Покупка жилья в рассрочку

11, Апр 2015 by Admin in деньги,договор,жилищное право,кредит,купля-продажа     , , ,   1 Comment

rassrochka bankovskogo platezha

Что лучше, ипотека или рассрочка?

ipoteka rassrochkaО том, что именно лучше для приобретения квартиры, оформление рассрочки или ипотечного кредита, многочисленные споры продолжают до сих пор. В итоге каждые споры заканчиваются выводом, что каждый способ покупки жилья по-своему интересен и привлекателен, а значит, заслуживает отдельного внимания.

Ипотека

Для того чтобы оформить ипотечный кредит, заемщику придется предоставить в банк большое количество различных документов, а значит, немало постараться. Чтобы получить одобрение банка, в первую очередь, каждый клиент должен доказать ему свою платежеспособность. Каждый банк для этого предъявляет необходимый список документов. Затем каждый заемщик должен длительное время ожидать решение банка. Чаще срок предоставления ипотечного кредита, не превышает тридцати лет. Также заемщику необходимо оплатить первоначальный взнос, но чаще всего он не превышает и десяти процентов от стоимости жилого помещения. Кроме того, каждый заемщик сможет досрочно погасить всю свою задолженность по кредиту.

Рассрочка

Оформление рассрочки гораздо проще, чем оформление ипотечного кредита. Здесь покупателю уже не придется собирать такой огромный пакет разнообразных документов. Единственный документ, который необходим для предоставления в кредитной организации – паспорт. Самый распространенный вид рассрочки, который сейчас получает огромную популярность – приобретение жилого помещения в рассрочку от застройщика. При этом при заключении обычного договора на приобретение недвижимого имущества, стороны заключает между собой договор накопления. Благодаря такому договору стороны предусматривают возможность приобретения жилья в рассрочку на срок, который не только можно быть равным дате окончания строительства, но и превышать его.

При оформлении данного договора, клиент не должен бояться риска отказа, но вот стать полноценным собственником данного жилого помещения он сможет стать только после того, как произойдет полная выплата задолженности.

По мнению специалистов, рассрочка – это самый выгодный вариант покупки недвижимости для тех, кто точно уверен, что в ближайшее время у него окажется крупная сумма денег, которую он сможет направить на погашение долга.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать общий вывод, что приобретение жилого помещения в рассрочку интересует только покупателей элитной недвижимости, в то время как на ипотечное кредитование чаще всего претендуют покупатели эконом или бизнес-класса.

РАССРОЧКА платежа — мечта покупателя жилья

Пожалуй, ни одно из определений, которые используются на рынке недвижимости, не трактуется так широко и вольно, как «рассрочка платежа». Эта кодовая фраза применяется и к долевому инвестированию, и к ипотеке, и к схеме покупки арендуемого жилья. Между тем методы всех вышеуказанных способов приобретения квартиры значительно отличаются друг от друга.

Инвестирование как «рассрочка платежа»

Чаще всего «рассрочкой платежа» называют поэтапное инвестирование строительства дома. В этом случае на начальном этапе строительства дома будущий владелец квартиры вносит часть стоимости будущей квартиры, заключив договор инвестирования. От начала строительства до приемки дома госкомиссией, как правило, проходит около года, и за это время надо поэтапно погасить остаток стоимости квартиры и затем готовиться к новоселью. Оформление права собственности на жилье производится только после уплаты полной стоимости квартиры.

Долевое инвестирование

Такую схему оплаты использует в столице большинство компаний (у разных застройщиков отличается соотношение частей платежа). Цены фиксируются на момент заключения договора в валютном эквиваленте и не меняются.

Долевое инвестирование сейчас применяется во всех сегментах рынка: и в том, что принято называть жильем для среднего класса (квартиры в домах улучшенной планировки в хороших районах города, которые дешевыми назвать нельзя, поэтому экономия в 10–15% оказывается серьезным аргументом для многих дольщиков), и при покупке жилья типового (главным мотивом вхождения в долю здесь становятся не только соображения экономии, но и опасение, что дешевое жилье быстро раскупят). Что же касается элитных квартир, то тут уже сама компания-застройщик предпочитает заранее найти инвесторов, таким образом сразу получая и деньги на строительство, и представление о контингенте будущих новоселов (что немаловажно, так как некоторые покупатели стремятся заранее иметь информацию о будущих соседях).

