Новое в долевом строительстве

14, Июл 2017 by Admin in жилищное право     , ,   No Comments

zapret stroika

Запрет долевого строительства

В июле 2015 в некоторых сми промелькнула информация, что с 2016 года будет ограничиваться долевое строительство, а с 2020 года долевое строительство будет вообще запрещено.

Поэтому с 2016 года застройщики перечисляют деньги только через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Некоторые застройщики сразу же начали утверждать, что цена за квадратный метр в Москве и в Московской области увеличится вдвое. В правительстве же такие утверждения назвали паникой и спекуляцией. И всё – таки, хорошо это или плохо? Так сразу ответить на этот вопрос трудно, поэтому давайте попробуем спрогнозировать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в результате этого запрета.

В чём же преимущество запрета долевого строительства?

Преимущество самое прямое, конечный покупатель теперь будет приобретать готовый продукт, а не несуществующую ещё квартиру. Поэтому понятие «дольщик» автоматически уходит в историю, соответственно не будет и обманутых дольщиков. Правда обманутые дольщики всё – таки останутся, но это будут только те дольщики, которых недобросовестные застройщики успели обмануть ещё до этой реформы и которым всё ещё пока никто не выплатил никаких компенсаций. Но продажа готового продукта подразумевает и соответствующие цены. Ведь раньше, когда дом был ещё не достроен, люди получали хорошие скидки за полтора – два года ожидания. Иногда стоимость квартиры возрастала вдвое, когда дом был достроен и введён в эксплуатацию. А после окончательного введения такого запрета о таких скидках придётся забыть. Но этот момент никак не касается цен на готовые квартиры. Просто не будет скидок за долгое ожидание.

Следующая причина, по которой вырастут цены и которую эксперты называют самой главной, заключается в том, что застройщикам теперь нужно будет пользоваться кредитными средствами, а не привлечёнными средствами со стороны дольщиков. А любой кредит подразумевает плату за него, то есть проценты. Поэтому пока застройщик строит дом, пока он продаёт в нем квартиры, всё это время на взятый им кредит будут набегать проценты, и чтобы их выплатить, застройщик будет вынужден поднимать цену за квадратный метр.

Уменьшение количества застройщиков

В настоящее время на рынке недвижимости очень много застройщиков «средней руки» без каких – либо своих собственных денежных средств, которые работают только на привлечённые средства. Так вот после запрета долевого строительства таких застройщиков на рынке больше не будет. Но с другой стороны, если таких, небольших застройщиков не будет, а останутся только крупные застройщики со своими собственными денежными средствами, кто же тогда будет брать кредиты в банках на строительство? Получается, что эта третья причина немного размазывает вторую, поэтому некоторые так называемые «эксперты» немного поторопились с выводами относительно роста цен за квадратный метр после запрета долевого строительства.

Поэтому, если смотреть на ситуацию объективно, то можно предположить, что после запрета долевого строительства нас ожидает небольшое увеличение цен на недвижимость, в районе десяти процентов, если в качестве эталонных брать цены за жильё в достроенных новостройках. Других причин роста цен по крайней мере я не вижу. Хотя смотря что с чем сравнивать. Если в качестве эталонной цены взять цену за квартиру в самом начале строительства какого – либо дома, тогда с уверенностью можно сказать, что цены вырастут вдвое, а то и больше. Вообщем, поживём, увидим.

Закон ФЗ-214: преимущества и недостатки

stroim doljaУже практически 11 лет прошло с тех пор, как в действие вступил Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» (этот ФЗ вступил в силу с 1 апреля 2005 года). Каждый застройщик, который продаёт квартиры в строящихся домах везде, даже в объявлении указывает, что делает он это по ФЗ-214. Но из простых граждан мало кто знает, что это за закон, какие отношения он регулирует и почему не стоит покупать квартиры в строящихся домах у застройщика, который этот закон не соблюдает. Но это ещё не всё. В последнее время появилось немало мошенников, которые весьма изобретательно находят лазейки в этом очень полезном, нужном и своевременном законе для того чтобы обманывать простых россиян, желающих приобрести квартиры в новостройках подешёвке, а не задорого.

Если откатиться на несколько лет назад и взглянуть на отношения между застройщиком и дольщиком то можно увидеть, что эти самые отношения не регулировались практически никакими правовыми актами. Застройщику можно было всё. Находилось немалое количество проходимцев, которые даже не собирались ничего строить, просто снимали приличный офис, давали рекламные объявления в различных средствах массовой информации, принимали денежные средства от граждан Российской Федерации и в заключении исчезали с их деньгами. А это было очень даже досадно, так как в долевое участие вступают не только состоятельные россияне, у которых уже имеется по пять квартир и они хотят иметь шестую подешёвке. Было очень много случаев, когда небогатый человек продавал свою старенькую хрущёвку, двушку и нёс деньги застройщику – мошеннику в надежде на то, что через полтора – два года построится дом и он получит трёх или даже четырёхкомнатную квартиру. Но «директор строительной компании» исчезал с деньгами, а наш с Вами небогатый человек и его семья оставались на улице. Но благодаря принятию ФЗ-214 такие схемы теперь не проходят. Пока застройщик не получит земельный участок в собственность, пока он не получит разрешение на строительство, пока он не опубликует проектную документацию (которую менять в будущем уже нельзя) он не может продать ни одной квартиры.

