступили в роли “синицы в руке”. “Журавли в небе” показались лишь с осенней стабилизацией рынка недвижимости.


Комнатный “звездный” час

В принципе, специалисты и раньше (до кризиса) отмечали стабильность спроса на комнаты. Опытные риэлтеры со стажем, с одной стороны не долюбливая комнаты за неадекватно низкую хлопотам маржу, с другой – вынуждены отдавать им должное в другом. Речь идет о таких особенностях комнатного сегмента жилья как большая устойчивость спроса и ценовой динамики к сезонным (и даже кризисным) факторам. И все-таки истинный потенциал комнатного сегмента рынка недвижимости в полной мере проявился лишь с катастрофическим падением реального покупательского спроса на среднее и крупногабаритное жилье.

В условиях оглушительного затишья спроса на квартиры, отмеченного почти сразу после августовских событий 1998 года, внимание клиентов постепенно переключилось на комнаты. В свою очередь, даже те риэлтерские фирмы, которые ранее высокомерно пренебрегали подобного рода операциями, вынуждены были, отвечая на запросы петербуржцев, поступиться своими принципами. Тем более, что темпы падения цен на комнаты чуть ли не 2-3 раза отставали от скорости девальвации квартир. К примеру, если цены на квартиры упали на 40-50%, комнаты в среднем подешевели лишь процентов на 15-20. Как бы там ни было, комнаты, операции с которыми всегда считались неоправданно хлопотными и малорентабельными, в посткризисной ситуации оказались на перекрестке интересов как клиентов, так и риэлтеров. Кстати, на хорошие комнаты и до августа-98 был стабильный спрос. Более того – динамика спроса-предложения была сбалансированной. Рост предложения сдерживался сложностями при продаже, вызванными запретом на приватизацию отдельных комнат.

Отмену в конце 1998 года Конституционным судом запрета на их приватизацию без согласия соседей можно рассматривать как сигнал к действию. Результатом на фоне резко упавшего спроса на квартиры стал заметный всплеск предложения комнат. Причем очень быстро число желающих продать превысило число готовых купить. Риэлтеры вспоминают, что владельцы комнат дольше сопротивлялись тенденции снижения цен, охватившей к тому времени рынок недвижимости. Не имея, как правило, сбережений, они были гораздо более стеснены в путях ценового “отступления” нежели продавцы квартир. Разница в степени мотиваций продавцов квартир и комнат привела к тому, что иные 1-к.кв. успевали подешеветь до отметки, соизмеримой со стоимостью еще не успевших упасть в цене комнат среднего качества.

Лишь к маю ценовая динамика комнат стала соответствовать реальному положению дел на рынке. Это не замедлило сказаться на существенном повышении спроса. Среди покупателей преобладают переселенцы из других регионов и дети, решившие обзавестись собственным жильем и жить собственным умом. Увы, их число пополнили представители среднего класса, сбережений которых хватает только на комнату, хотя до кризиса они приценивались к хоть и небольшой, но все-таки отдельной квартире. Так или иначе, доля операций с комнатами к лету 1999 года достигла небывало высокого процента в общем объеме сделок. В тот период комнаты переживали свой “звездный час”. Пик спроса приходился на комнаты в ценовом диапазоне $5-$6 тыс.


Сдача позиций

Однако, уже набирали силу тенденции, которые с неумолимостью маятника начали оттягивать от комнат внимание покупателей. Причем, если в абсолютном исчислении приверженцев “комнатного стиля” жизни существенно не убавилось, то в процентном соотношении от общего объема сделок операции с комнатами стремительно пошли на убыль. Главная причина – не в повышении благосостояния граждан, хотя уже к лету – 99 многие социально активные петербуржцы, занятые в бизнесе и коммерции сумели компенсировать потери от кризиса. Число покупателей квартир не сильно пополнилось питерцами, “изменившими” комнатам по причине возросших вместе с достатком амбициям. Комнатный контингент покупателей остался в основном “при своих”.Кардинальному повороту событий способствовали другие факторы.

Летом и особенно к осени стали заметны первые признаки экономической стабилизации в стране. Обвальное падение цен на рынке недвижимости сменилось вполне комфортной плавной траекторией их снижения. Все очевидней не только для риэлтеров, но и для покупателей становилась перспектива ценовой стабилизации и даже начала роста. В результате, по окончании летнего сезона отпусков, что традиционно ассоциируется с началом осеннего сезонного оживления, покупатели взялись за дело. Особому динамизму, которым отличалось оживление на рынке, осень – 99 обязана выходу на авансцену выжидавших и присматривавшихся к развитию ситуации покупателей, изначально нацеленных на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Пружина отложенного спроса на эти категории жилья разжималась весьма стремительно. Доля операций с комнатами начала в прямой зависимости от этого сокращаться.

Масла в огонь по мере приближения 2000 года добавляло ожидание вступления в силу Закона о контроле за расходами граждан. В первую очередь активизировались покупатели именно крупногабаритного жилья. С покупкой комнаты спешить было не обязательно. К тому же покупателей вынуждал торопиться лимит времени на проведение сделки. Операции же с комнатами никогда не отличались особым динамизмом по причине неизбежного влияния “человеческого фактора” и сопутствующих ему “бумажных” формальностей. В какой-то степени охлаждению спроса способствовал и сезонный рост цен предложения на комнаты в декабре, достигавший по данным агентств недвижимости 5-10%.

