Как дача стала коммуналкой

21, Мар 2015 by Admin in договор,жилищное право,права потребителей,проблемы общества,суд да дело     , ,   No Comments

dacha kommunalka

ДАЧA СТАЛА КОММУНАЛКOЙ
Лето в городе… Сюжет, достойный фильма ужасов: плотный смог выхлопных газов, обувь, липнущая к плавящемуся от жары асфальту, автобусы, переполненные горячими телами. Кто в такое время не рвется всей душой за город? Счастливчики, имеющие дачу, готовы тратить несколько часов на дорогу, лишь бы хоть к концу дня глотнуть свежего воздуха.

В лесочке над речкой построена дачка
Герои нашей истории – семья Смирновых – давно мечтали о даче. На каменный особняк средств, конечно, не собрать, но на небольшой деревянный домик накопить удалось.

Стали выбирать да прицениваться. Нашли подходящую дачу – не слишком дорого и не очень далеко от Москвы. Хозяйкой оказалась пожилая женщина, ей после смерти мужа было не под силу содержать дом и участок.

Прежде чем оформить договор купли-продажи, собрали документы, подтверждающие, что она действительно является владелицей строения и земли. В Комитете по земельной реформе и землеустройству получили свидетельство о праве собственности на землю и узнали, что садовый домик принадлежит бабушке на основании регистрационного удостоверения, выданного бюро технической инвентаризации.

Собрали подписи соседей по участку – они не возражали против новых соседей.

По договору стоимость земельного участка была оценена в 600 тысяч – по 100 тысяч за сотку, дом БТИ оценило в 3 миллиона рублей. Цены, конечно, смешные и нереальные. На самом деле хозяйка хотела получить за дачу 16 тысяч долларов, но просила не указывать в договоре настоящей цены, чтобы не платить государству изрядный налог.

Смирнова не стала спорить – пусть старушка получит побольше денег. Посему в договоре купли-продажи написали, что дом куплен за 4 миллиона рублей. А также – что никто другой не имеет прав на этот земельный участок.

Нотариус проверил все документы и удостоверил договор, две хозяйки – одна бывшая, другая новая – подписали его.

Зарегистрировав договор в нужных инстанциях, Смирнова получила свидетельство на право собственности на землю. Сбылась мечта, у них есть кусочек земли и домик, где можно отдохнуть летом!

Чем не счастливый конец? Увы, это только начало невеселой истории.

Здравствуйте, я ваш истец
Стояла зима. До лета было еще далеко, но будущие дачники уже планировали, что посадить на грядкахѕ

В середине марта раздался телефонный звонок. Суровый мужской голос объяснил, что он, сын бывшей хозяйки дачи Виктор Васильев, категорически против продажи дома, поскольку он жил в нем с детства и имеет такие же права на дачу, как и его мать. А ему никто не сообщил о том, что дом продан.

Обиженный родственник добавил, что подал в суд иск на мать о признании его права собственности на часть дома. Суд состоится через пару дней. Хотите – приходите.

Какой суд? Почему Смирнову не вызвали на заседание, ведь спор идет о правах на дачу, ставшую ее собственностью? Если ехать без вызова, то как вести себя на суде? В конце концов она – хозяйка, и никто не имеет права отнять у нее ее собственность. “Поживем – увидим”, – подумала она, решив, однако, при первой возможности съездить на дачу и врезать новые замки.

Руки вверх, дом арестован!
В середине апреля Смирновы выбрались за город – осмотреть дом, поменять замки, подготовить землю. Дом был опечатан. От председателя садового товарищества они узнали, что определением суда, который состоялся в марте, на дом наложен арест.

Возмущенные тем, что хозяев дома никто не поставил в известность, Смирновы сорвали пломбы и врезали новые замки. А вернувшись домой, собрали все документы и пошли на консультацию к юристу.

Диана Сорк, адвокат:

Мы ознакомились с делом и составили частную жалобу на определение суда о наложении ареста на дом. Отправили ее в суд по месту нахождения спорной дачи. В жалобе мы просили привлечь Смирнову к участию в деле в качестве третьго лица на стороне ответчика, бывшей хозяйки дачи. Суд жалобу не принял, так как производство по этому делу было приостановлено в связи с назначением строительной экспертизы.

Ребята, давайте жить вместе!
Итак, дело о признании права сына бывшей владелицы на часть дома приостановлено. А как быть Смирновой? По закону она – полноправная хозяйка дачи, и никто еще не доказал обратного. Она решила съездить на дачу. Подходя к дому, заметила – зелень на грядках, дверь дома открыта, там кто-то домовито стряпает.

