ПОЧЕМ БЕСПЛАТНЫЕ И БЕЗПРОЦЕНТНЫЕ КРЕДИТЫ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ?

05, Май 2015 by Admin in банковское право,вклады,деньги,договор,кредит,купля-продажа     , , , , , ,   3 комментария

kredit bez prozentov

 

Квартира даром не бывает

В последнее время резко увеличилось количество фирм, предлагающих кредиты на покупку жилья на чрезвычайно выгодных условиях. Источником вдохновения для них стали ипотечные схемы, реализуемые Правительством Москвы и крупными банками. Каждая строительная компания старается создать видимость подобной деятельности и при этом доказать, что их условия много лучше. По поводу ‘ последователей’ ипотеки и их клиентов иронизирует АЛЕКСАНДР БАРИНОВ.

Квартира в убыток фирме

Описать все богатство экономического творчества в нашей стране никому не под силу, да вряд ли это и нужно. Однако, когда близко сталкиваешься с этим творчеством, невольно хочется разобраться с ним поподробнее.

Я столкнулся с работниками фирмы ‘ Антисоциальное действие’ на столичной ярмарке недвижимости. Стенд у них был такой же красочный, как и у остальных, но самореклама на нем была уж слишком нахальной. Самым странным было то, что самовосхваление строилось вокруг слов ‘ беспроцентный ипотечный кредит’ . (‘ Денежка’ не раз писала и об ипотечном кредите – ссуде на приобретение недвижимости, – и о том, что ни одна фирма задарма никому свои средства не предоставит, иначе она просто разорится). Были там, конечно, слова об успешной десятилетней деятельности, но впечатление создавалось такое, что компания все эти десять лет только то и делала, что этот беспроцентный кредит выдумывала. И нате вам: придумала наконец!

После 10-минутной беседы с сотрудниками у меня голова пошла кругом. Судите сами: фирма принимает от клиента ‘ заказ на постройку’ квартиры или, на худой конец, гаража – в кредит. Что же понимается под ‘ кредитом’ ? А вот что: фирма обязуется освободить вас от оплаты ‘ заказа’ в размере стоимости вашей нынешней недвижимости (квартиры), которая служит обеспечением сделки (залогом). Фирма также обязуется предоставить вам рассрочку на уплату разницы между ценами старой и новой квартир на период строительства новой квартиры

ОПАСНОСТЬ ПЕРВАЯ

Срок строительства не оговаривается, но, по словам представителей фирмы, занимает 1-10 месяцев. Клиент, в свою очередь, обязуется передать фирме старую квартиру и погасить разницу цен к моменту постройки новой квартиры. После этого заемщик приобретает право собственности на желаемую квартиру, на чем отношения между ним и фирмой заканчиваются.

ОПАСНОСТЬ ВТОРАЯ

Сотрудники ‘ Антисоциального действия’ утверждают, что, в отличие от остальных строителей, предлагающих зачет стоимости старой квартиры, они принимают старую квартиру по полной стоимости. Однако, из их договоров этого не следует: там написано только, что квартира совместно оценивается фирмой и клиентом. Понятно, что отправным документом при оценке квартиры может быть стоимость по оценке БТИ, и она может оказаться ниже рыночной чуть ли не на 50% (такие случаи известны). Если фирма обещает оценить квартиру по полной стоимости, где у нас гарантии, что это – не полная стоимость по БТИ? И потом, где у нас гарантии, что фирма, профессиональным оценщиком не являющаяся, сможет точно оценить квартиру?

Ладно. Допустим, что ‘ Антисоциальное действие’ оценит квартиру нормально и произведет уценку в размере обычной платы за риэлторские услуги (5% стоимости) или даже не произведет вообще. Есть еще один настораживающий момент.

ОПАСНОСТЬ ТРЕТЬЯ

Согласно предлагаемому клиентам договору, фирма получает неограниченную власть над заемщиком. После постройки новой квартиры фирма принуждает заемщика заключить с ней договор мены, от которого он уже не сможет отказаться, если почему-то передумает. В противном случае ему светит обращение взыскания на залог, то есть старую квартиру у него отберут и новое жилье ему – не мытьем, так катаньем – все равно всучат. Либо фирма реализует залог – то есть продаст вашу старую квартиру, но при этом удержит из суммы от ее реализации свои ‘ огромные убытки от вашего отвратительного поведения’ (размер этих убытков будет определяться в судебном порядке, изначально же она не оговаривается.) Есть еще одна тонкость.

После того как вы заложили свою квартиру, вам предстоит внести недостающую разницу между стоимостью новой и старой квартиры, так называемую рассрочку. По сути, это вы кредитуете фирму, чтобы она смогла достроить дом. Характерно, что сам договор при этом договором купли-продажи с рассрочкой платежа не называется – в таком виде его признал бы притворной сделкой первый же суд. Договор называется договором инвестирования, где инвестор, конечно же, вы – вы должны постепенно оплачивать стоимость новой квартиры до того, как сможете ею воспользоваться. 

ОПАСНОСТЬ ЧЕТВЕРТАЯ

При этом, вы вынуждены внести в виде рассрочки приличную сумму, причем в короткие сроки. Ведь ясно, что если вы решили заиметь новую квартиру, то предпринимается это в целях увеличения жилплощади, а значит, в размер рассрочки входит не только разница стоимости старой и новой квартиры, но и цена дополнительной площади, которая составит, как вы понимаете, не две и не три тысячи долларов. При этом процент на эту немаленькую сумму не начисляется, что хорошо для фирмы, но нехорошо для вас. Таким образом, схема инвестирования в переводе на обычный язык может быть переведена так: ‘ Дай мне взаймы, а то я продам твою квартиру и возьму взаймы у тебя сам!’

