Как сделать свою недвижимость прибыльной

29, Окт 2015 by Admin in жилищное право,купля-продажа,финансовый кризис     ,   No Comments

nedvizhimost pribyl

Сделай свою недвижимость прибыльной!

Наше время стремительно меняет стереотипы. Пора измениться и такому расхожему мнению, что извлечь выгоду из имеющейся недвижимости можно только двумя способами – путем продажи или сдачи в аренду. Да, недвижимость была и останется товаром, цена которого на порядок выше остального. Но оказывается, извлечь из него максимальную выгоду можно еще одним способом. Эту задачу призван выполнять управляющий недвижимостью – специальность для российского рынка недвижимости новая, но очень и очень перспективная. Для заинтересовавшихся – число российских управляющих недвижимостью, прошедших сертификацию, пока не превышает 20.

Бизнес-план, или стратегия управляющег

В ноябре 1995 года Российская гильдия риэлторов (РГР) подписала с Институтом управления недвижимостью (ИУН) США соглашение об организации обучения специальности “управляющий недвижимостью”. Цель этого проекта – “включение российской недвижимости в группу эффективно работающих финансовых активов, развитие и рост частного предпринимательства в этом сегменте рынка”.

Дисциплины, которые изучают будущие управляющие недвижимостью, дают представление о высоком уровне квалификации: “Основы маркетинга”, “Анализ арендного дохода”, “Антикризисное управление недвижимостью”, “Сравнительный анализ эффективности инвестиционного процесса”, а также “Демография” и “Этика”. Преподают эти дисциплины сертифицированные специалисты высокого уровня – С. О. Гришина, А. С. Иванова, Т. Б. Кулакова, М. Д. Шапиро. На заключительном этапе обучения слушатели составляют бизнес-план по какому-либо существующему объекту недвижимости, на написание которого уходит около полугода.

Успешно сдавшим экзамены присваивается степень “сертифицированный управляющий недвижимостью”, дающая право работать не только на российском, но и на международном рынке недвижимости.

К сожалению, за немногие годы существования в современной России частной собственности в области использования недвижимости было накоплено много ошибок. Время, когда недвижимость была источником легких доходов, прошло, и сейчас перед собственником очень остро стоит необходимость применения новых методов работы с недвижимостью. В полной же мере методами эффективного управления недвижимым имуществом владеет лишь специально обученный профессионал. Ему-то и может вручить собственник все свои заботы в отношении недвижимости. Нанятый управляющий обязан:

  • организовать маркетинговое исследование по изучению спроса на подобные объекты недвижимости;
  • минимизировать расходы по содержанию здания;
  • привлечь инвестиции в ремонт и реконструкцию объекта;
  • разработать эффективную схему привлечения арендаторов;
  • определить оптимальную ставку аренды и максимальный коэффициент загрузки помещений;
  • при эксплуатации объекта учесть потенциал дополнительных услуг;
  • исключить возможность появления задолженностей по коммунальным и налоговым платежам;
  • обеспечить решение правовых вопросов.

Пути решения всех этих задач управляющий недвижимостью подробно излагает в бизнес-плане, или четкой экономической программе развития объекта. (Расписывать бизнес-план на срок более трех лет в российских условиях не имеет смысла.)

Управдом – друг человека

Недвижимость, как известно, бывает разная: коммерческая (она же нежилая) и жилая. Следовательно, вполне логично выделить и две специализации управляющих. И без того немногочисленные российские управляющие сейчас в основном занимаются коммерческими зданиями.

“А как же быть с управлением жилыми домами?” – справедливо задается вопросом наш читатель.

На этот вопрос мы попросили ответить исполнительного вице-президента Российской гильдии риэлторов Николая Ивановича ЕФРЕМОВА:

– С распространением кондоминиумов появился спрос на управляющих жилыми объектами. Специфика их деятельности обусловлена ограничением возможностей использования объектов. Управляющий будет работать в тесном контакте с выборными органами товарищества собственников жилья (ТСЖ). Функции управляющего остаются в принципе теми же самыми: обеспечение стабильного дохода недвижимости. Ощутить последствия успешной работы профессионалов жильцы смогут благодаря заметному улучшению содержания их дома, придомовой территории. Деятельность управляющего также позволяет обеспечить жильцов необходимыми и полезными услугами (охранными, оздоровительными, спортивными и т. д.).

А если это не ТСЖ, то как обойтись без грамотного управления недвижимостью простым жильцам домов массовой застройки? Кто они, эти новые управдомы?

