Новая Московская ипотечная программа

06, Май 2015 by Admin in банковское право,вклады,договор,жилищное право,проблемы общества     , ,   2 комментария

ipotechnaja programma

ТАЙНА ТРЕТЬЕЙ ПОПЫТКИ
Московское правительство опять не смогло
          Похоже, что решение жилищной проблемы стало одним из любимых занятий правительства Москвы. Шесть лет ушло на попытки подступиться к этой проблеме, однако на попытках все пока и закончилось. Сначала были два выпуска жилищных облигаций, почивших после кризиса, потом – Московская ипотечная программа. Теперь, когда забуксовала и она, Департамент муниципального жилья и кредитной политики разрабатывает проект третьего выпуска жилищных облигаций, в который намерен встроить ипотечную схему. 

         Мы строили, строили:
         Первые выпуски облигаций состоялись в 1995 – 1997 годах. Облигации имели номинал в 0,1 м2 общей площади, что по тогдашним ценам составляло $60-70. Такая сумма была по карману многим.  Низкая доходность зачастую снижала те преимущества, которые давало владение облигациями. Такие, например, преимущества как возможность постоянно увеличивать свои сбережения, чаще всего отсутствующая при заключении договора банковского вклада или будущая покупка у правительства Москвы квартиры без посредников (а значит, и без риска накруток).
         Тем не менее, свыше 1000 москвичей получили квартиры благодаря этой акции. Конечно, то были люди состоятельные, ибо правительство Москвы до сих пор придерживается мнения, что все ее жилищные программы должны по меньшей мере окупаться. Однако в качестве альтернативы накоплению денег в банке и покупке в будущем квартиры у частной фирмы облигации выглядели не так уж плохо. Жизнь обоих выпусков прекратилась после августовского кризиса 1998 года. 

         Смешаем туфли и вафли!
         Итак, Московская ипотечная программа забуксовала. Пора, казалось бы, правительству искать новые пути. Но не тут-то было.     Фантазия у государственных мужей иссякла, и они решили совместить ипотеку и облигационную схему. Правда, сейчас выбран немецкий накопительный вариант, который пока в столице осуществляет только Строительно-сберегательная касса, ССК. (Ее клиенты могут получить кредит в размере 50% стоимости квартиры при условии, что первые 50% стоимости квартиры они накопят сами. См. прошлый номер ‘Денежки’.)
         Программа, которая будет вынесена для обсуждения на заседании правительства Департаментами муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖ) и внебюджетной политики строительства (ДВПС) в сентябре, содержит следующие предложения:
         1. Осуществить выпуск облигаций на тех же условиях, что и второй выпуск Московского жилищного займа, то есть с тем же номиналом (на сегодняшний день в рублях – это около 1100) и с выплатой дохода в виде курсовой разницы при погашении. Предполагаемый объем займа – 100 тыс. м2 (110 млн рублей).
         2. Предоставлять желающим, накопившим 50% и более стоимости желаемой квартиры, ипотечный кредит на условиях, схожих с условиями Московской ипотечной программы: человек получает кредит на пять лет под 8-10% годовых при условии залога квартиры, причем очередникам может быть установлен льготный процент (до 3% годовых в валюте).
         Создается впечатление, что был применен обходной маневр: коль скоро ССК уже более двух лет не может получить лицензию на проведение банковских операций, а немецкая схема в ее исполнении работает хорошо, решено провести эту схему непосредственно через правительство.

         Кривое зеркало
         Немецкая схема – это, конечно, хорошо. Если уж в России заниматься ипотекой, то только по этой схеме. Вот только нам почему-то хочется внести во все национальный элемент, и чаще туда, куда не надо. Вот и правительство перекроило немецкую схему ‘под себя’, что, на наш взгляд, только прибавило ей недостатков.
         Во-первых, вместо того чтобы просто принимать сбережения граждан под скромный процент, были введены облигации. А облигации – это всегда риск. Конечно, правительство клянется, что никаких спекуляций и резких движений цен оно не допустит. ‘Да и вам до спекуляций какое дело? – вопрошает оно. – Покупайте облигации, копите себе на квартиру, а за легкой прибылью не гонитесь’. А если цена на недвижимость вдруг упадет? Или курс доллара, с которым эта цена часто коррелируется, вырастет? Тут владельцу облигаций никто никаких гарантий дать не может. Вкладчики ССК, например, процентов не получают, но зато ничем не рискуют и даже знают, где и когда они получат квартиру.
         Во-вторых, владелец облигаций, даже именных, всегда обезличен. А удобство немецкой схемы в том, что во время регулярного внесения накопительных взносов между клиентом и банком устанавливаются доверительные отношения, которые потом упрощают процедуру получения кредита и даже могут снизить процент по нему.
         В-третьих, в Германии ипотечные банки тоже продают облигации, но – пенсионным фондам и иным крупным консервативным инвесторам, что дает банкам ‘длинные’ и дешевые деньги для расширения и удешевления кредитования. В России таких инвесторов сейчас очень мало, а значит: Правильно – все тяготы становления программы так или иначе лягут на плечи заемщика.
         Итак, прежде чем покупать облигации, надо вспомнить, что у вас есть другие варианты: ипотечные кредиты по немецкой (ССК, Московский Сбербанк) и американской (Фонд ‘США – Россия’) схемам. Кредит выдается в валюте на 5 лет под 15-18% годовых, первоначальный взнос – не менее 30% стоимости квартиры, и она переходит в собственность клиента, являясь обеспечением кредита. Наконец, есть возможность просто накопить деньги в банке. Пока неизвестно, будут ли условия кредитования по облигационной программе более мягкими, чем по чисто ипотечной, но очевидно одно: в случае с облигациями увеличился размер первоначального взноса, к тому же жилищные облигации в силу их низкой доходности – не лучший способ накопления денег. Чтобы узнать, насколько этот способ плох, стоит выяснить, каким будет в ближайшее время движение цен на жилье, и в любом случае, копя деньги, не рассчитывать на долгий срок.

Читайте также