Основные направления деятельности оценщиков

26, Фев 2016 by Admin in Без рубрики     No Comments

ozenka stoimosti

СОДЕРЖАНИЕ

Об оценке и переоценке 

Уже в третий раз предприятиям дается возможность определять стоимость основных средств не только с помощью индексов, но и путем прямого пересчета с привлечением независимых оценщиков.
С сожалением можно констатировать, что далеко не многие воспользовались этой возможностью, надеясь, видимо, что всегда успеют перемножить цифры стоимости числящихся на балансе основных средств на индексы, разработанные Госкомстатом, и полагая, что все делают правильно.

Основными направлениями деятельности оценщиков являются:

 

1. Участие в переоценке основных средств предприятий и организаций с целью оптимизации налогооблагаемой базы и выработке верной политики амортизационных отчислений.

2. Определение рыночной (и др. видов стоимостей) стоимости объектов недвижимости, машин, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов для целей купли-продажи, обеспечения залога, внесения в уставной капитал, судопроизводства, определения размера компенсации, страховой ставки и т.д.

3. Оценка бизнеса, обоснование инвестиционных проектов, оценка дебиторской задолжности.

4. Определение ликвидационной стоимости предприятия при процедуре банкротства.

5. Налоговое и инвестиционное консультирование.

Подготовка профессиональных оценщиков

Физически лица чаще всего привлекают оценщиков для определения рыночной стоимости недвижимости (комнаты, квартиры, земельного участка со строениями, коммерческой недвижимости и т.д.), а также для оценки автотранспорта при необходимости определения стоимости ремонтно-восстановительных работ в результате ДТП.

     Подготовка профессиональных оценщиков осуществляется Высшими учебными заведениями и аккредитованными при них курсами профессиональной подготовки.

     В Санкт-Петербурге профессиональных оценщиков готовят на базе Технического Университета (МИПК при СПБГТУ), являющимся, наряду с московским Институтом профессиональной оценки, ведущим центром подготовки профессиональных оценщиков, а также на курсах Городского управления по оценке и инвентаризации имущества (ГУИОН) при КУГИ. Успешно прошедшие обучение, получают соответствующие образовательные сертификаты по одному из видов оценочной деятельности. Сегодня ведущие образовательные центры успешно осуществляют подготовку специалистов по программе высшего образования в области оценки имущества.

     Средняя стоимость обучения на базовом курсе составляет около 500 долларов США. Так как на сегодняшний день конкуренция среди оценщиков достаточно высокая, для успешной работы необходимо экономическое или финансовое образование, наличие деловых связей и опыта работы, репутация в деловых кругах.

     Как правило, оценщики являются членами профессиональных обществ, которые осуществляют контроль за деятельностью своих членов, рассматривают претензии к оценщикам со стороны заказчиков, проводят семинары повышения квалификации экспертов. При профессиональных обществах работают претензионные комиссии, а у клиентов есть возможность обращения в Третейский Суд. Членство оценщика в профессиональном обществе дополнительная гарантия для клиента качества его работы. Наиболее крупными профессиональными организациями являются: Российское общество оценщиков (РОО), Санкт-Петербургское общество оценщиков, Восточноевропейский Союз экспертов (OSV).

     В своей работе оценщики руководствуются профессиональными стандартами, требованиями международных стандартов оценки. Согласно этих стандартов при оценке имущества применяются три методами: затратный метод; доходный метод; метод сравнительных продаж. В каждом конкретном случае оценщик самостоятельно определяет и обосновывает необходимость применения одного из методов при определении стоимости.

     При оценке недвижимости основными факторами, влияющими на стоимость, являются: назначение объекта, правовой статус, местоположение объекта, условия продажи, условия финансирования, физические характеристики, возможность извлечения дохода от наилучшего и наиболее эффективного использования, экологическая обстановка и некоторые другие. Только детально проанализировав все вышеперечисленные факторы, оценщик может объективно подойти к определению рыночной стоимости объекта.

     Основанием для выполнения работы по оценке имущества, как правило, является договор на проведение оценки, в котором должны быть отражены такие моменты как: цель оценки; вид определяемой стоимости; характеристика и точный адрес оцениваемого объекта; сведения о квалификации оценщиков; стоимость работы; порядок расчета; сроки выполнения работ; форма отчета по оценке; ответственность сторон.

Вопросы, возникающие при оценке основных фондов предприятия

А что, результаты переоценки путем индексации отличаются от тех, которые получают оценщики?

Да, и очень существенно. Об этом знают и в правительстве, и именно поэтому работники Госкомстата и Областного комитета по статистике в печати рекомендовали предприятиям воспользоваться услугами независимых оценщиков.
Обратите внимание на первый абзац постановления правительства РФ от 7 декабря 1996 года No. 1442 – “В целях определения РЕАЛЬНОЙ стоимости основных фондов организации…” Очевидно, многие просто не обращают внимания на эти слова, считая их не более чем формальным вступлением, и не понимая, что определение реальной стоимости важно не только правительству, но в первую очередь самим предприятиям, ведь налог на имущество платят именно они. А сумма налога напрямую зависит от стоимости этого имущества. Ведь ни для кого не секрет, что бездумное применение индексов приводит как раз к обратному – стоимость основных средств предприятия оказывается намного завышенной, и как следствие, намного завышенной оказывается и налогооблагаемая база. Естественно, услуги оценщиков стоят денег, бесплатно сегодня никто не работает. Но руководители организаций, стремясь сэкономить в малом, теряют намного больше, забывая о народной мудрости: скупой платит дважды. Работая с предприятиями уже третий год, могу утверждать, что стоимость услуг оценщика намного меньше сэкономленных в результате такой переоценки средств. Поговорите с руководителями организаций, которые воспользовались услугами оценщиков, я уверена, что недовольных их работой не окажется.