Ответить я попросила Татьяну Борисовну КУТАКОВУ (сертифицированного управляющего недвижимостью, руководителя сектора ТСЖ фонда “Институт экономики города”):

– С 1995 года действует программа переустройства системы управления жилищным фондом. В рамках этой программы были разделены функции собственника жилищного фонда, заказчика услуг (управляющего) и подрядчика. В конце 1998-го в ДЕЗы (муниципальные управляющие компании) стали назначаться домоуправы, ответственные за конкретный дом. ДЕЗ получает от префектуры задание по разработке планов управления и организует конкурс подрядных организаций, желающих провести те виды работ, которые необходимы этому жилищному фонду. Практически такими конкурсами охвачена вся Москва. Были даже попытки подобрать управляющие компании, т. е. тот же самый ДЕЗ, на конкурсной основе. В Москве есть управляющие компании, которые претендуют на работу с муниципальным жилищным фондом. Но должна сказать, что более привлекательным для подобных компаний является новый жилищный фонд, а точнее, кондоминиумы.

– Не могли бы вы привести примеры удачных решений по управлению зданиями?

– Существует огромное число вариантов использования зданий для получения доходов. Например, в высотных домах можно сдавать кровлю под установку антенн кабельного телевидения, сотовой связи. Еще один источник денег – размещение рекламы на здании. Плюс установка банкоматов, ларьков, автоматов с газированной водой – список может быть продолжен. Хрестоматийный пример российской смекалки, когда банальная халатность работников ДЕЗа оборачивается невероятно удачным решением, – в подвале дома постоянно текли трубы, в результате чего там постоянно стоял теплый туман; жильцы вырастили в этом подвале три урожая грибов, продали их, а деньги потратили на ремонт трубы. Изыскание таких возможностей – задача профессионального управляющего, а вовсе не жителей дома. Они не обязаны выискивать дополнительные средства на приобретение новых качественных услуг.

Нежилая недвижимость превращается…

Управление офисными зданиями, коммерческой недвижимостью имеет особую специфику, несколько отличную от работы с жилыми домами. Подробнее рассказать об этом виде управления согласилась Анна Ивановна ПУТЯТИНА, сертифицированный управляющий недвижимостью, эксперт Москомрегистрации.

– Как может собственник заработать на нежилой недвижимости?

– Доход даже от тех объектов, которые находятся в хорошем состоянии, при грамотном подходе всегда можно увеличить. Управляющий может, всего один раз обойдя здание, увидеть возможность повышения его рентабельности. Решение может оказаться в нахождении каких-то новых функциональных ниш, или, например, в офисном здании можно просто улучшить условия обитания арендаторов. Централизованное кондиционирование, установка скоростных лифтов, сдача части резервных площадей – тут все зависит от конструкции самого здания. Вообще, желательно предоставить собственнику несколько вариантов развития его объекта.

– В чем секрет успешного управления?

– Еще до того, как вводить подобные новшества, управляющий может точно рассчитать необходимые расходы и ожидаемые доходы за каждый определенный промежуток времени. Значимость профессии управляющего в том, что он приносит собственнику только пользу, выгоду и реальные деньги. Искусство управляющего состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию здания и доходы, получаемые в результате рационального управления. В результате объект не только приносит максимальную прибыль, но и долгие годы хорошо служит своему собственнику.

Продолжить беседу об особенностях работы с нежилыми объектами я предложила Владимиру Георгиевичу СЕМЕНОВУ, сертифицированному управляющему, генеральному директору агентства недвижимости “Пробизнес”:

– К сожалению, наши российские собственники до сих пор, по старинке, не используют свою недвижимость, поэтому многие объекты простаивают и приносят им только убытки. Парадокс – сертифицированные, дипломированные управляющие есть, а спрос на них запаздывает. Лично я реализовался как управляющий на объекте, находящемся пока еще в стадии реконструкции. Я, как риэлтор, нашел инвестора, которого интересовало вложение средств в конкретный объект недвижимости. Такой объект был найден. Мною, как управляющим, была представлена картина его рационального использования, и инвестор купил его (причем нами была разработана схема покупки в рассрочку и защиты инвестиций). Следующий этап – реконструкция и ремонт здания. Управление в чистом виде начнется лишь через два месяца. Но это – нетипичный подход к управлению недвижимостью. В заключение хочу подчеркнуть, что перспективы в сфере управления недвижимостью огромные.

How much это стоит?

Любые профессиональные услуги стоят денег. Вознаграждение управляющего недвижимостью составляет порядка 10% дохода от объекта недвижимости. Распространена практика получения управляющим некоего фиксированного оклада в размере от $2000. Такая зарплата вполне оправдана – ведь управляющий своей деятельностью приносит собственнику дополнительный доход в десятки и сотни тысяч долларов. Как правило, нанимая управляющего, собственник сам же и выплачивает ему зарплату. Но наряду с этим существует схема, при которой управление недвижимостью оплачивается арендаторами, т. е. установленное вознаграждение за услуги уже включено в арендную плату.