Ипотека как способ решить жилищную проблему

03, Май 2015 by Admin in договор,жилищное право,кредит     , ,   2 комментария

ipoteka

ИПОТЕЧНЫЕ СТРАДАНИЯ

 

          Эта проблема – вечная, и полностью решить ее невозможно. Однако каждое новое правительство упорно предлагает новые способы если не ее решения, то хотя бы временного снятия напряжения в этой области. А платить за эту инициативу приходится нам – простым гражданам. Не успеем мы привыкнуть к одному положению дел, как следует резкий поворот – и мы снова оказываемся в полной неопределенности. 
         Больной скорее жив, чем мертв:
         Московская ипотечная программа разрабатывалась еще до кризиса 1998 г. Предполагалось сделать все по американскому образцу: коммерческие банки выдают физическим лицам кредиты, а потом переуступают права требования ипотечному агентству; заемщик ведет все дела с банком, но в случае спора в суде будет разбираться с агентством. Агентство получает деньги для выкупа кредитов, выпуская ипотечные облигации, привлекательные для тех, кто хочет получать хоть невысокий, но гарантированный доход. Облигации продаются, в основном, только крупным фирмам.
         На бумаге концепция выглядела очень привлекательно. Но начались неприятности.
         Первой из них стал кризис, после которого иностранные фирмы, собиравшиеся оплатить 49 % уставного фонда Московского ипотечного агентства (МИА), потеряли желание вкладывать средства в Россию. Размер уставного фонда МИА был уменьшен, и оно стало акционерным обществом со 100%-ным государственным участием.
         Вторая неприятность: МИА до сих пор никак не может получить лицензию ЦБ. В июле 1999 г. за счет целевого депозита в Банке Москвы были выкуплены 18 кредитов, и те – на имя Банка Москвы. По невыкупленным кредитам банки продолжают нести убытки, потому что ставка, под которую они выдаются, много меньше той, под которую банки сами привлекают средства. Парадокс в том, что у МИА сейчас есть средства, позволяющие выкупить оставшиеся на балансах банков кредиты, но сделать оно ничего не может – кредиты гражданам может выдавать только специализированное учреждение, имеющее лицензию ЦБ. Если МИА ее и получит, ситуация с целевым депозитом повторится -деньги, полученные при основании от правительства Москвы, оно израсходует, а новые не появятся, потому что продажа облигаций до сих пор не налажена и вряд ли это произойдет в ближайшее время.
         Как говорят в Московском комитете жилья и социальной политики, сейчас разрабатывается новая концепция Московской ипотечной программы. Какой она будет – рассказывать отказываются. Фактически выдача кредитов на покупку квартир приостановлена. Только Московский Сбербанк, изначально не претендовавший на выкуп кредитов, продолжает работу.
         Причина приостановки – не только нерешенный вопрос с рефинансированием задолженности банков-участников, но и нежелание населения такие кредиты брать.
         Напомним, что кредиты в рамках Московской ипотечной программы выдаются сроком на 10 лет под 10% годовых в валюте. Погашения происходят так: ежемесячно выплачивается 1/120 суммы кредита и проценты на сумму оставшейся задолженности. Месячная ставка считается равной 5/6%. Очевидно, что суммы платежей уменьшаются во времени, что противоречит принятой на Западе практике ипотечного кредитования, по которой заемщику предоставляется льготный период, когда он выплачивает только проценты на сумму долга. Кроме того, элементарная финансовая математика показывает, что при ставке кредитования ниже среднерыночной, такая схема погашения задолженности дает на сегодня большую стоимость выплат, чем аннуитетная (с равномерным распределением выплат во времени). Например, если принять среднерыночную ставку 18% годовых, то при замене схемы с аннуитетной на ‘ипотечную’ банк получит с заемщика в сегодняшних ценах лишние $235 на каждые $10 ???.

