Как продать или купить квартиру

07, Апр 2015 by Admin in договор,жилищное право,купля-продажа     ,   5 комментариев

kak kupit kvartiru

Продаем и покупаем квартиру

kuplja prodazha kvartiryСегодня обмена квартир практически не существует. На смену ему пришли альтернативные сделки – одна квартира продается, другая покупается. В статье мы рассмотрим основные этапы, которые придется пройти человеку, решившему поменять свое жилье.


Обмен или покупка-продажа квартиры

При альтернативной сделке выбор вариантов по сравнению с классическим обменом шире. Продав квартиру в любом районе, вы в любом же районе (с учетом имеющейся суммы) можете и купить. Но и сложности есть.

Во-первых, риск, связанный с необходимостью оперировать большими деньгами.

Во-вторых, знание конъюнктуры. Основная проблема – все необходимо проделать единовременно. Большинство продавцов недвижимости сами намереваются что-то купить, но имеют они не деньги, а собственные квартиры, которые еще предстоит кому-то продать. Образуются длинные “цепочки”.

Оценка имеющегося жилья и желаемого

Сегодня существует большое количество методик оценки (бюро технической инвентаризации, оценщики, страховые фирмы). Для частного лица наиболее прост и объективен сравнительный метод. То есть вы покупаете газету, например, “Квадратный метр”, ищете среди предложений квартиры, максимально похожие на вашу (метро, время от метро, категория дома, количество комнат и пр.), и смотрите, какую цену за нее просят. Оценив свое жилье, переходите к оценке запросов. Для чего точно так же отыскиваете в газетах квартиру, которую вам хотелось бы получить. Затем сравниваете цены.

С агентством по продаже квартир или без?

У вас есть два варианта – заниматься обменом самостоятельно или обратиться к профессионалам. Конечно, никто не будет отстаивать ваши интересы так, как вы сами. Но, с другой стороны, вам может не хватить опыта. Агентства профессиональны, зато берут комиссионные (5-8% в зависимости от сложности сделки). При выборе компании нужно обратить внимание на то, сколько времени данная фирма работает на рынке, есть ли у нее лицензия (проверьте, не просрочена ли она и на какой вид деятельности выдана). Если у вас есть знакомые, уже пользовавшиеся услугами данного агентства, обязательно узнайте их мнение. Оценивается также и профессионализм сотрудников. Как минимум, на ваши вопросы должны дать исчерпывающий, квалифицированный ответ. Желательно членство агентства в профессиональных объединениях: Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) или Российской гильдии риэлторов (РГР).

Договор о покупке квартиры с агентством

В некоторых агентствах первый документ, который должен подписать клиент, – договор о намерениях, по которому вам, к примеру, обязуются предложить 12 квартир (если вы покупаете жилье). Если не понравится, вы вольны уйти. Но условия договора обычно таковы, что деньги (порядка $500) вам не возвращаются, они остаются у агентства. Поэтому сразу внимательно читайте документ, сомневаетесь – возьмите домой, посоветуйтесь с юристом (этот совет справедлив по отношению ко всем договорам, которые вы будете заключать).

Следующий договор, который придется заключить, – договор об оказании услуг по продаже/покупке квартиры. Договор может включать любые условия (единственное требование – они не должны противоречить действующему законодательству). Но в договоре должны обязательно содержаться следующие условия (они называются существенными. Если хотя бы одного из них не будет, весь договор считается незаключенным): предмет договора (конкретная квартира или обязательства сторон, например, по поиску потенциальных покупателей); сведения о конкретной квартире (адрес, номер, количество комнат, площадь и пр.); цена. Она может быть установлена как сумма, уплачиваемая за всю квартиру, или как цена за единицу площади.

