Почему не стоит обменивать квартиру с доплатой

02, Май 2015 by Admin in деньги,договор,жилищное право,купля-продажа,юридический вопрос     , , ,   No Comments

kvartita s doplatoi

ОПЕРАЦИЯ “КВАДРАТНЫЙ МЕТР”
          В августе сразу несколько читателей и знакомых обратились с одним и тем же вопросом. “Есть квартира и немного накоплений. Хочется квартиру получше. Что делать?” Понятия “есть”, “немного” и “получше” – разные, но тенденция очевидна. Ответ, однако, был найден не сразу. Оказалось, что на рынке есть довольно много вариантов улучшения жилищных условий, но выбирать нужно осторожно.

АЛЕКСАНДР БАРИНОВ

ОТ ИЗБУШКИ ЛЕДЯНОЙ ДО ИЗБУШКИ ЛУБЯНОЙ
         В первую очередь вопрос ‘Как улучшить жилищные условия, если есть небольшая квартира, некоторые накопления и сравнительно  стабильный заработок’ задали профессионалам, работающим на рынке недвижимости. 

         Галина Михайловна Комиссарова, заместитель генерального директора ЗАО ‘Риэлт-Центр’:
         – Наиболее надежный вариант – продать старую квартиру и купить новую в строящемся доме. Это избавляет от необходимости проверять юридическую чистоту жилья и от риска быть обманутым недобросовестными продавцами. Кроме того, цены на квартиры в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых.
         Некоторые фирмы, давно работающие на первичном рынке, могут принять старую квартиру в зачет стоимости новой. Как правило, клиент в таких случаях теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но и избавляется от хлопот с ее продажей. Главное в этой схеме – чтобы было какое-то жилье, где можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже будет продана, а новая еще не построена.
          Рисковость покупки квартиры в строящемся доме зависит полностью и целиком от застройщика. Если дом строится по программе правительства Москвы, то никакого риска для покупателя нет. (Узнать, кем реализуется программа, можно из договора, который фирма предлагает покупателю квартиры. В договоре это всегда отражается в графе, где рассказывается об  инвесторе: например, помимо правительства Москвы, им может быть частная контора.) Дома всегда сдаются в срок, и единственные задержки, которые иногда возникают, носят исключительно бумажный характер: трудности с регистрацией, прием дома ДЭЗом и т. п. Больше, чем на месяц, вселение никогда не откладывается.
         Если застройщик – обычная коммерческая организация, то надо быть предельно внимательным. Следует выяснить степень готовности дома, сколько он строился и сколько его предполагается строить. Если дом строят уже два года и построили только на 50-70%, то обещаниям о сдаче в ближайшие полгода верить не стоит.
          Существует, конечно, еще один вариант улучшения жилищных условий. Например, вы можете взять ипотечный кредит. Но здесь я советовать не берусь. Если у вас есть возможность убедить банк в своей платежеспособности и уверенность в том, что она сохранится в будущем, – почему бы не попробовать поступупить таким образом?

         Валерий Александрович Калинин, заместитель директора Центра ипотечного кредитования АКБ ‘ИНВЕСТСБЕРБАНК’:
         – Для человека, имеющего стабильный доход, такую проблему можно решить, обратившись в один из банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. Наш банк и ряд других московских банков также помогут продать старую квартиру через связанное с банком риэлторское агентство и подберут квартиру в новостройке. На разницу между ценой новой квартиры и суммой, имеющейся в распоряжении клиента после продажи старой квартиры, будет выдан ипотечный кредит. Новая квартира в этом случае может быть подобрана так, чтобы сумма ежемесячных платежей по кредиту не была обременительной для заемщика.
         Преимущество этой схемы очевидно: заемщик может поручить практически всю бумажную работу банку и риэлторскому агентству. Ему остается только переехать из старой квартиры в новую.
         Сейчас в Москве действует ипотечная жилищная программа Инвестиционного фонда ‘США – Россия’, по которой кредит выдается на 10 лет под 15% годовых. Максимальная сумма кредита определяется так, чтобы ежемесячные выплаты составляли не более 30% месячного дохода семьи. Таким образом, семья с документально подтвежденным доходом $500 в месяц может рассчитывать на кредит в $9300, что дает прибавку жилплощади в 25 м и более.
         В ближайшие месяцы возобновит работу Московская ипотечная программа. Кредиты по ней будут выдаваться на 10 лет, но, надеюсь, под более низкий процент. Это даст возможность и менее состоятельным москвичам рассчитывать на улучшение своих жилищных условий.