Но ведь в этом году индексы переоценки не так велики, как раньше.

Да, действительно. И можно даже сказать, что они соответствуют реальному росту цен за прошедший год. И те предприятия, которым проводили переоценку на 1.01.96 г. независимые оценщики, могут ими воспользоваться. Но тем, кто до сих пор пользовался только индексами, необходимо исправлять положение.

Только ли применение индексов привело к тому, что стоимость основных средств предприятий оказывается завышенной?

Разумеется, нет. Причин этому может быть несколько: это и погрешности в бухгалтерском учете, и заведомое увеличение сметной стоимости при строительстве объектов недвижимости (когда-то это было выгодно). Заметьте, что все эти просчеты не единожды и многократно умножались. Не надо забывать, что большинство сегодняшних коммерческих предприятий – это вчерашние государственные, которые до приватизации просуществовали и 20, и 30, и более лет. Может ли бухгалтер, который сегодня работает на таком предприятии, поручиться за достоверную стоимость хотя бы одной единицы, поставленной на учет более 10- 20 лет назад? Праздный вопрос. В этом и смысл переоценки ОС путем прямого пересчета – оценщик, работая с предприятием, никак не связан с балансовой стоимостью объекта оценки: какова она на сегодня и почему? Он определяет реальную стоимость имущества на дату оценки – тем самым уничтожая и прошлые ошибки.

К оценщикам обращаются только коммерческие организации?

Ведь госпредприятия освобождены от налога на имущество.
Да, чаще, конечно, к нам приходят именно те, кто платит налог на имущество.Но нередко обращаются и некоммерческие организации. Кто-то из них предполагает в будущем осуществить приватизацию, кто-то просто желает, чтобы стоимость имущества, находящегося на балансе предприятия, действительно была реальной, ведь предполагается, что эта переоценка последняя. Как мы будем платить налоги с введением нового налогового кодекса, пока не известно. Так что те, кто сегодня думает о том, чтобы навести порядок в своей финансово-хозяйственной деятельности, поступают очень разумно.

Что бы вы посоветовали тем, кто все-таки решит обратиться к услугам оценщиков для переоценки основных средств?

Не откладывать это мероприятие до последнего. Опять же из собственного опыта знаю: перед окончанием срока переоценки на нас обрушивается шквал заказов и выполнить все мы можем просто не успеть. Я понимаю, что у руководителей предприятий и главных бухгалтеров много других забот, но поверьте мне, что дело это очень серьезное. Помните о том: если вы сейчас упустите время, то возможности поправить что-нибудь потом может и не быть.

* * *

Каким должно быть содержание отчета, которым оценщик подтверждает результаты переоценки?

Обязательным требованием к содержанию отчета об определении полной восстановительной стоимости, выполняемого членом российского общества оценщиков, является указание в нем:

– цели оценки (переоценка, проводимая в рамках постановления правительства No. 1442 от 7 декабря 1996 г.);
– даты переоценки (1 января 1997 г.), используемых стандартов оценки, основных определений (восстановительная стоимость, основные фонды) и т.д.;
– повидового поинвентарного перечня переоцениваемых основных фондов с указанием предполагаемого (коэффициенты Госкомстата РФ) и фактического коэффициента переоценки;
– срока выполнения и порядка оплаты. Очень важным в отчете является то, что оценщик показывает полную восстановительную стоимость каждого инвентарного объекта. Это дает возможность налоговым и финансовым органам проверить правильность определения полной восстановительной стоимости.

Что предприятие может сделать для удешевления работы по переоценке?

Привести в порядок учет основных фондов:

– составить или обновить инвентарные картонки, указав год поставки на учет инвентарных объектов, технические характеристики и т.д.;
– инвентарные карточки должны быть учтены по видовой структуре основных фондов;
– проверить математическую правильность предыдущих коэффициентов переоценок:
– сделать коэффициентную переоценку этого года, проанализировав, стоимость каких основных фондов не соответствует их полной восстановительной стоимости:
– определить, на какие инвентарные объемы предприятие может найти цену их новых аналогов самостоятельно:
– в случаях невозможности определения восстановительной стоимости такими методами можно предложить оценщику переоценить остальные инвентарные объекты;
– предлагая к переоценке основные фонды оценщику, бухгалтеру необходимо знать, что восстановительная стоимость аналогичных инвентарных единиц, разного года выпуска будет одинаковой, поэтому бухгалтер может предложить оценщику вместо, например, 4 компьютеров одной модификации – один, а для всех остальных поставить ту же восстановительную стоимость.

 Стоимость работы (гонорар оценщика)

Стоимость работы (гонорар оценщика) зависит от многих факторов: себестоимости работы; виды определяемой стоимости; количество оцениваемых единиц; сложности работы; срочности выполнения работы; наличие у заказчика необходимой документации; квалификации и уровня подготовки оценщика. Стоимость работы определяется исходя из фактически затраченного времени (почасовая оплата) или в абсолютных величинах. Следует отметить, что будущие выгоды клиентов при обращении к профессиональным оценщикам несопоставимы с затратами на проведение оценки. Кроме того, хотелось бы отметить недопустимость увязки оплаты работы оценщика с полученным конкретным результатом. (Согласно Кодекса Этики Российского общества оценщиков это считается неэтичной практикой). В среднем, стоимость оценки таких объектов как квартиры, комнаты составляет в рублевом эквиваленте от 40 до 100 долларов США, при оценке автотранспорта – от 70 до 150 долларов США.