Роль БТИ при оценке и купле продаже жилья

26, Сен 2014 by Jurist in жилищное право,купля-продажа     No Comments

Поэтому в самом договоре на отчуждение жилья цена его может быть как ниже, чем оценка БТИ, так и больше нее. Она определяется по взаимному согласию сторон и соответственно устанавливает гражданско-правовую обязанность покупателя по оплате продавцу определенной денежной суммы.

Что касается самой методики оценки жилья, которое осуществляется БТИ, необходимо отметить, что сейчас она не является совершенной по определению именно договорной цены жилья. Собственно говоря, БТИ не столько оценивает рыночную стоимость жилья, сколько указывает стоимость строительства.

Именно рыночная стоимость жилья является наиболее близкой к договорной его цены. Кроме стоимости строительства, рыночная цена жилья зависит от целого ряда показателей. В частности, это цена жилья, за которую его реально можно приобрести. Она зависит от географического местонахождения в микромасштабах (центр или окраина) и в макромасштабе (областной центр или поселок) общего экономического положения населенного пункта; этажности дома (средние этажи или первый или последний) наличия телефона и ремонта; общей планировки дома (обычная или улучшенная) разрешения или совместимости комнат и служб; удаленности объектов инфраструктуры, транспортных магистралей; наличии балконов и подсобных помещений; озеленености района и расстояния от мест массового отдыха; удаленности от промышленных предприятий и т.д.

Все это не учитывается при оценке жилья в справке-характеристике БТИ. Но именно рыночная оценка стоимости жилья преимущественно совпадает с договорной цене. Ведь последняя является юридическим отражением в договоре фактически осуществленной покупателем продавцу оплаты. К сожалению, оценка стоимости жилья БТИ, которую требуют сейчас нормативные акты, не всегда совпадает с ценой договора на отчуждение жилья. В итоге реальная Цена жилья может быть как больше, так и меньше той, какая указана в справке-характеристике БТИ. Считаем, более совершенным было бы проводить оценку стоимости жилья БТИ с учетом принятых в мире методик, которые приблизят такую ​​оценку К реальной стоимости жилья. Второй возможный вариант доверять оценку недвижимости специалистам оценщикам, институт которых практически уже сформировано в Украине.

Отсутствие цены в договоре купли-продажи жилья указывает на то, что договор не заключен, поскольку стороны не достигли согласия по одной из существенных условий этого договора – соглашения о цене жилья.

К существенным условиям могут быть отнесены также другие условия, если на этом настаивает хотя бы одна из сторон. Таковы, например, срок освобождения жилого помещения или условие о порядке уплаты денег покупателем (с рассрочкой или отсрочкой платежа) и другие.

3. Форма договора купли-продажи жилья

Форма любого договора вообще и купли-продажи частности является необходимым условием, которому должны следовать стороны. Ст. 227 ГК РСФСР устанавливает, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является физическое лицо. Несоблюдение этого требования ведет к недействительности договора по ст. 47 ГК УССР. Договор купли-продажи жилого дома должен быть зарегистрирован в исполкоме местного Совета.