Инвестирование строительства жилья для большинства покупателей остается делом рискованным: деньги отдаешь сейчас, а квартиру получишь потом. Вспомним, как в начале 90-х годов печально известные пирамиды «Юнистроя» и «Находки», рухнув, похоронили надежды сотен вкладчиков. Правда, в 1999 г. московское правительство решилось помочь пайщикам «Юнистроя», пусть и с некоторыми потерями, все-таки получить долгожданные квартиры. Но подобная благотворительность — не выход из положения.
Сегодня абсолютное большинство жилья, реализуемого по предоплате, возводится либо под контролем правительства столицы — Департаментом внебюджетной политики строительства (ДВПС строит и продает дома по индивидуальным проектам в Центре), либо «дружественным» московским властям Московским строительным союзом, в который входят ДСК-1, ДСК-2, ДСК- 3, «Мосстроймеханизация-5», «Мосфундаментстрой-6», СУ-155, СУ-83, а также Русский национальный инвестиционный банк.
Что касается инвестирования в строительство, осуществляемое частными фирмами, то им разрешено применять схему поэтапной оплаты только по отношению к собственным домам.

Рассрочка после окончания строительства

Несмотря на то что, участвуя в долевом строительстве, можно сэкономить приличную сумму (порядка 10–15% стоимости жилья), будущим хозяевам не всегда удается собрать необходимые деньги в течение строительства. Как быть, если покупатель не может рассчитаться с продавцом? Иногда договор расторгается, и деньги не рассчитавшему свои силы клиенту возвращаются (за вычетом суммы, определяемой при подписании договора инвестирования). Если же продавец не заинтересован в расторжении договора (такое часто случается при реализации жилья, на которое нет постоянного «горячего» спроса), покупателю может быть предоставлена рассрочка платежа. В отличие от поэтапной оплаты при инвестировании рассрочкой можно воспользоваться, только когда дом уже построен. Она может быть предоставлена только инвесторам строительства, поэтому долевое инвестирование и рассрочка тесно взаимосвязаны: те, кто не внес вклад до начала строительства, права на нее не имеет.

Поясним на примере. Гражданин К. инвестировал свои средства в строительство дома в размере 60% стоимости квартиры (10% — до начала и 50% — в течение строительства). Объект сдали, и покупателю нужно доплатить оставшиеся 40%. Однако он не нашел денег и оказался перед выбором: либо договариваться с продавцом жилья о рассрочке, либо расторгать договор. Обычно максимально возможное время рассрочки — 2–3 месяца. При отсрочке платежа клиенту по сути предоставляется «кредит доверия». Как всякое одолжение, эта услуга имеет свою цену: либо рассрочка предоставляется под проценты, либо невыкупленную площадь покупатель оплачивает уже не по инвестиционной стоимости, а по рыночной.

Рассрочка при оплате стоимости квартиры после фактического начала ее использования (оформления прав или переезда)


Одним из вариантов купить жилье в рассрочку является участие в ипотечных программах, реализуемых в столице кредитными и строительными организациями.

Как приобрести квартиру на средства ипотечного кредита

Желающие приобрести квартиру на средства ипотечного кредита должны обратиться в один из банков, принимающих участие в ипотечных программах, где после оформления документов и проверки платежеспособности им может быть выдан кредит в размере до 70% стоимости квартиры. Оставшиеся 30% покупатели должны погасить из личных сбережений.

Подобрав подходящую квартиру (самостоятельно или про помощи агентства), заемщик получает одобрение банка, заключает договор, оформляет право собственности и одновременно передает квартиру в залог банка-кредитора до окончательного погашения задолженности. Максимальный срок ипотечного кредита – 10 лет (как показывает практика, заемщики предпочитают устанавливать средний срок кредитования – 5 лет).
Одна из причин, по которой ипотечное кредитование не получило широкого распространения в столице, – существенное увеличение стоимости квартиры за счет выплаты процентов (15-18% в год в валюте), начисляемых на сумму кредита. В результате заемщик выплачивает 1,5-2 цены квартиры.
Другой негативный фактор – ограничение заемщиков в выборе квартир. По условиям кредитования жилье до погашения займа остается в залоге у банка, а банк может передать в залог только жилье в готовых домах (сданные новостройки) или ликвидные квартиры вторичного рынка (за исключением ветхого фонда).