         :Или право имею?
         При выдаче кредита устанавливаются требования из расчета официального, то есть зарегистрированного в налоговой инспекции дохода. Выплаты по кредиту не должны превышать 30% совокупного дохода семьи заемщика, а сам кредит выдается на сумму, не превышающую 70% стоимости приобретаемой квартиры. Вот и получается, что купить небольшую двухкомнатную квартиру в нормальном районе (такая стоит примерно $25715), взять кредит на $18000 ($25715 x 0,7=$18000) может только семья с ежемесячным доходом свыше $1000.
         Богатых налоговая инспекция заманивает обещаниями не брать у них налог в пределах суммы, идущей на выплату процентов в течение трех лет. Максимальный ‘налоговый щит’ составляет 5000 МРОТ ($13915 в год при курсе $1=30 руб.). Таким образом, человек, берущий кредит на максимально возможную для него сумму, действительно освобождается от подоходного налога.
         Однако не все так просто, как кажется. Фирме, в которой вы работаете, может быть совсем неинтересно платить вам ‘чистую’, то есть налогооблагаемую, зарплату. И руководство в ответ на просьбу сделать вашу зарплату ‘официальной’ может предложить снизить ее в несколько раз. Если же вы – удачливый предприниматель, то помните, что предоставляемая вам налоговая льгота не распространяется на платежи во внебюджетные фонды. Так не хотите ли вы, уважаемый заемщик, платить 20,6% ваших доходов в Пенсионный фонд и 3,6% в Фонд социального страхования?
         Еще один сюрприз от ипотечного кредитования – сложности с пропиской. Сейчас в Думе рассматривается вопрос о внесении поправок в Закон об ипотеке. Согласно проекту закона, в случае, если человек утратит право собственности проживать в квартире, его потеряют также и члены его семьи. (Правда, это не соответствует ГК РФ, поэтому велика вероятность того, что эта поправка принята не будет.) Сегодня право проживания является специфическим вещным правом, сохраняющимся, как и все вещные права, после смены собственника. Ст. 77 Закона об ипотеке предусматривает его прекращение, если квартира была заложена в обеспечение требований по кредиту на покупку жилья, однако суды часто отказывают в удовлетворении исков кредиторам, основываясь не только на стремлении устанавливать социальную справедливость в своем понимании, но и на п. 2 ст. 292 ГК РФ. Поправка, принимаемая в Думе, станет действовать только после соответствующих изменений Гражданского и Жилищного кодексов, а кодифицированные законы изменяются порой медленнее, чем принимаются. Поэтому в ипотечном кредитовании еще долго будут действовать требования о необременении квартиры в течение всего срока действия кредита, то есть о невозможности там прописываться. Приятным исключением является Московская программа. Банки, участвующие в ней, научились бороться с судебной практикой и потому разрешают прописывать в квартире и заемщика, и его родственников.
         Радостное известие для неисправных заемщиков: эксперты обращают внимание на то, что нормы Закона об ипотеке делают почти невозможным обращение взыскания на предмет залога. Во-первых, п. 2 ст. 50 устанавливает диспозитивное правило (‘если в договоре не указано иное’), согласно которому обращение взыскания на предмет залога возможно только после трехкратной просрочки платежа в течение года, то есть должник может не платить в течение трех месяцев, ничего не опасаясь. Во-вторых, согласно п. 3 ст. 54, суд может отложить реализацию залога на 1 год, что он обычно и делает, если должником является гражданин-потребитель. В-третьих, согласно п.1 ст. 60, кредитор обязан отменить торги, а суд – прекратить производство по иску, если должник удовлетворит все требования кредитора до продажи предмета залога с торгов. Это значит, что заемщик может задерживать выплаты примерно полтора года, потом заплатить все, что будет требоваться, не опасаясь лишиться квартиры.
         Специфическим требованием является получение согласия органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей. Оно может быть получено только тогда, когда у ребенка в собственности есть доля не менее 12 кв. м в любой квартире Москвы, кроме заложенной. Это условие не включается в договор, но при его несоблюдении договор может в любой момент быть признанным недействительным по иску органов опеки и попечительства.

         Заграница нам поможет?
         Вторая программа, которая только начала внедряться в Москве, – программа фонда ‘США-Россия’. Она действует по той же схеме, что и московская, только на федеральном уровне. Рефинансирование банков осуществляет Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (ФАИК). Его долги иностранным инвесторам (сейчас представлены только в лице Фонда) и банкам-участникам программы обеспечиваются поручительством РФ в лице Минфина. Сейчас в Москве по этой программе работают пять уполномоченных банков: Инвестсбербанк, ‘Рост-банк’, Межпромбанк, АКБ ‘Инвестиционная банковская корпорация’ и банк ‘Первое общество взаимного кредитования’.
         Условия выдачи кредита таковы: кредит предоставляется на сумму не более 70% стоимости квартиры под 15% годовых в валюте (Московская программа – 10%). Максимальный срок – 5 лет. Схема погашения – аннуитетная, выплаты по кредиту не должны превышать 40% дохода семьи. Пресловутая семья с доходом $1000 в месяц сможет получить по этой программе кредит не более чем на $16 800.
Заемщику нелишне будет знать, что по принятой в программе схеме никакой переуступки права требования не происходит. Фактически банк является простым посредником между вами и Фондом – он получает от Фонда кредит на тех же условиях, только под более низкий процент (должен же он возместить свои расходы), и выдает его вам. Ваши платежи он исправно передает Фонду. Так что со всеми претензиями заемщик обращается к банку, и если с родной экономикой что-нибудь случится и Фонд захочет свернуть свою деятельность, искать ответчика за рубежом не придется. Впрочем, сотрудники Фонда уверены, что задержатся в России надолго. Они тщательно подбирают деловых партнеров – не только банки, но и заемщиков.
         Помимо обязательного страхования предмета залога, требуется страхование жизни заемщика и риска утраты собственности. Возникшие в связи с этим расходы ложатся на заемщика. Кроме того, банк требует справки – о состоянии здоровья заемщика и др. Список необходимых документов содержит 19 названий, и у клиентов обычно уходит около двух месяцев только на сбор справок, без которых никакая деятельность, даже по подбору квартиры, не осуществляется. Договор подписывают и члены семьи заемщика, которые в случае возникновения споров рассматриваются как соответчики.
         В Петербурге схема кредитования едва ли более привлекательна, чем Московская программа, и при поддержке программы Фонда до недавнего времени там было зарегистрировано всего 5 (!) договоров купли-продажи и ипотеки. Однако сейчас желающих получить кредит там довольно много.
         А в Инвестсбербанке, единственном московском банке, участвующем в обеих программах, сейчас наблюдается невиданный наплыв клиентов. В конце 1998 г., когда Московская программа только начиналась, в банке стояли очереди за кредитом и было подано несколько тысяч заявок на его получение. Но в результате за полтора года жизни программы было заключено всего 90 договоров.
         Так что, несмотря на благие намерения властей всех уровней, особой надежды на широкое развитие ипотечного жилищного кредитования в Москве сегодня ждать не приходится. Дорогу в светлое будущее этими намерениями, как известно, не вымостишь.

Читайте также

2 thoughts on “Ипотека как способ решить жилищную проблему”

Comments are closed.