         Гусев Андрей Федорович, вице-президент Российский Гильдии риэлторов:
         – В работе риэлтора самое главное – индивидуальный подход к клиенту. Для кого-то в такой ситуации наилучший вариант – обмен с доплатой, для кого-то наоборот: все что угодно, только не обмен с доплатой. Как правило, на выяснение всех обстоятельств у риэлтора уходит час или полтора. Без такой беседы с клиентом компетентный совет невозможен. Поэтому единственный совет, который я могу дать читателям, – обратиться в солидную риэлторскую фирму.
         Как найти такую фирму – отдельный вопрос. На рынке недвижимости, к сожалению, довольно часто можно столкнуться с некомпетентностью или даже мошенничеством. Я бы порекомендовал обратить внимание на дату выдачи лицензии: старые фирмы предпочтительнее во всех отношениях. Хорошим признаком для клиента будет членство риэлторской фирмы в нашей Гильдии.
           Что касается ипотечного кредитования, то по этому поводу могу сказать только одно: ипотека – это не панацея, но и не бесполезное начинание властей. Для кого-то это оптимальный способ, а кому-то даже не стоит об этом и думать. В жилищной сфере все очень индивидуально. Тем, кто хочет попробовать взять ипотечный кредит, надо просто обратиться в банк, который их выдает. Как правило, заемщик проходит длительное собеседование, в результате которого и банку, и заемщику становится ясно, насколько перспективно дальнейшее сотрудничество.

         Малых Елена Константиновна, замдиректора агентства ‘Бест’ (отделение на Кузнецком мосту):
         — Оптимальный вариант – продать старую квартиру и купить новую. Сейчас большинство клиентов предпочитает покупать квартиры в новостройках, но и на вторичном рынке идут довольно активные операции. Правда, на вторичном рынке покупать квартиру более рискованно. Если же вы все-таки решитесь покупать квартиру самостоятельно и выбрали подходящий вариант, то обратитесь за оформлением сделки и проверкой выбранной квартиры в специализированное риэлторское агентство. Это стоит не так дорого – от $500 до $1000, но зато вы будете спокойны всю оставшуюся жизнь.
          Не стоит соглашаться на обмен с доплатой. Обмен с доплатой – вчерашний день рынка недвижимости. Подбирать подходящий для обмена вариант приходилось очень долго, а на две сделки купли-продажи уходит не более 2 месяцев. Продажа старой квартиры через агентство, как правило, всегда происходит одновременно с покупкой новой. А вот обмен с доплатой может тянуться годами.
         Еще один важный момент: правильный выбор фирмы. Ведь вам могут попасться аферисты. Здесь наиболее важны: опыт работы (старая лицензия, номер менее 500), ‘раскрученная’ марка, наличие брокерской карточки и доверенности на совершение сделок у сотрудника агентства. Не надо стесняться просить предъявлять все эти документы. Нормальные агентства показывают их охотно, для них такая просьба – лишнее свидетельство серьезности намерений и деловой надежности клиента. Нелишне также проконсультироваться со знакомыми. Их положительный опыт работы с тем или иным агентством тоже немало значит. И наконец, хотя бы по манере говорить и ответам на вопросы постарайтесь определить, опытный ли человек с вами разговаривает, есть ли у агентства квалифицированные юристы, внимательно прочитайте договор. Офис и состояние оргтехники должны оставлять ощущение, что фирма, куда вы обратились, – не времянка, а собирается работать на рынке долго и серьезно. Я бы даже посоветовала сначала нанести ознакомительный визит в агентство, и лишь потом делать вывод, иметь ли с ним дело.

АЛЕКСАНДР БАРИНОВ