Истинная стоимость квартиры в рассрочку(ипотека)

18, Май 2015 by Admin in банковское право,деньги,жилищное право,кредит     , , , ,   1 Comment

ipoteka

НАКОПИЛ – КВАРТИРУ КУПИЛ

Завезенная с Запада ипотечная схема жилищного кредитования не очень хорошо прижилась в России. Впрочем, те, кто давно ищут возможность улучшить свои жилищные условия, признают, что с ипотекой все-таки лучше, чем без нее. А некоторые считают, что для России можно найти другой путь решения жилищной проблемы.

Рожденные в СССР

Время показало, что организаторы ипотечного кредитования (в тех формах, в которых оно существует в России) далеко не всегда заботятся об интересах клиента. Например, сбор документов может занимать до 2-х месяцев, вокруг банков часто формируется инфраструктура, навязывающая свою помощь, за которую берет недешево (до половины суммы кредита). Впрочем, и банкам приходится нелегко – постоянно возникают трудности с рефинансированием выданных кредитов, не отработана схема обращения взыскания на залог. Впрочем главная проблема программ состоит в том, что они предназначены только для состоятельных граждан. А менее обеспеченных, тоже нуждающихся в решении жилищных проблем, безжалостный рынок сбрасывает со счетов.

В связи с этим специалисты в сфере жилищной политики и ипотечного кредитования все больше обращают внимания на строительные кооперативы советских времен – как на единственный реальный путь решения жилищной проблемы. Но с тех времен многое успело измениться – и не в лучшую сторону.

Это сладкое слово – ‘предоплата’

Один мой друг, услышав от меня, как действует разветвленная схема московской ипотечной программы, спросил: ‘Послушай, а почему бы Московскому правительству, если оно не может продать теперь за полную стоимость квартиры, которые понастроило до кризиса, не продать их в рассрочку? Зачем такие трудности: банки, ипотечное агентство, уступка требований?’ Удовлетворительного ответа на этот вопрос я так и не нашел. И поэтому начал искать фирмы, продающие жилье в рассрочку. Что оказалось не так-то просто.

Большинство риэлтерских агентств, предлагающих квартиры в рассрочку, на деле являются агентствами, связанными с Московской ипотечной программой, и выступают в роли посредников при получении кредита. Это и есть те фирмы, о которых ‘Денежка’ писала еще в ?12 за 1999 год. Именно их участие в Московской ипотечной программе приводит к тому, что заемщик приобретает квартиру не по цене застройщика, а переплачивая до 10% – ‘за услуги риэлтора’. Кроме того, вызывает сомнение правдивость их рекламных объявлений: с начала этого года Московская ипотечная программа находится ‘в стадии разработки новой концепции’, то есть выдача кредитов по ней временно прекращена. Чем в этой ситуации риэлторское агентство может помочь желающему получить кредит – для меня загадка.

А фирмы, не связанные с программой, предлагают два вида рассрочки. Первый – на полгода на малую сумму под минимум гарантий со стороны клиента (под гарантиями следует понимать, например, внесение залога или представление поручительства). Второй (на более длинный срок) – для покупки квартиры в строящемся доме. Схема этой рассрочки такова: вы вносите половину стоимости квартиры, а потом терпеливо ждете, пока дом достроят, и вносите остаток равными долями. То, что компания все это время пользуется вашими деньгами, учитывается дисконтированием (снижением) будущей стоимости квартиры по ставке 2% в месяц (проценты сложные). Гражданам, решившим поучаствовать, полезно знать, что, с точки зрения российского законодательства, эта сделка равносильна дележу шкуры неубитого медведя. Квартира, которую вы хотите купить, еще не существует, а недостроенный дом не есть недвижимость: он всего лишь совокупность строительных материалов. Обеспечением требований по этому договору являются, как выразились в одном агентстве недвижимости, ‘гарантии компании’. Единственное, что я мог бы вам в этом случае гарантировать, – что в случае банкротства вы попадете в пятую (последнюю) очередь кредиторов, а в случае неисполнения компанией своих обязательств получите назад свои деньги с минимальным процентом (об этом позаботится компания, составляющая договор).

Пай паю рознь

Следующий персонаж рассказа о накопительных схемах – товарищество на вере (на паях) ‘ДСК-1 и К0’  (см. также ‘Денежка’ ?7-8 за 1999 год). Сама форма товарищества на паях внушает контрагенту больше доверия, чем ООО или АО. В случае банкротства ‘полные товарищи’ отвечают не только своим вкладом, но и своим личным имуществом. Это правило не распространяется на вкладчиков, которыми ‘ДСК-1 и К0’ ‘предлагает стать всем желающим’. Однако, став вкладчиком, вы теряете преимущества контрагента (другого участника сделки). Отныне ваше благосостояние зависит от результатов деятельности товарищества, и в случае банкротства вы рискуете лишиться своего вклада. Как-либо воздействовать на ход дел в товариществе вы практически не можете, ибо как вкладчик имеете право только знакомиться с управленческой документацией. Так что фактически получается, что вы даете товариществу кредит. ‘А как же я?’ – Спросите вы. – ‘Ведь это мне нужен кредит на покупку квартиры!’ Очень просто: когда у вас накопится достаточная сумма при условии присоединения к вкладу распределяемой прибыли (в 1999 году – 33% годовых при средней процентной ставке в банках около 40% годовых), вы выйдете из товарищества, а причитающуюся вам долю получите в виде квартиры. Решайте сами, что для вас более привлекательно: копить деньги на вкладе в Сбербанке или в виде доли в капитале товарищества. Доходность у этих инструментов одинаковая. Риск у Сбербанка на порядок меньше. Правда, во втором случае вы получите вожделенную квартиру с меньшей бюрократической волокитой и, возможно, по себестоимости. Однако не следует сбрасывать со счетов то, что деятельность ‘ДСК-1 и К0 ‘ далеко не безупречна. У юристов Финслужбы КонфОП не иссякает поток клиентов, недовольных сроками получения квартир – когда дом был введен в эксплуатацию слишком поздно –  или сроками его приема госкомиссией.