Таким образом, за 4-5 месяцев доля сделок с комнатами в общем объеме операций с жильем по разным оценкам сократилась с 40-60% (в момент пика спроса) до 5-15% к началу 2000 года. В январе, феврале и марте этого года комнаты по данным риэлтеров в подавляющем большинстве вышли из зоны прямых продаж. В отличие от начала 1999 года сейчас они, как правило, выступают в роли звеньев цепочек. Средние цены вернулись к доажиотажным показателям ноября. Специалисты, например, агентства “Аркада” не склонны преувеличивать их способность к скорому заметному росту. Отметим, что сделки с комнатами ввиду малых сумм не испытывают прессинга со стороны Закона о контроле за расходами. Это создает объективные предпосылки к некоторому увеличению их доли в общем объеме операций с жилой недвижимостью.


“Комнатные” места

Предложение и спрос на комнаты объективно зависят не только от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, но и от исторически сложившейся ситуации с “комнатографией”, если так можно выразиться. Чем больше комнат (читай – коммуналок) находится в районе, тем, соответственно, и большим потенциалом предложения он обладает. Не удивительно, что по предложению уверенно лидируют районы исторического центра города: Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский. В этих районах традиционно наблюдается значительное превышение предложения над спросом. В то же время по причине малого числа коммуналок в районах более поздней застройки постоянно ощущается дефицит предложения комнат. К таковым в принципе относятся все новостройки, а из районов – Красносельский, Приморский, Красногвардейский, Фрунзенский.

Наиболее сбалансированным соотношение спроса-предложения выглядит в районах “золотой середины”: Кировском, Невском, Выборгском, Калининском и Московском. Именно эти районы по мнению специалистов являются основным плацдармом для комнатных баталий. Комнаты в кирпичных и сталинских домах, которых достаточно много в этих районах, неизменно пользуются вполне заслуженным повышенным спросом. Средние “стартовые” цены на них колеблются в диапазоне $5-6 тыс. В отличие от подобных объектов, для комнат в историческом центре города характерна куда более внушительная амплитуда цен. В зависимости от площади и месторасположения они могут стоить от $2,5 тыс. до $13 тыс. Возможность выбрать крупногабаритную комнату – это тот козырь исторического центра, которым не могут похвалиться перед покупателями спальные районы.


“Комнатный” люд

Если в начале 1999 года по данным агентств недвижимости среди покупателей комнат значительную часть составляли переселенцы из других регионов, то сейчас их доля не превышает 20%. Одной из возможных причин специалисты агентства “Аркада” называют оттягивание на себя спроса ожившим рынком аренды жилья. С другой стороны имеет место и их переориентация с покупки комнат на покупку квартир. Основным контингентом зарекомендовал себя “потомственный комнатный” люд.

Это те петербуржцы, которые в силу превратностей судьбы не могут покинуть “коммунальную” орбиту и обзавестись отдельной квартирой. Предел мечтаний для них – комната большей площади и с меньшим количеством соседей. Заметную роль среди покупателей риэлтеры отводят и новому поколению, которое выбирает не только пепси, но и комнаты в качестве стартовых площадок для самостоятельной взрослой жизни. Зачастую этот судьбоносный шаг спонсируется их родителями. Увы, не все представители среднего класса, пополнившие после кризиса ряды соискателей комнат, смогли преодолеть полосу финансовых неудач. И хотя до кризиса они приценивались к хоть и небольшой, но все-таки отдельной квартире, их доходов и сейчас хватает только на покупку комнаты.


Что влияет на цену?

Наряду с классическим набором ценообразующих факторов (актуальных и при покупке квартиры), к которым относятся район, близость метро, тип дома, этаж, общее состояние, площадь, планировка, наличие удобств и т.д., при покупке комнат особое внимание уделяется “антропологии”. Наука о человеке в данном контексте трактуется исключительно на бытовом уровне – чем меньше соседей, тем ликвиднее комната. Важно не только количество, нельзя забывать и о качестве. По наблюдениям специалистов агентства “Аркада” все самые благоприятные факторы могут оказаться перечеркнутыми несносным характером соседей. А что еще хуже – неизлечимой заразной болезнью (типа туберкулеза) или алкоголической невменяемостью соседа, если даже он один-единственный.

Из других нюансов, влияющих на ликвидность комнат, специалисты отмечают возможность доступа к телефону, площадь коммунальной кухни (в прямой пропорции с количеством соседей), звуконепроницаемостью (насколько это вообще возможно) стен ( перегородок), цивильность состояния ванной и мест общего пользования, планировку (близость от входной двери). Отдельный вопрос представляет наличие у соседей кого-либо из “братьев наших меньших”. Большая собака как правило не удостаивается у покупателей чести быть причисленной к этой категории. Заветной мечтой многих остается вариант с одним нормальным соседом в 2-к.кв.

Читайте также