Итак, что мы имеем?

По сути: договор о беспроцентном инвестировании, при котором инвестор почему-то еще и предоставляет залог в обеспечение договора инвестирования и договора мены, которые он ни при каких условиях расторгнуть не может.

Можно, конечно, предположить, что ‘ Антисоциальное действие’ не воспользуется своей неограниченной властью над клиентом и его квартирой. Может быть, это самые обычные строители, продающие свое непостроенное жилье, чтобы оно потом не висело у них на балансе, а разговоры о кредите – просто не самый удачный рекламный трюк. Но если это и так, непоколебимая уверенность, с которой сотрудники фирмы вещают про кредит, не только настораживает, но и пугает.

Семь верст до квартиры, и все лесом

Творческим подходом к делу отличается и другая фирма, назовем ее ОАО ‘Медпеддетконструктор’ Она предлагает приобрести квартиру на следующих условиях: внести 40-60% стоимости жилья, после чего заключить с ней договор жилищного найма с правом выкупа. Таким образом клиент может выплачивать остаток суммы на протяжении 5-10 лет, а в конце получить квартиру в собственность. Никаких процентов на выплачиваемый остаток, разумеется, не начисляют.

На первый взгляд, прицепиться было не к чему. Оставалось загадкой только одно: как фирма получает прибыль, работая на таких условиях? Для меня этот вопрос всегда является важнейшим: лучше работать с человеком, который сразу говорит, что он рассчитывает с вас поиметь за свои услуги, чем с тем, который говорит: “За меня не беспокойтесь, я свое возьму”. Но ведь брать-то все равно с меня будут!

Просмотрев договоры, предлагаемые заказчику, я задумался. Трудность состояла в том, что от просмотра договоров дело яснее не стало. В договорах всплыла еще одна фирма, “Таратайка Акопяна”, которая и строила квартиры, а ОАО было простым инвестором (долевым участником строительства). В принципе, право собственности на квартиру у него возникало только после окончания строительства, а пока он принимал соответствующие суммы в 40-60% стоимости как аванс (или задаток?) в обеспечение заключения договора найма. Задаток и аванс, между прочим, две большие разницы: при вашем уклонении от заключения договора задаток остается фирме, при ее уклонении – возвращается вам в двойном размере; аванс же просто служит еще одним доказательством существования между вами договорных отношений и возвращается без потерь с той или другой стороны.

ПЕРВАЯ ОПАСНОСТЬ

В договорах странным образом не было и намека на то, чем обеспечивается обязанность Треста по передаче квартиры в собственность клиента. Более того: юристы, составлявшие этот договор, как будто забыли, что договор жилищного найма заключается не более чем на 5 лет, после чего

ВТОРАЯ ОПАСНОСТЬ

наниматель имеет всего лишь преимущественное право на заключение договора, состоящее в том, что он за три месяца до истечения срока может направить наймодателю предложение заключить договор на тех же или измененных условиях.
Теперь оставим в стороне процессуальную трудность реализации права на покупку квартиры после окончания договора найма и займемся следующим документом: договором купли-продажи. (Примечательно, что в договоре найма о купле-продаже нет ни слова!) В договоре купли-продажи, как выяснилось, тоже есть на что обратить самое пристальное внимание, а именно, на отлагательное условия, которое забито в документ. (Отлагательное условие предполагает, что сделка – то есть покупка вами квартиры – будет заключена только при соблюдении определенных условий).

ТРЕТЬЯ ОПАСНОСТЬ

Если через пять лет выкупная (то есть оставшаяся) сумма не будет выплачена, а договор найма будет расторгнут в связи с истечением срока, то продажа вам квартиры не состоится .При этом гипотетически возможно, что фирма откажется вернуть вам ваши платежи, мотивируя это возмездностью договора найма. Тут она будет, конечно, права – ведь ваше проживание в квартире вряд ли сказалось на последней благоприятно. Неправа фирма может оказаться в другом: она может начать отрицать то, что ваши платежи имели хоть какую-то выкупную составляющую – ведь в договоре найма ничего о выкупе не сказано! Тогда может случиться так, что за наем квартиры в течение пяти лет вы уплатите 80-90% ее стоимости.

Некоторые граждане, не желающие расставаться с мечтой о бесплатном кредите, могут сказать, что они погасят долг до истечения 5 лет. Им надо обратить внимание на следующие вещи: кредитор по общему правилу не обязан принимать досрочное исполнение (например, арендную плату на год вперед),  к тому же выкупная цена определена как “сложившаяся на момент окончания срока действия договора найма”, а проще говоря,- произвольная. Есть большая вероятность, что при назначении этой цены фирма с лихвой отыграет проценты за предоставленный вам товарный кредит.

Наконец, учтите, что долевое строительство, в котором имеет смелость участвовать ОАО, вещь весьма рискованная, в чем убедились на своей шкуре многие наши сограждане. Вышеупомянутый строитель “Таратайка Акопяна” может, например, продать все квартиры третьим лицам и улететь с деньгами в неизвестном направлении. Кроме того, известно, что после августа 1998 года ‘Медпеддетконструктор’ испытывал некоторые финансовые трудности, которые он, по словам руководства, сейчас успешно решил. Удивительно лишь, что решение нашлось в убыточном на первый взгляд проекте.

Названия фирм, упомянутые в материале, изменены. Но, думаем, когда вы с ними столкнетесь, вы их легко узнаете.

Читайте также

3 thoughts on “ПОЧЕМ БЕСПЛАТНЫЕ И БЕЗПРОЦЕНТНЫЕ КРЕДИТЫ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ?”

Comments are closed.