Что делать с собственным жильем?

12, Ноя 2014 by Admin in жилищное право,юридический вопрос     ,   No Comments

Еще несколько лет назад, до начала приватизации жилья, передать его родственникам можно было единственным способом: прописав их на “своей” (а на самом деле, пожизненно нанимаемой) жилплощади. При строгих правилах прописки все это иногда приобретало отчетливые черты авантюры на грани законности. Как устроить родственный обмен, чтобы оставить за внучатым племянником комнату бездетной старушки? До последнего момента вся семья была в напряжении: как оценит степень их родства очередная инстанция? Обитатели неприватизированных квартир и комнат в коммуналках могут и сейчас столкнуться с этими проблемами.

Как лучше распорядиться своей собственностью на жилье?

Если же вы приватизируете квартиру, то одновременно с новыми заботами (вам надо заплатить налог на имущество, заниматься капитальным ремонтом) вы получаете и возможность распорядиться ею по своему усмотрению. Оговоримся сразу: мы не рассматриваем здесь жилье в ЖК или ЖСК, поскольку там своя специфика.

Если вы хотите передать жилье родственникам или близким, у вас есть несколько возможностей. Вы можете подарить, завещать свою квартиру или даже продать ее. Выбор варианта зависит от того, кому (близкому или дальнему родственнику, просто хорошему человеку) вы хотите передать права собственности на свое жилье и намерены ли вы после этого в нем жить. Естественно, при выборе нужно учесть и затраты: во что реально обойдется вам и вашим близким эта сделка.

  • Вы не делаете ничего

Вам неприятно писать завещание или как-то иначе организовывать судьбу своего имущества на случай смерти? По-человечески вас можно понять. Но имейте в виду, что тогда в этой неизбежной, увы, ситуации оно будет наследоваться “по закону”.

Отдельный интересный вопрос – об имуществе супругов. Согласно действующему законодательству, все, что нажито супругами в браке, считается их общей собственностью – т.е. принадлежит сразу и Иван Иванычу, и Марье Петровне (независимо от того, кем из них были заработаны деньги на покупку). Но, кроме того, у супругов есть еще и личное имущество: например, вещи, полученные Иван Иванычем во время брака безвозмездно, – в подарок или в наследство, – или вещи, принадлежавшие Марье Петровне еще до заключения брака. Иногда в состав такого имущества можно отнести и квартиру, бесплатно приватизированную на имя только одного из супругов, – поскольку она тоже получена безвозмездно.

Так вот, в случае с общей собственностью на жилье после смерти Иван Иваныча вначале выделяется супружеская доля в наследстве (которая по закону составляет 50%), – ее получит Марья Петровна. А уж остальное имущество будет поровну делиться между всеми наследниками, – включая супруга, то есть Марью Петровну!. Если же квартира была личным имуществом умершего супруга, она делится между всеми наследниками безо всяких предпочтений.

Следовательно, если Иван Иваныч хотел передать квартиру конкретно любимому внуку Васеньке, то наследование по закону вряд ли будет соответствовать его желанию. Чтобы передать свое имущество определенным людям, необходимо как-то выразить свою волю. Это можно сделать, либо оформив завещание, либо заключив какой-либо договор – дарения, купли-продажи или пожизненного содержания с иждивением. Давайте рассмотрим каждый вариант и постараемся понять, какой из них выгоднее.

  • Выгоднее всего продать квартиру

Это самый простой и действенный способ, к тому же зачастую наиболее дешевый. Стороны – Иван Иваныч и любимый Васенька – сами определяют в договоре и цену квартиры (правда, она не может быть ниже стоимости, определенной справкой БТИ), и порядок ее уплаты (хоть по 2 000 рублей ежемесячно в течение ста лет), и право проживания продавца в квартире, и момент перехода права собственности на жилье, и вопрос с пропиской, и т.п.

Какие возникают расходы? Во-первых, договор купли-продажи (как и все сделки, связанные с жильем), подлежит нотариальной регистрации, за что придется уплатить госпошлину. Во-вторых, с Ивана Иваныча могут взыскать подоходный налог – но только в случае, если стоимость продаваемого жилья превышает 5000 минимальных зарплат . Зато , в отличии от получения жилья по наследству или в дар , при покупке квартиры Васеньке не придется платить налог на имущество , который часто выливается в достаточно большую сумму .

Этот способ достаточно выгоден , но популярностью он не пользуется. Видимо ,причины в основном психологические : “Как это я буду свою квартиру продавать своему сыну(дочке, внуку ,внучке) ?” И чаще используются варианты бесплатной передачи жилья – завещание или дарение

  • Лучше завещать чем подарить .

Завещание – это личное распоряжение гражданина на случай его смерти по поводу принадлежащего ему имущества, заверенное у нотариуса.

В принципе завещать имущество можно кому угодно, – но существуют некоторые ограничения. Дело в том, что законом предусмотрен круг лиц, имеющих обязательную долю в наследстве, даже если они в завещании не указаны. Это нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники первой очереди. Они получают 2/3 той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так что если Марья Петровна – пенсионерка, то Иван Иваныч даже свою личную квартиру целиком передать Васеньке по завещанию не сможет: у Марьи Петровны возникнет право на обязательную долю в наследстве. А вот если у их соседа Пахома Потапыча нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не захочет принять наследство, – его имущество считается “выморочным” и переходит к государству.