Да, в доме уже пару недель жил со своей семьей тот самый обделенный сын. Срывать новый замок с двери он не посмел, просто аккуратно вынул стекло из окна, открыл замок изнутри и стал себе жить-поживать. “Конкурентку” встретил радушно, мол, никто тут не виноват: всех нас “бабка подставила”. “А знаете, – наконец сказал он, – мы всю жизнь прожили в коммуналке, можем и здесь потесниться. Давайте жить вместе!”

Стоило семье Смирновых столько лет копить деньги, отдать немалую сумму за дом, чтобы потом ютиться в нем вместе с незнакомыми людьми!

Председатель садового товарищества беспомощно разводил руками – разбирайтесь сами. Отчаявшись, Смирнова написала заявление в ближайшее отделение милиции. Но там действия самозваных жильцов расценивались лишь как административное правонарушение, за которое полагался штраф – рублей триста.

И был суд…
Скоро история сказывается, да не скоро судебное дело делается. Следующий суд по иску сына бывшей хозяйки дома к своей матери о признании права собственности на часть дома состоялся лишь в декабре.

Истец привел свидетелей. И рассказал, что трудился на этом участке не покладая рук, дом переоборудовал, потратился на строительные материалы. Исполнившись сострадания, суд вынес решение: признать за сыном право собственности на большую часть дома, меньшую оставив в собственности Смирновой и признав договор купли-продажи дома частично недействительным.

Положение стало, как говорится, хуже губернаторского. Даже избавиться от этой дачи, ставшей обузой, теперь нельзя. Кто же купит полдома за 16 тысяч долларов? Даже и за половину этой цены не найти покупателей.

Можно, конечно, попытаться расторгнуть договор купли-продажи, но тогда, согласно договору, бабушка вернет лишь 4 миллиона рублей, которые в нем значатся. А обмолвись Светлана Смирнова на суде о реальной сумме, уплаченной ею за дом, договор купли-продажи автоматически станет недействительным и дачу можно считать потерянной. Единственный выход – до конца бороться за свои права на дом.

А судьи кто?
Диана Сорк, адвокат:

После того как суд вынес решение о передаче сыну большей части дома, мы составили кассационную жалобу и отправили ее в Московский областной суд. Мы обнаружили, что выводы суда не соответствуют материалам дела и противоречат действующему законодательству.

Так, например, для суда оказалось решающим то, что сын бывшей хозяйки участвовал в строительстве дома, поддерживал его в надлежащем состоянии, принимал участие в ремонте. Однако основное строительство дома и сараев на этом участке было завершено, когда ему еще не было 15 лет. Следовательно, если сын и помогал родителям, то незначительно. Не мог он в это время нести и расходы по строительству, поскольку не имел самостоятельного заработка.

Значительно позже, когда у Васильева появилась своя семья, он участвовал в переоборудовании террасы дома, достраивании мансарды. В качестве подтверждения расходов на строительство истец представил квитанцию об оплате рубероида. Суд счел этот факт весомым доказательством его неустанного радения за судьбу семейного гнезда, не заметив, однако, что на квитанции не было указано ни имени покупателя, ни того, что рубероид покупался именно для строительства дачи.

Суд не обратил внимания на доводы матери, что ее сын не мог тратиться на строительство, поскольку в этот период у него в семье было трое несовершеннолетних детей. Кроме того, в то время он получил новую квартиру, в которой необходимо было делать ремонт, покупать мебель. Таким образом, обстоятельства дела суд исследовал поверхностно, не оценив факты, имеющие существенное значение для разрешения спора.

Суд нарушил и нормы материального права. Он счел достаточным основанием для приобретения истцом права собственности на дом то обстоятельство, что он открыто и непрерывно пользовался дачей на протяжении многих лет – по праву приобретательской давности. В то время как, согласно закону, право собственности на имущество, которое имеет хозяина, может быть приобретено другим человеком на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об его отчуждении.

А право приобретательской давности, на которое ссылается суд, вступает в силу лишь в том случае, если собственник отсутствует либо неизвестен.

Рассмотрев кассационную жалобу, суд Московской области отменил решение суда первой инстанции. Дело направили для повторного рассмотрения в ином составе судей.

Что даст следующее рассмотрение, никто не знает. Удастся ли семье Смирновых провести наступившее лето на даче – неизвестно. Единственное, в чем можно быть уверенным, – слишком дорогую цену пришлось им заплатить за свою ошибку.

Диана Сорк, адвокат:

Действительно, по налоговому законодательству продавцу приходится платить очень большой налог на прибыль. Из-за этого большинство старается не декларировать свой доход от продажи недвижимости, будь то дача или квартира. Можно понять Смирнову, когда она выполнила просьбу бабушки и при оформлении договора купли-продажи не указала реальной цены, уплаченной за дачу. Но это было очень рискованно и практически лишило ее возможности вернуть уплаченные деньги.

Наталья КOРЧAГИНA