Накопление по-немецки

Когда в Германии после войны многие остались без крыши над головой, немецкое правительство придумало схему, работавшую еще лучше, чем советские жилищные кооперативы. Немцы сейчас заинтересованы в развитии у нас жилищного строительства, поскольку продают свою строительную технику в Россию. Однако услугами Германии наши власти воспользоваться не спешат.

Единственным аналогом у нас немецкой схемы жилищного кредитования является Строительно-сберегательная касса (ССК). Она функционирует в Западном округе Москвы и является ОАО с преобладающим участием правительства Москвы; сейчас строительство домов ССК проходит и в других округах столицы. Ее клиенты начинают с накопления 50% стоимости квартиры, необходимых для получения кредита на оставшиеся 50%. В договоре указываются все параметры квартиры, которую заемщик хочет купить, а также ее точный адрес. Заемщик выбирает удобный для себя график внесения платежей для накопления, близкий к предстоящей схеме погашения. Тем самым он подтверждает свою платежеспособность и стабильность своих доходов. Пока сумма накапливается, квартира в выбранном доме строится. Но на сумму, находящуюся в распоряжении ССК, проценты не начисляются. Это считается инвестициями в строительство и обычно туда и направляется. Можно, конечно, и не накапливать сумму в ССК, а сделать вклад в любом надежном банке и уж потом обратиться в ССК с накопленными средствами. Правда, тогда у вас будет менее широкий выбор – ССК продает квартиры только в тех домах, которые строит, и вам могут предложить не совсем то, что вы хотите.

Затем, когда квартира уже построена, а необходимая сумма накоплена, в действие вступает обычная ипотечная схема. Процент по кредиту обычно составляет 8% годовых в валюте (плюс 1-1,5% за страхование квартиры). Клиенту, хорошо проявившему себя за время внесения накопительных взносов, могут пойти навстречу и не требовать строгого соблюдения соотношения доходов и выплат.

По разным данным, ССК уже выдала от 250 до 400 кредитов, что превышает показатели всех остальных участников московского рынка жилищного кредитования, вместе взятых. Хотя у ССК есть та же проблема, что и МИА, – отсутствие лицензии на банковские операции. А такая лицензия для ее деятельности необходима, как воздух. Пока юристам ССК удается находить обходные пути, но это сильно осложняет жизнь ССК.

Успех немецкой схемы, проводимой ССК, в современной экономической жизни – лишь счастливое исключение. Поскольку специализированных ипотечных банков у нас нет, их могут заменить только застройщики. Опять возникает ситуация, как в долевом строительстве. Связи между вкладчиками нет – вклады одного не идут на кредитование другого, а инвестируются в строительство. Кредиты же вообще выдаются из нераспределенной прибыли застройщика.

Нет сомнения в том, что ССК сейчас – самая удачная жилищная программа правительства Москвы. Но если на месте Правительства окажется кто-нибудь другой, продающий квартиры по такой же схеме, рисковость предприятия для вкладчиков возрастет в несколько раз. Ведь даже и у добросовестного предпринимателя может просто не хватить средств для достройки дома. Что тогда будут делать вкладчики с оказавшимся в их долевой собственности каркасом – непонятно.

Читайте также

One thought on “Истинная стоимость квартиры в рассрочку(ипотека)”

  1. Марина Леонидовна:

    Чтобы улучшить свои жилищные условия собрали необходимый пакет документов и взяли ипотеку в ОАО «Банк Левобережный» в сумме 530 тыс. руб. сроком на 15 лет под 13,5% годовых. Ежемесячный платеж по графику составил грубо говоря 7 тыс. руб. Первое время платили в четком соответствии с графиком платежей. Потом у нас родился второй ребенок, и, спустя определенное время, мы смогли оформить материнский капитал и направить его на погашение ипотеки. Здесь должна оговориться, что ипотеку мы получили еще до рождения ребенка, когда я была на восьмом месяце беременности. Основной долг уменьшился на сумму материнского капитала, проценты пересчитались. После этого для нас составили новый график платежей, согласно которого теперь мы платим ежемесячно по 2 тыс. руб. Были бы рады платить с опережением графика, но дело в том, что сумма единовременного платежа в таком случае должна составлять не менее 30 тыс. руб. Это обязательное условие банка, не особо удобное для его клиентов. Есть еще пара нюансов. А именно: через 5 лет выплат по ипотеке процентная ставка из фиксированной превращается в плавающую. Второй нюанс заключается в том, что всякий раз, чтобы совершить очередной платеж, приходится долгое время выстаивать в очереди в этом банке.

Comments are closed.