Следующий момент, где было очень много мошенничества, заключался в том, что одну и ту же квартиру застройщик мог продать несколько раз. Кстати это возможно делать и сейчас, несмотря на то что ФЗ-214 уже давно в действии. Но раньше было проще, причём намного. Как только не продавались квартиры в строящихся домах. Это было просто какое – то творчество, кто на что горазд. Некоторые продавали ещё несуществующие квартиры по каким – то векселям, некоторые заключали договор софинансирования с физическим лицом (в котором, кстати написать можно было всё что угодно), некоторые по предварительному договору купли – продажи (тоже свободное творчество). Сейчас же закон строго регламентирует, что с физическим лицом застройщик должен заключить договор долевого участия, где чётко прописаны характеристики будущей квартиры, её площадь, этаж, номер квартиры, а также сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Более того, данный договор должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, а сотрудники Росреестра обязательно проверят, нет ли двойной продажи у этого объекта недвижимости. Это уже здорово. Но наши российские мошенники, как известно отличаются большой изобретательностью. Поэтому, чтобы обойти ограничение, которое накладывает закон ФЗ-214 прибегают к следующим способам. Первый из них заключается в том, что заключив договор долевого участия по закону ФЗ-214 нечистоплотный застройщик может и далее привлекать денежные средства от физических лиц, но уже не по договору долевого участия, а по договору софинансирования например, причём нигде последний не регистрируя. Если по окончании строительства в одну квартиру придут несколько владельцев с различными договорами, последует судебное разбирательство, в результате которого законным признают того гражданина, кто всё – таки заключил договор долевого участия по закону ФЗ-214. Остальные будут в этом случае признаны потерпевшими, и им остаётся только надеяться на чудо, что мошенника когда-нибудь найдут и им вернут уплаченные денежные средства. Второй способ обхода ФЗ-214 в плане продаж одной квартиры нескольким покупателям заключается в том, что застройщик вступает в сговор с регистратором договоров долевого участия. Денег, чтобы заинтересовать практически любого чиновника у застройщика хватит. По закону, договор долевого участия должен регистрироваться в течении пяти рабочих дней. Но на практике эту регистрацию можно затянуть, скажем, на полтора месяца. За это время, застройщик может продать квартиры по второму, а возможно и по третьему разу, также заключая с обманутыми гражданами договора долевого участия, только не таская их не на какую регистрацию и спокойно уехать с деньгами, отдав некоторую сумму регистратору в качестве вознаграждения.

Следующий неприятный для дольщика момент – это затягивание сроков строительства. Ведь пока объект не будет введён в эксплуатацию, в него нельзя заселиться, в нём нельзя зарегистрироваться, что очень важно для тех людей, у кого это первая покупка квартиры. Но даже если наш застройщик кристально чист, сроки строительных работ могут затянуться не по его вине. Существует довольно большое количество сторонних организаций, которые должны выполнить определённые работы, прежде чем государственная комиссия примет дом. Например подведение коммуникаций к дому. Конечно, если этот вид работ затянется то в подать в суд можно на застройщика, ведь отвечает он. Но с другой стороны, судебные разбирательства и возможное вынесение обвинительного приговора ход строительства никак не ускорит. Скорее наоборот, замедлит. Поэтому наши дольщики будут молча терпеть.

Ну и пожалуй последний момент, который мы рассмотрим в этой статье – это появление каких – либо дефектов строительства в результате эксплуатации объекта. ФЗ-214 говорит нам, что в течении пять лет после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан устранять выявленные дефекты строительства своими силами. Но на практике все дефекты устраняет дольщик, если он обнаружил их в своей квартире, или дольщики, если дефект возник в общих помещениях, за которые застройщик не несёт вообще никакой ответственности. В качестве примера таких помещений может быть подъезд или подвал. В любом случае для устранения дефектов надо подавать в суд, где застройщик может заявить, что дефект возник в результате неверной эксплуатации, а не в результате некачественного строительства. Ну а жильцам дома или жильцу гораздо проще и быстрее устранить дефект самостоятельно, а не судиться несколько месяцев, а потом ещё возможно и проиграть дело.

Таким образом в этой краткой статье мы рассмотрели как основные преимущества Федерального закона № 214, так и его недостатки. И несмотря на наличие последних, будущим дольщикам я убедительно рекомендую иметь дела только с теми застройщиками, которые работают только по ФЗ-214.

Читайте также

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *