Без крыши над головой вас может оставить долевое строительство

05, Май 2015 by Admin in вклады,деньги,договор,жилищное право     , , , , ,   2 комментария

dolevoe stroitelstvo

В редакцию приходит множество писем от людей, пострадавших из-за своего участия в проектах долевого строительства жилья. Долевые строители стали в последние годы с виду гораздо более законопослушными, освоили филигранную юридическую технику, и это очень осложняет жизнь тем, кто пытается привлечь их к ответственности за некорректное поведение. Над типовым договором одной из крупнейших фирм этой отрасли размышляет АЛЕКСАНДР БАРИНОВ

С больной головы на здоровую:

Если вникнуть, наибольшее впечатление производят те разделы договоров долевого строительства, где сказано об ответственности сторон: большинство фирм элегантно снимает ответственность с себя и вводит в договор условия, весьма обременительные для покупателя.
Как это делается?
Например, в договоре, который вам предложит фирма, может быть сказано, что ‘стороны несут ответственность только при наличии вины’.
Представьте себе ситуацию. Подрядчик не выполнил в срок сдачу дома, строительство которого ему заказала ваша фирма. Кто виноват? Он. А фирма? Непосредственной вины у фирмы нет, но в ст.403 Гражданского кодекса сказано: ‘ Должник отвечает за неисполнение:обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо’. А оно – подрядчик – перед вами – не несет. Так что несет – фирма. И кроме того, разве выбор добросовестного партнера – не ее обязанность?
Ежели вы все это фирме скажете, вам ответят, что в ст. 401 того же ГК сказано: ‘Если иное не предусмотрено законом или договором :’. И доказать что-либо вам будет очень трудно.
Или, например, в рассматриваемом договоре ответственность за просрочку в передаче квартиры наступала спустя два месяца после срока исполнения договора между строительной фирмой и подрядной организацией.
А когда срок-то? Нам неизвестно.
Вообще-то, заказчика можно понять: ведь он целиком и полностью зависит от строителей и никак не может передать вам квартиру раньше, чем она будет построена. Вот он и отказывается отвечать за чужие ошибки, а строители отвечать перед вами тоже не будут, поскольку к клиентам фирмы никакого отношения не имеют.

 

Составители договора забыли, что вина фирмы может состоять и в том, что она плохо выбрала застройщика и в результате на завершение им работ в срок рассчитывать не могла.

Скорее всего, об этом с той же легкостью забудет и суд, и все ваши крики разобьются об аргумент ‘так написано в договоре’. И никому не придет в голову, что с фирмы можно взыскать все ваши убытки, чтобы потом она переложила их на разгильдяя-подрядчика, включив сумму выплат своим клиентам в сумму своих убытков, понесенных от его просрочки. (Именно такая схема ответственности предусмотрена ГК.)
Странность вышеприведенного условия состоит и в том, что покупатель квартиры не может знать условий договора между своей фирмой и подрядчиком, строящим дом. Поэтому никто и ничто не мешает фирме заключить с подрядной организацией договор, который должен быть исполнен, скажем, через 20 лет. Таким образом, фирма сможет хоть сейчас уехать на Канары с деньгами своих ‘инвесторов’. Перефразируя Ходжу Насреддина, можно с уверенностью сказать, что за 20 лет ‘кто-нибудь да помрет – или фирма по долевому строительству, или ‘инвестор’, или подрядчик’.

 

 Дабы не вызывать подозрения у контролирующих органов, ваша фирма может заключить договор с подрядчиком и на нормальный срок : и опять-таки лететь на Канары, откуда можно с помощью факса бесконечно долго договариваться с подрядчиком о продлении срока исполнения договора.

Вы, конечно, сможете потребовать от фирмы, если разыщете ее руководителей, исполнения договора в натуре, то есть квартиру, но это невозможно, так как ее никто и строить не собирался, или – в лучшем случае – возврата уплаченных денег (без процентов).
Еще раз скажем, что закон не нарушен, поскольку ничто здесь не противоречит ни одному из упомянутых договоров и никакому закону.
Это – с одной стороны.
С другой стороны – компании, занимающиеся долевым строительством, устанавливают большие штрафы и пени за отказ покупателя от ранее заключенного договора, просрочку выплат и прочее, причем пени начисляют с первого же дня просрочки.

 

Если вы договорились о внесении стоимости квартиры на следующий день после подписания договора (кто же с пачкой денег по офисам ездит), но не сделали этого ‘в связи с болезнью любимого племянника’, с вас могут потребовать от 0,2 до 1% суммы договора ($60-300 при скромной стоимости квартиры в $ 30 тыс.).

Конечно, в ГК есть ст. 333, для таких случаев и созданная. Там говорится следующее: ‘Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку’.
Здесь две неясности.
Во-первых, вопрос о том, является ли превышение стоимости ‘явно несоразмерным’, оставлен на усмотрение суда. В результате для одного суда ‘явным’ может быть превышение в 30%, а другому и трехкратной стоимости покажется мало.
Во-вторых, насчет уменьшения неустойки судом. Предполагается, очевидно, что суд захочет принять справедливое решение. И если представления суда о справедливости не будут совпадать с вашими, то для мотивированного обжалования решения суда в вышестоящей инстанции вам придется найти ответ на евангельский вопрос ‘Что есть истина?’.

По касательной к закону

Следует отметить, что стороны весьма странно представляют себе обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) и их последствия.
По определению закона таковыми являются внезапно наступившие события, которые невозможно предвидеть и предотвратить. Международная и отечественная судебные практики не признают непреодолимой силой ни экономические кризисы, ни издание правовых актов и уж тем более – неисполнение своих обязательств поставщиками и прочими деловыми партнерами. И поскольку форс-мажорными перечисленные обстоятельства не являются, противозаконно включать в договор подобные условия освобождения от предпринимательской ответственности без вины, и эти условия должны считаться недействительными. Если в стране разразился очередной финансовый кризис, фирма все равно должна выполнить перед вами свои обязательства.
А в договоре, где ответственность наступает по принципу вины, уж совсем нелепо упоминать о непреодолимой силе, мешающей его исполнению, поскольку никто не станет вменять в вину факт, например, землетрясения. Пустые положения такого рода только засоряют договор.
Последняя гадость, которую может преподнести наша судебная система, ждет покупателя в самом конце пути. Если ему все же удастся привлечь к ответственности неисправного должника, то он, безусловно, заявит два требования: 1.о возмещении убытков и/или возврате неустойки (смотря по договору) за то, что квартира не была ему передана вообще или не в срок, и 2. уплате процентов на его деньги, которыми фирма незаконно пользовалась после дня исполнения договора.
Особенно остро вопрос о процентах встает в случае, если квартиру вы так и не получили.
Тогда вообще непонятно, с какой стати фирма, не предоставившая вам квартиру, распоряжалась вашими деньгами.

 

 Но любой суд возразит вам, что по постановлению Верховного суда нарушителя договора нельзя привлекать к ответственности за одно правонарушение дважды. 

Ведь правонарушение одно – вам не предоставили квартиру? Чтоб подсластить вам пилюлю, мудрый и демократичный ВС предоставляет истцу выбор между двумя санкциями – процентами по ст. 395 и убытками и/или неустойкой.
У любого здравомыслящего человека тут же возникнет вопрос: неужели неосновательное пользование чужими деньгами не есть еще одно правонарушение? А если оно, по мнению ВС, таковым не является, с какой радости предоставляется выбор? На этот вопрос никто – ни суды, ни ВС – ответа не дают. Они просто тиражируют это, на наш взгляд, незаконное решение.

Хоть горшком назови:

Для того чтобы найти в законодательстве нормы и предъявить иск в суд относительно условий договора, противоречащих этим нормам, неплохо бы было сначала разобраться, что за договор вы заключили.
В придумывании названий и заглавий для своих договоров фирмы проявляют завидную изобретательность. Помимо непритязательного номера договора, в шапке могут появиться следующие слова: ‘Договор долевого инвестирования’, ‘Договор смешанного финансирования строительства’ и пр. Главное для покупателя – не теряться и, по совету Козьмы Пруткова, ‘зреть в корень’. Вид договора определяется его содержанием, а шапка с названием пишется исключительно для красоты и никакого юридического значения не имеет. (Между прочим, никакого значения не имеет и то, кто указан в качестве сторон договора. Заключившими договор признаются те лица, которые его подписали, если прямо не указано, что они являются законными представителями других лиц или рукоприкладчиками – лицами, подписывающими договор за другого ввиду его физической невозможности (болезнь, травма) подписать договор.)

 

 Итак, прежде всего необходимо понимать, что перед вами договор купли-продажи недвижимости, которая должна быть создана в будущем.

(О возможности заключения подобных договоров с точки зрения законодательства – в следующих номерах ‘Денежки’.)
Никакой рассрочки, а уж тем более кредита, фирма вам не предоставляет, поскольку вы вносите всю сумму или значительную ее часть до того времени, когда фирма исполнит свои обязательства перед вами, то есть предоставит в вашу собственность квартиру. С экономической точки зрения – это вы кредитуете фирму, что на юридическом языке называется предоплатой (нормы об отношениях заемщика и заимодавца здесь неприменимы).