У желающих получить кредит есть два пути: идти в банк, а затем искать жилье или сначала обращаться к риэлторам, а уж потом, когда квартира найдена, в банк. Сейчас многие агентства недвижимости – МИАН, “Миэль”, “Бест-недвижимость” – изъявляют готовность работать с заемщиками и банками, и все без исключения банки-кредиторы ипотеки имеют уполномоченных риэлторов, так что существенной разницы в том, к кому следует обращаться в первую очередь, нет.
В середине января на заседании правительства Москвы обсуждалась концепция развития жилищной ипотеки в г. Москве. Было решено пересмотреть систему выдачи кредитов. Так называемая “американская двух-уровневая модель” себя не оправдала. Поэтому столичные власти обратили свой взор на ссудо-сберегательные кассы (германский вариант ипотеки) как наиболее перспективную модель кредитования.

Товарный кредит (собственные квартиры с рассрочкой выплаты в течение 3-10 лет)

Крупные московские компании-застройщики реализуют другую модель ипотечного кредитования – предоставляют покупателям квартир не “живые” деньги, а собственные квартиры с рассрочкой выплаты в течение 3-10 лет.
“ДСК и К”, например, придерживается условий кредитования, действующих в банках, устанавливая при этом более низкий процент (8-10% годовых в валюте). Однако большинство квартир в новостройках, возводимых ДСК-1, распродается еще на стадии инвестирования, а под ипотеку остаются лишь самые непривлекательные варианты.

Кредитный союз: он же касса, он же кооператив

Перечисленные ипотечные схемы в силу своих очевидных недостатков сильного интереса у покупателей жилья не вызывают. А вот система, по которой работают кредитные союзы граждан (потребительские кооперативы или кассы взаимопомощи), получает сейчас все большее распространение. Кассы взаимопомощи, необычайно популярные в советскую эпоху, выручали своих участников-пайщиков, когда им нужны были деньги на покупку путевок, дорогих вещей, мебели, ремонт квартиры. А сейчас у пайщиков появилась возможность получить более крупный кредит – на покупку недвижимости.

Примеры: кооперативы, вошедшие в Лигу кредитных союзов

Москва же и область пока не могут похвастать какими-то особыми достижениями. Попытку решения квартирного вопроса предпринял и подмосковный КС “Интер-18”, объединяющий около 50 жителей г. Лыткарино. Обойти проблему малого фонда в “Интер-18” планировалось за счет привлечения кредитных ресурсов “Инвестсбербанка”. Банку проще и выгоднее работать с крупной корпорацией заемщиков, чем с каждым из них в отдельности.

Некоторые кооперативы, не вошедшие в Лигу кредитных союзов из-за наличия среди своих участников не только физических, но и юридических лиц, проводят более смелые эксперименты. ЖК “Новоселье”, “Строим вместе” и “Ризолит” (последний – при поддержке компании “Бест-Финанс”) предлагают своим пайщикам для приобретения квартир долгосрочные и беспроцентные кредиты.

Приобретение квартиры с рассрочкой выплаты в тех домах, строительство которых инвестирует

Вступающий в кооператив высказывает пожелания о том, какое жилье ему нужно. Имея часть стоимости квартиры “живыми деньгами”, можно рассчитывать на получение квартиры, которую подыщут уполномоченные риэлторские фирмы. Предпочтение, конечно, отдается новостройкам, но возможен поиск жилья и на вторичном рынке. Кредит предоставляется не денежный, а товарный (квартирой) – на остаток стоимости. Квартира оформляется в собственность после погашения долга (иначе в существующих правовых условиях кооператив не может защитить свои интересы). До этого момента заемщик арендует площадь с правом выкупа.

По аналогичной системе работает еще одна организация в столице – “Трест “Союзспецстроймонтаж”. Компания предоставляет возможность приобретения квартиры с рассрочкой выплаты в тех домах, строительство которых инвестирует. Выплатив не менее 40% стоимости жилья, заемщик получает беспроцентный товарный кредит на срок до 10 лет и право проживания по договору аренды с правом выкупа. По сути желающие получить долгосрочный кредит или отсрочку в оплате стоимости приобретаемой квартиры оказываются в ситуации, когда приходится либо смириться с высокой стоимостью кредитных ресурсов банков и ограничением выбора жилья, либо принять условия беспроцентного кредитования с неизбежной отсрочкой вступления в право собственности на квартиру.

Читайте также

One thought on “Покупка жилья в рассрочку”

Comments are closed.