При передаче квартиры по наследству – хоть по завещанию, хоть по закону, – хозяин квартиры пожизненно сохраняет право на нее.

Теперь – дарение. Если квартиру подарить, то она немедленно перейдет в собственность к новому владельцу, (если в договоре дарения нет никаких оговорок на этот счет), и он сразу же сможет сделать с ней все, что захочет: продать, сдать в аренду, отдать в залог и т.д. Так что если Иван Иваныч не вполне доверяет Васеньке и опасается возможного подвоха, ему нужно специально отметить в договоре свое право на пожизненное проживание в этой квартире. При этом Иван Иваныч в ней будет по-прежнему прописан (зарегистрирован).

  • Договор дарения, так же, как и завещание, обязательно нужно оформить у нотариуса, зарегистрировать и получить новое свидетельство о собственности.
  • Так что же лучше – дарить или завещать?

Как видно, в обоих вариантах вы можете передать право на квартиру любым выбранным вами людям. Но если вы квартиру завещали, может получиться и так, что “нетрудоспособные и несовершеннолетние родственники первой очереди” все равно поучаствуют в дележе квартиры независимо от вашей воли. При дарении вы эту проблему снимаете.

  • Следующий вопрос – о налогах.

И при дарении, и при наследовании получатель имущества должен платить особый налог (не путать с подоходным!). Его ставки будут ниже для близких родственников, чем для дальней родни или просто знакомых. При этом налог на наследство будет меньше, чем налог на дарение.

Кроме того, новый владелец, получив права на жилье, будет платить налог на имущество, который напрямую зависит от цены квартиры. Имейте в виду: вы не можете определить эту цену произвольно: минимальный уровень – та стоимость квартиры, которая записана в справке БТИ. Можно указать и более высокую рыночную стоимость – но если вы имеете дело с родственниками или хорошими знакомыми, это ни к чему: чем меньше цена, тем меньше будет и размер всех налогов и пошлин.

  • Обратный ход

Но может получиться и так, что вы распорядились квартирой, -заключили договор или написали завещание, а потом передумали расставаться со своей жилплощадью. Возможно ли вернуть все назад?

Самый простой случай – с завещанием. Можно, никого не спрашивая, отменить его – у нотариуса, или составить новое: оно автоматически отменяет предыдущее. Если наш Иван Иваныч выкинет такой фокус, то Васенька, конечно, расстроится; в этом смысле завещание – весьма ненадежный способ приобретения квартиры. Но ведь мы оцениваем ситуацию с точки зрения интересов Иван Иваныча – ему в этом смысле завещание удобнее.

С дарением несколько сложнее. Можно попытаться расторгнуть договор – или по соглашению сторон, или по решению суда. Но для расторжения должны быть веские причины. Еще один выход – признать договор недействительным (например, с формулировкой “договор, заключенный под влиянием заблуждения”). Но, скорее всего, вам придется позвать на помощь хорошего юриста.

Итак, для прежнего владельца квартиры завещание выгоднее, чем дарение, поскольку он в любой момент может изменить свое намерение; к тому же смена хозяина квартиры произойдет только после его смерти, что психологически спокойнее.

Для приобретателя жилья завещание тоже выгодно, потому что ему придется платить меньший налог.

  • Самый рискованный вариант: пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность договора пожизненной ренты. Заключив такой договор, гражданин (получатель ренты) передает принадлежащее ему жилье в собственность другому лицу – плательщику ренты, а тот обязуется пожизненно содержать этого гражданина или другое указанное им лицо.

То есть Иван Иваныч и не продает жилье Васеньке, и не дарит. Он продолжает жить в своей квартире до самой смерти, сохраняя свою прописку (регистрацию). А внук Василий становится собственником квартиры, но что-то с ней сделать (подарить, продать, передать в залог) он может только с письменного согласия деда.

Будет ли Вася что-то реально платить дедушке – зависит от того, что они напишут в договоре (формально платежи должны составлять не меньше одной минимальной зарплаты в месяц). Можно оговорить также оплату дополнительных лекарств, лечения (при необходимости), и даже – увы! – ритуальных услуг. Со смертью дедушки обязательства Васеньки заканчиваются.

Цена жилья в этом договоре, как и в договоре купли-продажи, может быть не той, которая указана в справке БТИ. Правда, с точки зрения оплаты госпошлины и нотариальных услуг, чем она меньше – тем лучше. При грамотно составленном договоре может выйти так, что он окажется выгоднее прочих в налоговом отношении: налог на наследование и дарение здесь не возникает, подоходный – оказывается “размазан” на длительный срок. Плательщик реально будет только платить налог на имущество.

Но имейте в виду: этот договор является рискованным для обеих сторон, поскольку их интересы прямо противоположны. Так что заключать такие договоры лучше все-таки с людьми, которым вы безусловно доверяете.

Вот и все возможности. Выбирайте сами!

Юлия Комисарова,Ростислав Кокорев.
использованы материалы, любезно предоставленные адвокатом С.В. Викторовой