Отдельный вопрос – какую сумму писать в договоре. Можно рыночную, можно по справке БТИ. Цена по БТИ значительно ниже, и может появиться искушение указать в договоре именно ее, чтобы меньше платить нотариусу и налогов. Но при покупке квартиры налоговая инспекция в соответствии со вступившим в силу Налоговым кодексом и статьями о контроле за крупными расходами может поинтересоваться, откуда у вас деньги. Поэтому выгоднее указать реальную цену продажи, объяснив таким образом появление финансов на покупку жилья. Кроме того, человек, купивший квартиру, получает льготу по уплате подоходного налога (подробнее читайте об этом на с. 58 “Покупателям жилья – налоговые льготы”).

И самое главное – если сделку признают впоследствии недействительной, вам вернут сумму, указанную в договоре. Помимо перечисленных условий вам стоит обратить внимание и на другие аспекты: вознаграждение агентства (риэлторы стараются не объявлять сумму своих комиссионных, но лучше все-таки настоять и узнать ее. В этом случае какой-нибудь недобросовестный маклер уже не сможет получить сверх указанного); сроки, в которые сделка должна быть завершена (обычный срок для продажи-покупки квартиры – несколько месяцев); ответственность сторон (стандартная практика агентств – за все несет ответственность клиент. Например, компании практически всегда вносят пункт о том, что, если клиент решит отказаться от ее услуг, он заплатит штраф).

Аванс за покупку квартиры или задаток?

После того как подходящий вариант или потенциальный покупатель найдены, необходимо заключить договор аванса или задатка. По решению сторон сделки возможно заключение одного лишь договора купли-продажи, в котором отдельным условием будет выделено соглашение о задатке (авансе). Различие между авансом и задатком для вас сводится к тому, что, если продавец откажется совершать сделку, он просто возвращает аванс, задаток же – в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). В договоре надо указать сумму аванса или задатка (в рублях), а также сроки оформления сделки. Конкретные размеры аванса или задатка устанавливаются по соглашению сторон – обычно примерно $1000 за одну комнату.

Проверка юридической чистоты совершаемой сделки

Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной.

Итак, во-первых, надо удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником.

Во-вторых, нужно узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т. е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру. В-третьих, необходимо убедиться в отсутствии права проживания в этой квартире других лиц, а также в отсутствии возможности приобретения этого права в последующем. Приведенный перечень неполный, более подробно вопрос проверки юридической чистоты сделки будет освещен в ближайших номерах еженедельника “Квадратный метр”. При проверке подтверждающими документами могут быть: справка из БТИ; комплект документов, выдаваемых РЭУ (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и т.д.); справка из районной ГНИ об отсутствии у продавца налоговых задолженностей; разрешение органов опеки и попечительства муниципального округа по месту жительства опекаемых; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В зависимости от конкретных обстоятельств перечень этих документов может быть расширен или изменен.

Договор купли-продажи квартиры

В договоре перечисляются его участники – продавец и покупатель. Если продавцов и покупателей несколько, это должно быть отражено. Также указывается, если кто-то из участников действует не сам, а через своего представителя. В договоре обязательно должны быть “существенные условия договора”, о которых мы говорили выше: предмет договора, объект договора, цена. Еще одним существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи (если такие есть).

Другие условия признаются несущественными – следовательно, их включение в договор является необязательным. При отсутствии этих пунктов в договоре применяются общие правила, установленные законодательством: качество передаваемого жилья (по закону квартира должна быть передана в состоянии, пригодном для проживания); срок передачи квартиры. По закону – в семидневный срок; срок уплаты денег за квартиру; момент перехода с продавца на покупателя риска случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения. В договоре должен быть прописан порядок физического освобождения квартиры. Договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально, а может быть в простой письменной форме. О плюсах и минусах обеих форм читайте на с. 59 “Заключаем договор. Нужен ли нотариус?”. Срок регистрации договора в Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – 30 дней.

Исполнение договора по квартире

При последней встрече в квартире, когда передаются ключи, стороны должны составить в двух экземплярах передаточный акт, в котором говорится, что квартира в удовлетворительном состоянии и покупатель не имеет претензий. Второй документ – расписка продавца в том, что он получил деньги. Только после этого можно считать, что все этапы пройдены, и готовиться к новоселью. Эмиль КИБЛЕР, Лана СВЕТЛОВА