Чтоб не пропасть по одиночке

Все вышеизложенные ограничения ответственности строительных фирм иначе как возмутительными не назовешь. Но возмущаться во время заключения договора (а тем более после оного) бессмысленно. Сотрудники фирмы наверняка скажут вам, что содержание их типового договора утверждено начальством и вносить в него изменения они не имеют права.
Явных юридических зацепок в типовых договорах долевых строителей нет, кроме одной. Согласно ст. 428 ГК этот договор является договором присоединения, заключая который вы принимаете все его условия без исключения либо отказываетесь от заключения договора. Эта же статья предоставляет вам как непредпринимателю право добиваться в судебном порядке изменения обременительных для вас условий, в том числе – связанных с ответственностью за нарушение договорных обязательств.

 

 Из этой ситуации два выхода: либо не заключать договор на таких условиях, либо, если договор уже заключен, попытаться найти в нем юридические огрехи и оспорить в суде пункты, ставящие вас в невыгодное положение.

Однако для удовлетворения подобного иска вам придется доказать, что обычно по договорам подобного вида устанавливаются более выгодные условия и что вы при заключении договора направляли требования руководству фирмы об изменении невыгодных для вас условий, а вам ответили отказом. Для доказательства второго достаточно сохранить так называемый протокол разногласий или ваши заявления на имя руководства с его резолюцией. А вот первое доказать вряд ли удастся, потому что уловки у долевых строителей одинаковые, и практически все договора этой отрасли содержат аналогичные статьи, ущемляющие права покупателей.

И напоследок, пожалуй, самое главное. Можно ли рассматривать договор долевого строительства в качестве потребительского? Ответ на этот вопрос может расставить все по местам. Ведь основной принцип потребительских договоров – минимум ответственности для потребителя как для социально незащищенной стороны, которая не может иметь исчерпывающего представления обо всех условиях и обстоятельствах заключения и исполнения договора, и максимум ответственности для предпринимателя (включая ответственность без вины и по особым основаниям, невозможность уменьшения размера ответственности и т. п.).
Как мы уже сказали, договор, который мы заключаем, – это договор купли-продажи недвижимости, которая должна быть создана в будущем. А в Законе РФ ‘О защите прав потребителей’ ясно сказано, что потребителем является любой, кто приобретает товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, не извлекая из этого систематически прибыль.

 

Если вам удастся доказать, что заключенный договор является потребительским, то ограничения ответственности продавца предстанут совсем в ином виде.

Например, ответственность продавца только на основании вины станет для него уязвимым пунктом. Кроме того, покупатель получит право на взыскание убытков сверх суммы неустойки, и неудовлетворение этого требования в добровольном порядке будет грозить продавцу штрафом, покупатель сможет предъявлять претензии, связанные с качеством квартиры, к продавцу и изготовителю (непосредственному строителю дома), требовать возмещения морального вреда и многое другое, что гарантирует ему Закон РФ ‘О защите прав потребителей’.

Наверное, главам фирм, занимающихся долевым строительством, снится в страшных снах, что некий региональный или федеральный окружной суд признает потребительским какой-нибудь из их договоров. Стоит создать мало-мальски значимый прецедент, и в суды хлынет масса исков от обиженных недобросовестными строителями. И тогда – конец всей этой отрасли, богатеющей на попрании прав доверчивых клиентов.
Разумеется, фирмы стараются этого не допустить всеми возможными способами. В ход идут и указанные немудрящие штучки с переименованием договоров и сторон в нем, направленные на отвлечение внимания суда от действительного характера правоотношения по договору (покупателя называют ‘инвестором’, а продавца – ‘заказчиком’), и даже различные противозаконные способы давления на судей.
Дошло до того, что, не желая попасть ‘между молотом и наковальней’ – сплоченными строительными фирмами и покупателями, за которыми все-таки стоит закон, – суды отказываются принимать иски по этим договорам (‘Денежка’ располагает информацией о таких отказах).
Несмотря на поддержку со стороны Министерства по антимонопольной политике, которое постоянно принимает разные полезные постановления относительно применения Закона РФ ‘О защите прав потребителей’, покупателю квартиры по рассматриваемому договору отстоять свою правоту в одиночку практически невозможно. Единственным шансом на успех в такой ситуации является объединение усилий большого числа пострадавших в рамках потребительского союза и привлечение к участию в этом вопросе высокопрофессиональных юристов.

Читайте также

2 thoughts on “Без крыши над головой вас может оставить долевое строительство”

Comments are closed.